Nhà đầu tư cần cẩn trọng
Như Báo Nông nghiệp và Môi trường đã thông tin ở bài trước “Tập đoàn Phú Thành vi phạm huy động vốn tại dự án nhà ở Tiền Hải?”, phản ánh việc Công ty CP Tập đoàn Phú Thành đã “lách luật” để huy động vốn trái phép tại Dự án Khu nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ (TMDV) thị trấn Tiền Hải (huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình) dưới hình thức ký hợp đồng vay vốn.
Dự án chưa xây dựng xong hạ tầng, nhưng Tập đoàn Phú Thành đã huy động vốn trái phép. Ảnh: Sơn Dũng.
Theo tìm hiểu của phóng viên, thực chất hợp đồng vay vốn này là hình thức ‘lách luật’ để Tập đoàn Phú Thành bán các căn nhà liền kề tại Dự án Khu nhà ở kết hợp TMDV thị trấn Tiền Hải cho khách hàng. Số tiền góp vốn sẽ tương đương với giá trị sản phẩm 1 căn nhà liền kề, còn số tiền nhà đầu tư đặt cọc khi ký hợp đồng góp vốn bản chất là số tiền đặt cọc để mua sản phẩm. Sau khi dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thì số tiền nhà đầu tư góp vốn với Tập đoàn Phú Thành sẽ được chuyển toàn bộ sang hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án được thể hiện tại Phục lục hợp đồng vay vốn.
Đáng nói, mặc dù “lách luật” để bán cho nhà đầu tư, khách hàng các căn liền kề tại Dự án Khu nhà ở kết hợp TMDV thị trấn Tiền Hải dưới dạng hợp đồng vay vốn, nhưng Tập đoàn Phú Thành lại mang thế chấp Dự án này tại ngân hàng để vay vốn.
Theo tài liệu của phóng viên, ngày 21/5/2025, Tập đoàn Phú Thành đã thế chấp toàn bộ Quyền tài sản và lợi ích phát sinh từ Dự án Khu nhà ở kết hợp TMDV thị trấn Tiền Hải tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, Chi nhánh Hai Bà Trưng, Hà Nội để vay 180 tỷ đồng theo hợp đồng số 127/2024/HĐBĐ/NHCT142-PHUTHANH.
Tập đoàn Phú Thành đã thế chấp Dự án Khu nhà ở kết hợp TMDV thị trấn Tiền Hải tại ngân hàng để vay 180 tỷ đồng. Ảnh: Sơn Dũng.
Trao đổi với phóng viên ngày 29/5, ông Nguyễn Đức Thuận - Trưởng phòng Quản lý nhà, thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Thái Bình cho biết, dù chưa đủ điều kiện bán nhà, nhưng Tập đoàn Phú Thành được huy động vốn để đầu tư dự án như kêu gọi đầu tư từ các nhà đầu tư riêng lẻ với điều kiện phải được cấp phép từ Sở Xây dựng. Hiện tại, Sở Xây dựng vẫn chưa cấp phép cho Tập đoàn Phú Thành để huy động vốn.
“Trong trường hợp Dự án Khu nhà ở kết hợp TMDV thị trấn Tiền Hải đã bị Tập đoàn Phú Thành thế chấp tại ngân hàng để vay vốn thì không thể tiếp tục mang dự án này đi huy động vốn đối với các cá nhân khác. Quy định không cho phép sử dụng một thửa đất để huy động vốn hai lần”, ông Thuận khẳng định.
Như vậy, dù là huy động vốn dưới dạng bán nhà hình thành trong tương lai hay huy động vốn dưới dạng vay vốn có đảm bảo bằng các căn hộ liền kề ở dự án Khu nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ thị trấn Tiền Hải, huyện Tiền Hải thì Tập đoàn Phú Thành cũng không được phép triển khai.
Đáng nói ở đây, Tập đoàn Phú Thành lại mang Dự án Khu nhà ở kết hợp TMDV thị trấn Tiền Hải đi thế chấp ngân hàng để vay vốn, và cũng mang các sản phẩm dự án này để huy động vốn từ các nhà đầu tư khác nhau.
Từ đây, dư luận đặt ra câu hỏi, phải chăng Tập đoàn Phú Thành đang lừa dối khách hàng, các nhà đầu tư khi cùng một sản phẩm bất động sản lại mang đi huy động vốn với nhiều nơi khác nhau?
