Nghịch lý nhà tái định cư: [Bài 5] Loay hoay phương án chuyển đổi?

Cần giải quyết những điểm nghẽn

Tại cuộc họp vào giữa tháng 5/2024, khi bàn về giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong đầu tư phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các khu tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội, nhằm thúc đẩy thực hiện Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội. Cũng trong thời gian này, tại cuộc họp giữa Thường trực Chính phủ với Ban Thường vụ Thành ủy Hà Nội, thành phố kiến nghị Thủ tướng cho phép chuyển đổi một số khu nhà tái định cư không dùng đến sang làm nhà ở xã hội.

Về khía cạnh pháp lý, Điểm a, khoản 1, điều 124 Luật Nhà ở 2023 quy định các trường hợp được chuyển đổi công năng nhà ở bao gồm chuyển từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội. Điều 53, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cũng quy định việc chuyển đổi này chỉ được thực hiện khi tại khu vực có nhà ở cần chuyển đổi không còn nhu cầu về nhà ở phục vụ tái định cư và nhà ở chuyển đổi có diện tích phù hợp với tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Tuy nhiên luật sư Nguyễn Hồng Bách, Công ty Luật Hồng Bách và cộng sự bày tỏ băn khoăn khi chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội. Đầu tiên nhà tái định cư là tài sản công, chịu sự quản lý của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Khi thực hiện việc chuyển đổi, nhà nước cần phải xác định giá trị tài sản công để làm cơ sở để định giá bán. Đến nay, việc xác định giá trị tài sản công, đặc biệt là quỹ nhà ở tái định cư khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội chưa có quy định rõ ràng để các tổ chức thẩm định giá có đủ cơ sở pháp lý thực hiện.

Bên cạnh đó, những căn hộ tái định cư phần lớn được thiết kế cách đây nhiều năm, cơ bản đã lỗi thời so với cách tổ chức cuộc sống của các hộ gia đình hiện nay. Việc nghiên cứu nâng cấp các căn hộ loại này theo chuẩn tiện nghi mới sẽ gặp nhiều trở ngại, bởi quy mô công trình lớn, phức tạp, chi phí lớn liệu khi chuyển đổi xong có mang lại hiệu quả kinh tế?

Hiện nay quy định về diện tích căn nhà ở xã hội không quá 70 m2 và được phép cộng 10% diện tích so với diện tích tối đa (như vậy là không quá 77 m2). Trong khi đó, do tính chất là nhà tái định cư nên diện tích căn hộ có thể lớn hơn diện tích tối đa cho phép của nhà ở xã hội. Việc cải tạo diện tích căn hộ tái định cư để phù hợp với tiêu chuẩn nhà ở xã hội rất phức tạp vì luật không quy định trường hợp điều chỉnh thiết kế với các căn hộ đã xây xong.

Trường hợp chuyển đổi theo kiểu “xen kẽ giữa nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư” cũng đã từng được bàn bạc, tính đến nhưng có thể sẽ “vướng” quy định tại khoản 6 Điều 49 Luật Nhà ở 2023 khi yêu cầu dự án xây dựng nhà tái định cư thì phải lập và phê duyệt thành dự án riêng, không thực hiện dự án hỗn hợp với các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Tổng kết những khó khăn này, luật sư Bách cho biết: “Theo thông tin tôi tìm hiểu, đến nay chưa có dự án nào được chuyển đổi mục đích, công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở xã hội. Vì thế, dù Luật Nhà ở 2023 quy định cho phép chuyển đổi công năng nhưng mới chỉ dừng ở chủ trương, nguyên tắc chứ chưa hướng dẫn chi tiết về trình tự, thủ tục và điều kiện cụ thể. Việc triển khai thực tế ở các địa phương sẽ tiếp tục phải chờ hướng dẫn từ các cơ quan có thẩm quyền”.

