Điều chỉnh bảng giá đất là phù hợp với tình hình thực tế
Theo báo cáo, Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Nghệ An cho biết, ngày 1/8/2024, Luật Đất đai có hiệu lực thi hành. Điểm khác quan trọng nhất trong việc áp dụng bảng giá đất theo quy định của Luật đất đai mới có phạm vi rộng hơn so với quy định của Luật đất đai năm 2013, đó là: Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất tái định cư, giao đất không qua đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất (không phân biệt trong hay ngoài hạn mức), xác định giá khởi điểm đấu giá, tính tiền thuê đất 1 lần đối với hộ gia đình,… (các trường hợp này theo quy định của Luật đất đai năm 2013 là phải xác định giá đất cụ thể, không được áp dụng bảng giá đất).
Qua đánh giá kết quả thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh, Sở Nông nghiệp và Môi trường thấy rằng giá đất quy định tại Bảng giá đất hiện hành của tỉnh tại thời điểm hiện nay là hoàn toàn không phù hợp với tình hình thực tế so với giá đất thị trường trên địa bàn toàn tỉnh.
Tỉnh Nghệ An điều chỉnh bảng giá đất là phù hợp với tình hình thực tế. Ảnh: Đình Tiệp.
Sở Nông nghiệp và Môi trường lấy ví dụ cụ thể như giá đất ở đô thị tại TP. Vinh (cũ) có mức giá cao nhất quy định tại theo Nghị quyết số 19/2019/NQ HĐND ngày 12/12/2019 của HĐND tỉnh là 65 triệu đồng/m2 – đường Cao Thắng, được xây dựng bằng mức tối đa quy định tại Khung giá đất quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP của Chính phủ. Nhưng thực tế giá đất ở thị trường tại thời điểm trên một số tuyến đường sầm uất, trung tâm, đắc địa như Cao Thắng, Quang Trung, Hồ Tùng Mậu, Nguyễn Văn Cừ, Lê Hồng Phong thuộc thành phố Vinh đều có mức giá cao hơn nhiều.
Vì vậy, việc điều chỉnh Bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 là đúng với quy định pháp luật đất đai hiện hành và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất ở tại địa phương, là cơ sở để giải quyết kịp thời thủ tục hành chính về đất đai nói chung, giá đất nói riêng (do sau thời điểm Luật đất đai 2024 có hiệu lực một số nội dung về giá đất bị vướng mắc, như: xác định giá đất thuê trả tiền hàng năm, giao đất không qua đấu giá, giá khởi điểm đấu giá,…).
Giải thích lý do chuyển 300 m2 đất vườn sang đất ở phải nộp thuế gần 4,5 tỷ đồng
Liên quan đến việc người dân chuyển 300 m2 đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền thuế. Theo lý giải của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Nghệ An, ngày 28/5/2025, chuyên viên phụ trách địa bàn Phòng Nông nghiệp và Môi trường TP. Vinh tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình ông Trần Duy Đồng và bà Nguyễn Thị Hồng xin chuyển mục đích từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại thửa đất số 683, tờ bản đồ số 15 khối Đức Thịnh, phường Hưng Lộc, TP Vinh (nay là phường Vinh Lộc, Nghệ An).
Đến ngày 6/6, chuyên viên đã phối hợp với UBND phường Hưng Lộc lập biên bản kiểm tra hiện trạng thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngày 10/6, chuyên viên trình ký dự thảo quyết định chuyển mục đích. Tại quyết định đã thể hiện rõ giá đất ở trong bảng giá đất là 15 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85.000 đồng/m2.
Khu đất ông Trần Duy Đồng và bà Nguyễn Thị Hồng xin chuyển 300m2 đất vườn sang đất ở. Ảnh: K. Hoan.
Ngày 17/6, sau khi UBND TP. Vinh có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Phòng Nông nghiệp và Môi trường TP. Vinh đã có phiếu chuyển thông tin gửi Đội Thuế TP. Vinh để xác định nghĩa vụ tài chính. Việc UBND TP. Vinh áp dụng bảng giá đất mới đối với thửa đất của gia đình bà Hồng và việc xử lý hồ sơ chậm so với quy định là do vướng mắc pháp lý trong giai đoạn chuyển tiếp.
Cũng theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Nghệ An, thửa đất của bà Hồng không có trong bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 57/2019 của UBND tỉnh Nghệ An. Tuy nhiên, đây là phần tách ra từ thửa đất gốc số 143, có giá đất ở là 1,9 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp là 85.000 đồng/m2.
Sau khi bảng giá đất được điều chỉnh theo Quyết định số 18/2025 ngày 21/5/2025, giá đất tại vị trí này được xác định là 15 triệu đồng/m2. Theo UBND TP. Vinh, giá thị trường tại khu vực này hiện cao hơn mức giá trong bảng giá này.
Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng cho rằng, bà Hồng xin chuyển mục đích 300 m2 trong tổng diện tích 1.179 m2 đất trồng cây lâu năm, nhưng không xác định rõ vị trí cụ thể trong hồ sơ, cũng không đề nghị phân lớp nên UBND TP. Vinh chưa thực hiện phân lớp để xác định mức giá bình quân đối với thửa đất của gia đình bà Hồng.
Theo điểm b, khoản 1, Điều 19 Nghị định 101/2024, cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu bổ sung giấy tờ hoặc thông tin ngoài quy định, nên cán bộ xử lý hồ sơ đã hiểu phần diện tích xin chuyển mục đích nằm ở phân lớp đầu tiên (tính từ chỉ giới đường Hoàng Tá Thốn vào) do phần phía sau giáp với ngõ đi vào khu nghĩa trang.
Hiện, bà Hồng chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính, nếu đề nghị định vị phần diện tích sâu sau chỉ giới xây dựng 20 m thì UBND TP. Vinh sẽ chỉ đạo triển khai cắt lớp theo quy định.
Ngày 26/6, Sở Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với UBND TP. Vinh và đơn vị tư vấn xây dựng bảng giá đất tổ chức khảo sát lại giá đất thị trường. Kết quả cho thấy, hiện tại, các thửa đất có vị trí tương đương (bám mặt đường Hoàng Tá Thốn) đang có giá thị trường cao hơn 15 triệu đồng/m2 được quy định trong bảng giá đất. Thửa đất số 683, tờ bản đồ số 15 ở phường Hưng Lộc, TP Vinh được quy định mức giá 15 triệu đồng/m2 tại bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung là đúng với quy định tại điểm a khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 11 Nghị định số 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
Bảng kê nộp thuế chuyển 300m2 đất vườn sang đất ở phải nộp gần 4,5 tỷ đồng khiến gia đình ông Trần Duy Đồng "choáng váng". Ảnh: Đình Tiệp.
Tuy nhiên, do thửa đất này có chiều sâu trên 30 m so với chỉ giới xây dựng đường giao thông nên khi xác định mức giá để tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng phương pháp phân lớp theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định số 57/2019 của UBND tỉnh Nghệ An.
Theo đó, diện tích sâu trên 20 m đến 40 m mức giá bằng 60% mức giá quy định tại bảng giá đất. Nghĩa là, gia đình bà Hồng được áp dụng mức giá bằng 60% của 15 triệu đồng/m2.
Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Nghệ An cũng cho biết thêm rằng, liên quan đến chính sách thu tiền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao trong cùng thửa đất ở; ngày 24/5/2025, Bộ Tài chính đã có Công văn số 7127/BTC-QLCS xin ý kiến các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo đó, tại dự thảo Nghị định, Bộ Tài chính đang đề xuất điều chỉnh về mức thu bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như quy định trước đây (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất).
