Thị trường mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM giảm tốc

Giá thuê điều chỉnh giảm

Theo số liệu từ JLL Việt Nam, quý III/2025, giá thuê trung bình tại các vị trí trung tâm đạt khoảng 235 USD/m², giảm hơn 4% so với quý trước. Sự xuất hiện của dự án Saigon Marina IFC, bổ sung gần 13.000 m² diện tích bán lẻ, khiến tỷ lệ trống khu trung tâm tăng lên 10,6%. Tuy vậy, lượng hấp thụ mới vẫn khả quan, đặc biệt ở nhóm ngành thời trang và giày dép, chiếm phần lớn diện tích thuê mới trong quý.

Khác với khu trung tâm, các khu vực vùng ven vẫn giữ được sự ổn định. Giá thuê trung bình quanh mức 65 USD/m², tăng nhẹ 0,6%. Điều này cho thấy nhu cầu của các thương hiệu vẫn duy trì, nhưng tâm lý thuê đã thận trọng hơn, hướng đến các vị trí phù hợp chiến lược kinh doanh dài hạn thay vì mở rộng ồ ạt.

Tương tự, khảo sát của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra, giá thuê đang được chủ nhà điều chỉnh theo chiều hướng giảm, cho dù nguồn cung tăng. Giá thuê trung bình tại khu vực trung tâm giảm 4% so với quý trước và 2,4% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 267,6 USD/m2/tháng. Trong khi đó, giá chào thuê tại khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ 1,5% so với quý trước và 0,7% so với cùng kỳ, đạt 53,7 USD/m2/tháng. Nhu cầu thuê mặt bằng vẫn duy trì ổn định, đặc biệt tại các dự án chất lượng cao, nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của tiêu dùng nội địa và du lịch.

Báo cáo kinh tế - xã hội TP.HCM 10 tháng đầu năm 2025 cho thấy, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng ước đạt 1.759,1 nghìn tỷ đồng, tăng 2,6% so với quý trước và 10,1% so với cùng kỳ năm 2024. Các hoạt động chào mừng lễ lớn, chính sách miễn thị thực cho hầu hết các quốc gia ASEAN và các biện pháp ngăn chặn hàng giả từ quý I/2025 đã thúc đẩy niềm tin tiêu dùng và lượng khách du lịch quốc tế, tạo động lực cho ngành bán lẻ.

Thị trường bước vào giai đoạn cân bằng

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn sắp tới, giá thuê mặt bằng sẽ ổn định hơn thay vì tăng đột biến như những năm trước. Bà Mai Võ, Giám đốc Khối bán lẻ CBRE Việt Nam cho biết, nhóm F&B đang dẫn đầu về lượng giao dịch thuê mới, chiếm hơn 1/3 tổng thị trường. Động lực tiêu dùng trong nước cũng là “bệ đỡ” quan trọng giúp thị trường bán lẻ TP.HCM giữ nhịp tăng trưởng. 

“Sự gia nhập của các thương hiệu như Chagee, KKV, Popmart, Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie, Xian Niu Lau và Colorist, cùng với việc các thương hiệu nội địa như Hapas, Every Half, Highlands, Phúc Long hay Cheese Coffee tăng tốc mở rộng để giữ thị phần, giúp thị trường bán lẻ duy trì đà tăng trưởng dù cạnh tranh ngày càng gắt gao”, bà Mai phân tích.

Còn bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, trong 12 tháng tới, nguồn cung mặt bằng bán lẻ dự kiến ổn định, còn tỷ lệ trống có thể giảm dần nhờ nhóm khách thuê ưu tiên xu hướng "bán lẻ trải nghiệm", với không gian tương tác và phong cách trưng bày sáng tạo. Dự báo giá thuê trung bình có thể tăng 2-3% mỗi năm. Ngoài ra, quy định mới của Luật Phòng cháy chữa cháy 2024 với tiêu chuẩn nghiêm ngặt hơn được kỳ vọng khiến nhiều thương hiệu, đặc biệt nhóm F&B, chuyển từ nhà phố sang trung tâm thương mại, qua đó gia tăng nhu cầu thuê mặt bằng hiện đại.

Trong khi đó, bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý cấp cao, bộ phận Cho thuê bán lẻ Savills Việt Nam dự báo, lưu lượng khách tham quan ghi nhận tại các trung tâm thương mại tại TP.HCM ở quý IV/2025 với nhiều cột mốc quan trọng (những dịp mua sắm lớn) cuối năm sẽ còn tiếp tục tăng trưởng. Nhìn xa hơn, thị trường mặt bằng cho thuê bán lẻ trong vài năm tới sẽ dịch chuyển mạnh mẽ về chiều sâu tư vấn và việc sử dụng dữ liệu, phân tích và công nghệ để lọc ra mặt bằng phù hợp nhất đang ngày càng trở nên quan trọng.

Các đơn vị nghiên cứu nhìn nhận, việc giá thuê điều chỉnh nhẹ trong bối cảnh nhu cầu vẫn ổn định cho thấy thị trường bán lẻ TP.HCM đang bước vào giai đoạn cân bằng mới. Các chủ đầu tư buộc phải linh hoạt hơn trong chính sách cho thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy, trong khi các thương hiệu tập trung vào trải nghiệm, tối ưu vận hành và mở rộng có chọn lọc thay vì ồ ạt như trước.