Đề xuất giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Bộ Tài chính vừa có bản dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê, trong đó đã điều chỉnh điều chỉnh cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng. Đây là nội dung nhận được nhiều ý kiến góp ý, phản biện và báo Nông nghiệp và Môi trường đã phản ánh thời gian qua.
Thực tế, tiền chuyển mục đích sử dụng đất tăng cao khiến cho nhiều hộ gia đình có nguyện vọng chuyển mục đích sử dụng đất gặp khó khăn. Ảnh: VGP.
Bộ Tài chính cho rằng, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2024 thì: Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật này, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại.
Như vậy, Luật không quy định thu bằng mức tỷ lệ % chênh lệch. Hơn nữa, tại khoản 1 Điều 157 Luật Đất đai năm 2024 không có quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Để xử lý vấn đề thực tiễn trong khi chưa sửa Luật Đất đai 2024, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án.
Phương án 1 là kế thừa quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014).
Theo đó, sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo hướng bổ sung quy định về mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở; chuyển từ đất được công nhận là đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định tại Luật Đất đai 2024 sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; được tính bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở.
Theo Bộ Tài chính, phương án này giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với Luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở; về bản chất đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác; hỗ trợ người dân có đất ở để nhà ở trong hạn mức giao đất ở thì thu tiền sử dụng đất thấp hơn.
Tuy nhiên, chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao.
Phương án 2 là giữ như quy định hiện hành tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, không bổ sung quy định nêu trên. Phương án này đảm bảo quy định tại khoản a điểm 1 Điều 156 Luật Đất đai.
Song chưa giải quyết được vướng mắc về nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với Luật cũ. Chưa ưu đãi được cho loại đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (phải thu cùng với mức đất nông nghiệp thuần túy).
Bộ Tài chính đã có Công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về tình hình thực hiện việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Qua tổng hợp, một số địa phương có ý kiến đề xuất nên quy định mức thu theo tỷ lệ % đối với trường hợp sử dụng đất như Phương án 1.
Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên
Trước đó, tại cuộc họp báo thường kỳ tháng 6 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trả lời câu hỏi của phóng viên về phản ánh việc người dân phải nộp tiền cao khi chuyển mục đích sử dụng đất, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, đây là vấn đề áp dụng giá đất giữa hai nhóm đối tượng cần phải xem xét để có sự hài hòa và thống nhất, đó là: bồi thường cho người có đất bị thu hồi và tính thu tiền sử dụng đất cho người có đất chuyển mục đích sử dụng.
Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, giá đất được xác định dựa trên khung giá do Nhà nước ban hành, dẫn đến có khoảng cách lớn giữa giá đất theo quy định và giá thị trường. Điều này, đã khiến công tác thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là các dự án đầu tư công mà phải thu hồi đất, do người có đất bị thu hồi nhận bồi thường chưa thực sự đồng thuận giữa giá đất được bồi thường so với giá thị trường tại cùng thời điểm, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án.
Tổng kết thực tiễn triển khai và thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Ban Chấp hành Trung ương cũng đã chỉ rõ: cơ chế xác định giá đất theo Luật Đất đai 2013 chưa sát với thực tiễn thị trường, là điểm nghẽn lớn cho sự phát triển chung của đất nước.
Chính vì vậy, ngày 16/6/2022 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã đưa ra nhiệm vụ, giải pháp về giá đất đó là: bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, Luật Đất đai 2024 bỏ quy định về khung giá đất; quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm; quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành Bảng giá đất lần đầu, do đó việc rà soát, điều chỉnh Bảng giá đất là cơ hội và điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ 01/01/2026 tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo phản ứng từ phía người dân, doanh nghiệp.
Theo ông Phấn, điều này nhằm đảm bảo người có đất bị thu hồi được bồi thường theo giá cụ thể sát thực tế, đồng thời người chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần đóng góp đúng mức vào ngân sách Nhà nước qua nghĩa vụ tài chính.
Ông Phấn nhấn mạnh, việc thu tiền sử dụng đất hiện nay đang được thực hiện theo các quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ do Bộ Tài chính chủ trì. Trên cơ sở đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính để nghiên cứu phân loại xác định đối tượng, loại đất và thuế trong trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất… bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