Cần sự quyết tâm rất lớn

PGS. TS. Bùi Thị An, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa XIII nhận định những dự án bỏ hoang là bài học vô cùng đắt và nhà nước không được phép trả “học phí” thêm lần nào nữa khi chia sẻ: “Quan điểm của tôi là không thể để những dự án tái định cư bỏ hoang thêm nữa. Mặc dù việc chuyển đổi chắc chắn không dễ dàng, sẽ vướng rất nhiều nếu đối chiếu với hệ thống pháp luật hiện hành. Nhưng tôi tin nếu quyết tâm chúng ta sẽ làm được. Trong trường hợp này, tôi đặc biệt nhấn mạnh vai trò người đứng đầu địa phương bởi họ mà không quyết làm thì không đơn vị nào muốn làm cả”.

Chuyên gia này tỏ ra lạc quan khi tin tưởng người dân sẽ đón nhận những căn hộ được chuyển đổi. Bà nói: “Khung pháp lý hiện nay đã có và nếu triển khai được trong thực tế là điều rất đáng mừng. Bởi nếu chuyển đổi thành công thì các căn hộ nhà ở xã hội sẽ được đưa vào thị trường, nơi mà giá cả trở thành yếu tố quyết định. Tôi tin nếu giá cả hợp lý, người dân sẽ đón nhận. Quan trọng là nhà nước cũng phải cân đối giá bán làm sao để không bị lỗ quá nhiều do phải bỏ kinh phí ra cải tạo và chuyển đổi nhà tái định cư”.

Để việc chuyển đổi diễn ra thuận lợi, luật sư Nguyễn Hồng Bách kiến nghị các nhà làm luật ban hành các quy định mang tính chất bỏ quy định về diện tích giữa các loại nhà, quy định mang tính chất loại trừ về diện tích giữa các loại nhà được chuyển đổi và ban hành quy định mang tính chất hướng dẫn việc định giá đối với giá trị dự án khi chuyển đổi.

Luật sư này nhấn mạnh: “Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại nhà là quy định mới lần đầu xuất hiện tại Việt Nam nên trong quá trình thực hiện không thể tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc, hạn chế. Vì thế vai trò của Bộ Xây dựng là rất lớn khi phải phối hợp với các bộ, cơ quan có liên quan để rà soát, tham mưu cho Chính phủ ban hành các chính sách, quy định chi tiết thủ tục pháp lý để địa phương dễ áp dụng”.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tỏ ra thận trọng hơn khi bày tỏ: “Việc chuyển đổi nhà tái định cư thực chất là phương án khắc phục, gỡ vướng cho những tồn tại trước đó. Nếu muốn người dân tiếp nhận thì giá bán phải hợp lý nên phương án sửa chữa, cải tạo, chuyển đổi cần phải được tính toán cẩn thận để tránh đi từ sự lãng phí này tới sự lãng phí khác”.

Song song với đó, vị chuyên gia này cũng đề nghị xử lý nghiêm những cá nhân phê duyệt dự án thiếu tính khả thi để làm gương. Ông cho biết: “Trong vấn đề nhà tái định cư bỏ hoang, đến nay tôi chưa thấy cán bộ nào ký phê duyệt dự án bị xử lý kỷ luật cả. Bao nhiêu tồn tại, vướng mắc cứ kéo dài từ khóa này tới khóa khác, vấn đề càng nghiêm trọng thì người ta càng ngại đụng vào. Thành ra câu chuyện không chỉ dừng ở người ký phê duyệt mà những người để vấn đề tồn tại suốt bao nhiêu năm cũng phải có trách nhiệm”.

Vẫn dậm chân tại chỗ

Theo Quyết định số 4962/QĐ-UBND ngày 09/12/2022 về phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư giai đoạn 2021 – 2025, UBND TP Hà Nội giao Sở Xây dựng là cơ quan thường trực thực hiện kế hoạch, có trách nhiệm đôn đốc UBND các quận, huyện, thị xã và các sở, ban, ngành, đơn vị liên quan báo cáo định kỳ về kết quả thực hiện. Tuy nhiên sau hơn 2 năm quyết định này có hiệu lực, thực trạng nhà tái định cư bỏ hoang vẫn chưa có gì chuyển biến rõ rệt.