Chuyển mục đích sử dụng đất: [Bài 2] Người dân cần cân nhắc

Cần đóng tiền tỷ để chuyển mục đích sử dụng đất

Trong thời gian gần đây, tại nhiều địa phương trên cả nước, tình trạng người dân nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng sau đó rút lại do không đủ khả năng tài chính hoặc gặp khó khăn trong thủ tục đang diễn ra phổ biến.

Tại Hà Nội, nhiều người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục này, họ phải đối mặt với chi phí cao và quy trình phức tạp. Nhiều trường hợp, sau khi nộp hồ sơ và nhận thông báo về số tiền sử dụng đất phải nộp, người dân đã phải rút hồ sơ do không đủ khả năng tài chính.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính dựa trên giá đất tại thời điểm chuyển đổi và diện tích đất chuyển đổi. Tại Hà Nội, giá đất ở nhiều khu vực đô thị cao, dẫn đến số tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng trăm triệu đồng cho một diện tích nhỏ.

Chị Đ.M.H (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) chia sẻ: “Gia đình tôi định chuyển 100m² đất vườn sang đất ở để xây nhà cho con trai lập gia đình. Nhưng khi nhận thông báo phải nộp gần hơn 1 tỷ đồng tiền sử dụng đất thì đành xin rút hồ sơ vì quá sức".

Bảng giá đất mới được UBND TP Hà Nội công bố ngày 20/12/2024 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cao gấp 2-6 lần. Trong đó, giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại loạt tuyến đường của quận. 

Tình trạng rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất còn diễn ra tại TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và một số tỉnh miền Trung như Quảng Ngãi, Khánh Hòa. Nhiều người dân cho biết họ không lường trước được mức phí cao đến vậy, dẫn tới khi nhìn thấy thông báo nộp tiền mới hốt hoảng rút hồ sơ.

Cân nhắc chuyển mục đích cho phù hợp

Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho biết, Nghị quyết 18 yêu cầu giá đất do Nhà nước xác định phải tiệm cận giá thị trường, đồng thời bãi bỏ khung giá đất. Do đó, bảng giá đất do địa phương ban hành cũng phải tiếp cận giá thị trường, thay vì bị giới hạn bởi khung giá như trước đây.

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất mới có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, Điều 257 của Luật quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.” Khi điều chỉnh, địa phương phải tuân theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất, đồng nghĩa với việc bảng giá đất phải phản ánh sát giá thị trường.

Việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết vì Luật mới không còn cho phép sử dụng hệ số điều chỉnh (hệ số K), mà buộc phải tính theo giá trị tuyệt đối. Nếu không điều chỉnh, sẽ ảnh hưởng đến các khoản thu từ đấu giá đất, thu từ hộ gia đình và cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất… Áp dụng bảng giá cũ sẽ dẫn đến thất thu ngân sách Nhà nước, do đó các địa phương buộc phải điều chỉnh bảng giá đất.

Ông Bình cho biết, nhiều địa phương đã tăng bảng giá đất, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM, với mức điều chỉnh bằng khoảng 50–60% giá thị trường. Điều này gây khó khăn cho người dân khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhất là trong bối cảnh nhiều người không đủ khả năng tài chính. Ví dụ, tại khu vực Đội Cấn (Hà Nội), có thửa đất khi chuyển mục đích sử dụng, người dân phải nộp nghĩa vụ tài chính lên đến 30 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo ông Bình, quy định mới là công bằng. Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, người dân chỉ phải nộp 50% nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, nhưng phải có trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Nay, quy định đã thông thoáng hơn, người dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp gắn liền với đất ở, hoặc đất nông nghiệp trong khu dân cư nông thôn, có thể chuyển đổi mà không cần phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, đổi lại, nghĩa vụ tài chính phải nộp cao hơn.

Chính vì vậy, nhiều người dân khi thấy chính sách mới đã vội nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Nhưng sau khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, do số tiền quá lớn, họ lại “chùn bước” và xin rút hồ sơ để tránh bị phạt do chậm nộp.

Ông Bình khuyến nghị người dân cần cân nhắc kỹ và tính toán phù hợp với điều kiện tài chính của mình. Ví dụ, nếu có 200-300 m² đất nông nghiệp nhưng không đủ khả năng nộp nghĩa vụ tài chính, có thể chỉ xin chuyển 50 m² để xây dựng nhà ở. Trường hợp có nhu cầu phân lô bán nền, người dân có thể tính toán vay mượn để chuyển đổi.

Điều này cũng đặt ra yêu cầu người dân phải sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả hơn. Đồng thời, cũng cần nhìn nhận một cách công bằng rằng: nếu khi Nhà nước thu hồi đất của người dân và bồi thường theo giá thị trường, thì khi người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất, cũng phải nộp nghĩa vụ tài chính theo giá thị trường. Không thể có chuyện khi nộp chỉ chịu 50% giá thị trường, nhưng khi bị thu hồi thì lại đòi bồi thường đủ theo giá thị trường.

Trước tình trang người dân rút hồ sơ vì không đủ tiền gây lãng phí thời gian của người dân cũng như cán bộ, cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ, Văn phòng UBND tỉnh Quảng Ngãi đã có văn bản hỏa tốc gửi Chi cục Thuế khu vực XII đề nghị phối hợp hỗ trợ, tư vấn giá đất ở cho người nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất.

Văn phòng UBND tỉnh Quảng Ngãi đề nghị Chi cục Thuế khu vực XII cử cán bộ đến Trung tâm Phục vụ - Kiểm soát thủ tục hành chính giải thích rõ cho người dân về mức tiền phải nộp khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất nhằm giúp người dân quyết định nộp hay không nộp hồ sơ.