Rủi ro
Phân tích tính rủi ro khi khách hàng mua nhà tại Dự án Khu nhà ở kết hợp TMDV thị trấn Tiền Hải gặp phải, Luật sư Nguyễn Thị Trâm, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết: Theo hồ sơ và thông tin Phóng viên cung cấp, nhà đầu tư sẽ gặp 2 trường hợp có thể xảy ra khi mua nhà dưới hình thức hợp đồng vay vốn xảy ra, cả hai hình thức này đều mang lại nhiều rủi ro cho khách hàng.
Thứ nhất, trường hợp Hợp đồng vay vốn không có bất kỳ nội dung nào thể hiện số tiền cho vay có liên quan đến giá trị lô/thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong dự án của bên vay thì hợp đồng này đơn thuần chỉ là hợp đồng vay dân sự thông thường. Việc sau đó chủ đầu tư có dành cho họ quyền mua nhà ở hoặc chuyển đổi tiền vay sang tiền mua nhà hay không, không có gì đảm bảo.
Nguy cơ khi đến thời điểm bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng mà giá bất động sản tăng cao, vì lợi ích của mình, chủ đầu tư không giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản mà chỉ đồng ý hoàn trả lại tiền gốc và lãi (nếu có) cho bên cho vay.
Hoặc có những trường hợp, trong hợp đồng vay chỉ quy định sử dụng tiền vay cho hoạt động chung của doanh nghiệp, thì rủi ro với khách hàng là năng lực tài chính, phương án kinh doanh của doanh nghiệp, sử dụng tiền vay cho mục đích nào đã không được kiểm tra và đánh giá kỹ trước khi khách hàng cho vay.
Nếu dự án gặp vấn đề (ví dụ, bị đình chỉ, thu hồi, hoặc chủ đầu tư phá sản), khách hàng có nguy cơ mất trắng số tiền đã nộp mà không nhận được tài sản. Như vậy khách hàng là người sẽ chịu thiệt hại nặng nề về tài chính.
Khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro khi mua nhà tại dự án này dưới hình thức hợp đồng vay vốn. Ảnh: Sơn Dũng.
Thứ hai, hợp đồng có nội dung thể hiện mối liên quan giữa số tiền vay và lô/thửa đất, nhà trong dự án của bên vay, hợp đồng vay có thể thuộc trường hợp giao dịch giả tạo, che dấu giao dịch thực tế là giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (lúc này dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật).
Trong hợp đồng này, nếu có tranh chấp xảy ra, một trong hai bên đưa vụ việc ra giải quyết tại tòa án thì có nguy cơ cả giao dịch giả tạo (là giao dịch vay vốn) và giao dịch bị che dấu (là giao dịch mua bán bất động sản) đều bị tòa án tuyên bị vô hiệu. Hậu quả pháp lý là bên cho vay (bên mua) chỉ nhận lại được tiền (không nhận được lãi) và không nhận được bất động sản.
Tập đoàn Phú Thành được thành lập năm 2012, hiện có địa chỉ đăng ký tại số 30, đường Lý Thường Kiệt, tổ 2, phường Bồ Xuyên,TP Thái Bình, tỉnh Thái Bình. Trước năm 2019 Chủ tịch HĐQT là ông Ngô Văn Phát. Tuy nhiên, từ cuối năm 2019, ông Ngô Văn Phát không còn được nhắc đến là Chủ tịch HĐQT Tập đoàn này.
Tháng 9/2020, Công an TP Hải Phòng đã triệt phá ổ nhóm mua bán trái phép hóa đơn giá trị gia tăng với số lượng lớn do đại gia ngành xăng dầu Ngô Văn Phát cầm đầu. Ông Ngô Văn Phát thường được gọi là Phát “dầu”, sinh năm 1964, tại thôn Tân Trào, xã Nam Hưng, huyện Tiền Hải, Thái Bình.Ngày 12/5/2021, VKSND TP Hải Phòng đã ban hành cáo trạng truy tố Ngô Văn Phát cùng đồng bọn về tội “Mua bán trái phép hóa đơn”. Sau đó, TAND TP Hải Phòng xử phạt Ngô Văn Phát 24 tháng tù về tội “Mua bán trái phép hóa đơn”.
Hiện nay, bà Ngô Thị Quỳnh - Giám đốc Ban Hành chính nhân sự, người đại diện của Tập đoàn Phú Thành ký hợp đồng vay vốn với các nhà đầu tư là con gái của ông Ngô Văn Phát.
