Nguồn cung mới giảm
Thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển mình quan trọng khi tốc độ tăng trưởng của ngành du lịch đạt mức ấn tượng, nhưng nguồn cung khách sạn mới lại giảm tốc rõ rệt so với giai đoạn trước.
Theo đánh giá trong Vietnam Hotel Investment Guide 2025 do Savills Hotels công bố, bối cảnh này đang tạo ra một điểm uốn quan trọng: các dự án hiện hữu có vị trí tốt nhưng chưa được khai thác tối đa giá trị có khả năng sẽ trở thành tâm điểm đầu tư trong năm 2026. Trong đó, tái định vị và chuẩn hóa vận hành đang trở thành chiến lược cốt lõi giúp nhà đầu tư duy trì sức cạnh tranh và tận dụng đà tăng trưởng của thị trường du lịch.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Ảnh: Thục Vy.
Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Cấp cao Savills Hotels, Khu vực Đông Nam Á cho biết, xu hướng nổi bật nhất hiện nay không còn nằm ở việc mở rộng số lượng phòng, mà nằm ở cách nâng cấp tài sản để tăng năng lực cạnh tranh: “Việt Nam đang có nhiều dự án với vị trí rất tốt nhưng hiệu quả vận hành chưa được tối ưu. Khi nguồn cung mới chậm lại, đặc biệt tại khu vực TP.HCM và Hà Nội và nhu cầu khách hàng ngày càng đòi hỏi chất lượng cao hơn, nâng cấp và tái định vị sẽ trở thành chiến lược mang lại giá trị lớn nhất cho nhà đầu tư trong giai đoạn 2026-2030”.
Số liệu từ Savills Hotels cho thấy, hơn 68% nguồn cung hiện tại do chủ đầu tư tự vận hành, một số chưa đầu tư đúng mức cho trải nghiệm khách hàng. Theo đó, nếu được cải tạo, chuẩn hóa vận hành hoặc khai thác tốt mạng lưới phân phối thông qua hợp tác với thương hiệu quốc tế, hiệu quả hoạt động của nhiều dự án có thể cải thiện đáng kể.
Theo số liệu khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường, tại một số điểm đến như Hạ Long, Nha Trang, hay Mũi Né, nguồn cung phòng tập trung phần lớn ở phân khúc midscale, vốn đang phải cạnh tranh gay gắt về giá. Trong khi đó, nhu cầu của khách quốc tế từ châu Âu, Ấn Độ và Đông Bắc Á cũng như tầng lớp trung lưu Việt Nam lại có xu hướng dịch chuyển với yêu cầu cao hơn về trải nghiệm, dịch vụ và tiện ích. Sự lệch pha giữa cung và cầu này khiến những dự án có khả năng cải tạo, nâng cấp trở thành nhóm tài sản hấp dẫn nhất.
Chiến lược tái định vị tài sản
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting nhận định, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Điển hình như Đà Nẵng, nguồn cung sơ cấp ghi nhận mức sụt giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng tồn kho của các dự án cũ, trong khi các dự án mới gần như vắng bóng suốt gần ba năm qua.
Về phía cầu, trong quý 3 năm nay, sức mua của phân khúc này vẫn duy trì ở mức thấp, lượng giao dịch không đáng kể, cho thấy thanh khoản chưa được cải thiện rõ rệt trong bối cảnh tâm lý nhà đầu tư còn dè dặt. Đáng chú ý, mặt bằng giá bán sơ cấp hầu như đi ngang so với cùng kỳ năm trước và tiếp tục neo ở mức cao, tạo thêm áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường. Để kích cầu, các chủ đầu tư tiếp tục triển khai nhiều chính sách hỗ trợ như chia sẻ lợi nhuận hoặc doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất…
Ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, rào cản pháp lý cùng quỹ đất ngày càng khan hiếm khiến các dự án hiện hữu được đánh giá là những tài sản có tiềm năng gia tăng giá trị mạnh nếu được nâng cấp và tái định vị đúng hướng. Xu hướng này càng rõ nét khi nguồn cung tương lai tại hai đô thị lớn gần như chạm trần.
Tại Hà Nội, chỉ khoảng 4.000 phòng mới dự kiến ra mắt từ nay đến năm 2028, chủ yếu thuộc phân khúc upscale - luxury. TP.HCM thậm chí còn hạn chế hơn với chưa đến 1.500 phòng đang trong quá trình phát triển. Bên cạnh đó, các thị trường mới như Quy Nhơn, Phú Yên, Hồ Tràm hay một số khu vực vệ tinh phía Bắc đang nổi lên nhờ tiến độ hạ tầng được đẩy mạnh, đặc biệt khi sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc trọng điểm đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, để nắm bắt trọn vẹn cơ hội này, sản phẩm nghỉ dưỡng tại những điểm đến mới cần sự chuẩn hóa cao hơn, đa dạng trải nghiệm hơn và phù hợp với thị hiếu khách quốc tế, điều mà nâng cấp và tái định vị có thể giúp đạt được nhanh hơn nhiều so với phát triển dự án mới.
Ông Mauro nhận định: “Việt Nam đang có cơ hội hiếm có để nâng chất toàn bộ thị trường nghỉ dưỡng. Những nhà đầu tư chủ động tái đầu tư vào tài sản hiện hữu, từ thiết kế, cảnh quan đến vận hành sẽ là những người dẫn đầu trong chu kỳ tăng trưởng mới".
Với sự kết hợp giữa nguồn cầu mạnh, nguồn cung mới hạn chế và sự trưởng thành nhanh chóng của nhà đầu tư trong nước, năm 2026 được kỳ vọng sẽ mở ra một giai đoạn mà việc tối ưu hóa chất lượng tài sản trở thành xu hướng chủ đạo. Đây là thời điểm thích hợp nhất để các chủ sở hữu xem xét lại chiến lược vận hành, đánh giá tiềm năng tái định vị thương hiệu và nhanh chóng nắm bắt làn sóng dịch chuyển của thị trường.
