Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa các bên
Sáng 3/7, tại cuộc họp báo thường kỳ tháng 6 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trả lời câu hỏi của phóng viên về phản ánh việc người dân phải nộp tiền cao khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, đây là vấn đề áp dụng giá đất giữa hai nhóm đối tượng cần phải xem xét để có sự hài hòa và thống nhất, đó là: bồi thường cho người có đất bị thu hồi và tính thu tiền sử dụng đất cho người có đất chuyển mục đích sử dụng.
Ông Mai Văn Phấn. Ảnh: Linh Linh.
Trước đây, theo Luật Đất đai 2013, giá đất được xác định dựa trên khung giá do Nhà nước ban hành, dẫn đến có khoảng cách lớn giữa giá đất theo quy định và giá thị trường. Điều này, đã khiến công tác thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là các dự án đầu tư công mà phải thu hồi đất, do người có đất bị thu hồi nhận bồi thường chưa thực sự đồng thuận giữa giá đất được bồi thường so với giá thị trường tại cùng thời điểm, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án.
Tổng kết thực tiễn triển khai và thực hiện Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 31 tháng 10 năm 2012 của Ban Chấp hành Trung ương cũng đã chỉ rõ: cơ chế xác định giá đất theo Luật Đất đai 2013 chưa sát với thực tiễn thị trường, là điểm nghẽn lớn cho sự phát triển chung của đất nước.
Chính vì vậy, ngày 16/6/2022 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã đưa ra nhiệm vụ, giải pháp về giá đất đó là: bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW, Luật Đất đai 2024 bỏ quy định về khung giá đất; quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm; quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành Bảng giá đất lần đầu, do đó việc rà soát, điều chỉnh Bảng giá đất là cơ hội và điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ 01/01/2026 tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo phản ứng từ phía người dân, doanh nghiệp.
Theo ông Phấn, điều này nhằm đảm bảo người có đất bị thu hồi được bồi thường theo giá cụ thể sát thực tế, đồng thời người chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần đóng góp đúng mức vào ngân sách Nhà nước qua nghĩa vụ tài chính.
Ông Phấn nhấn mạnh, việc thu tiền sử dụng đất hiện nay đang được thực hiện theo các quy định tại Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ do Bộ Tài chính chủ trì. Trên cơ sở đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính để nghiên cứu phân loại xác định đối tượng, loại đất và thuế trong trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất… bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Liên quan đến ảnh hưởng của chính sách giá đất tới thị trường bất động sản, ông Phấn khẳng định, giá đất là yếu tố cốt lõi, gắn chặt với sự vận hành của thị trường bất động sản. Theo Luật Đất đai 2024, chậm nhất đến ngày 31/12/2025, tất cả các địa phương phải hoàn thành xây dựng và ban hành Bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Trong quá trình xây dựng, điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội. Chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực (bao gồm tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực, kinh phí,…), cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024 (đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn)
Quang cảnh buổi họp báo thường kỳ tháng 6 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Ảnh: Linh Linh.
Đang sửa đổi quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Trước đó, tại họp báo chiều 2/7 về phương án “gỡ khó” cho người dân khi phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), cho biết Bộ đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu báo cáo, đánh giá việc thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình.
Theo bà Thoa, từ Luật Đất đai năm 2013 đến Luật Đất đai năm 2024, quy định về nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều không có sự phân biệt.
“Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, giao địa phương ban hành bảng giá đất để tiệm cận hơn với giá thị trường. Chúng tôi đã lường trước khả năng bảng giá đất sẽ tăng; trong khi đó, nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo giá trong bảng giá đất. Sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, Bộ sẽ đánh giá toàn diện và phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật”, bà Thoa nói.
Theo bà Thoa, trước mắt, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó, Bộ đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp.
Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở.
Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. “Chúng tôi đang hoàn thiện dự thảo nghị định để xin ý kiến Bộ Tư pháp”, bà Thoa nói.
Cuối tháng 6, bà Nguyễn Thị Hồng (Nghệ An) phản ánh về việc phải nộp số tiền quá lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo bà Hồng, gia đình bà nộp hồ sơ xin chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở sau đó nhận được thông báo tính thuế, với mức giá đất sau chuyển đổi là 15 triệu đồng/m², trong khi giá cũ chỉ 85.000 đồng/m². Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 4,497 tỉ đồng, một số tiền quá lớn vượt quá khả năng chi trả của gia đình.
