Chiều 17/10, Tạp chí TheLEADER tổ chức tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới" nhằm tạo một diễn đàn mở, nơi các nhà quản lý, chuyên gia và doanh nghiệp cùng trao đổi thẳng thắn về thực trạng mất cân bằng cung - cầu và định hướng, chính sách, mô hình hợp tác giúp thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững và phục vụ tốt hơn cho nhu cầu thật của xã hội.
Tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới" tạo diễn đàn trao đổi về thực trạng mất cân bằng cung - cầu và định hướng, chính sách, mô hình hợp tác giúp thị trường nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững. Ảnh: Hoàng Anh.
Cung cầu lệch pha
Tại toạ đàm, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, "giấc mơ an cư" của nhiều người dân đang bị thử thách bởi nguồn cung lệch pha, giá cả leo thang và sự thống trị của nhu cầu đầu tư.
Thống kê của VARS cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung nhà ở mới trên cả nước vượt 100.000 sản phẩm, riêng quý III ghi nhận hơn 34.600 sản phẩm mới, cao nhất cùng kỳ trong vòng 5 năm.
Tuy nhiên, sự "lệch pha" cung - cầu vẫn chưa được khắc phục khi phần lớn dự án mới rơi vào phân khúc cao cấp. Hiện phân khúc sang trọng và siêu sang đang tăng rất nhanh, đạt 33% tổng lượng căn hộ mở bán, trong khi đó căn hộ bình dân (phần lớn là nhà ở xã hội) chỉ chiếm khoảng 6% nguồn cung.
Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình hiện quanh mức 90–100 triệu đồng/m2, nhiều dự án nội đô đã vượt 120 triệu đồng/m2. Còn TP.HCM có mức giá trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2, nhờ nguồn cung vùng ven giúp hạ nhiệt phần nào. So với năm 2019, giá nhà tại Hà Nội đã gần như gấp đôi, TP.HCM tăng hơn 50%.
TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung nhà ở lớn nhưng lại tập trung ở phân khúc cao cấp. Ảnh: Hoàng Anh.
Trên thị trường thứ cấp, giá cũng tăng theo từng ngày, nhiều dự án căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Điều này khiến nhà đầu tư có xu hướng giữ hàng, chờ giá tăng thêm, khiến nguồn cung thứ cấp khan hiếm.
Trái ngược, phân khúc nhà ở xã hội vốn được kỳ vọng giải quyết nhu cầu an cư của người thu nhập thấp vẫn "chậm nhịp". Dù đề án 1 triệu căn hộ đã được triển khai gần 3 năm, nhưng đến cuối năm 2025 dự kiến chỉ đạt khoảng 35% kế hoạch.
Ông Đính chỉ rõ thực trạng: "Nhiều người trẻ mất dần động lực sở hữu nhà khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng xa. Trái lại, nhu cầu đầu tư bất động sản lại tăng vọt trong bối cảnh dòng tiền rẻ và áp lực lạm phát gia tăng. Nhiều người coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn, dẫn đến làn sóng đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt tại khu vực phía Nam, nơi có mặt bằng giá còn dễ tiếp cận và hạ tầng đang phát triển nhanh".
Cũng theo ông Đính, trên thị trường xuất hiện hiện tượng một số chủ đầu tư và sàn phân phối "ra hàng nhỏ giọt" để tạo cảm giác khan hiếm, khiến tâm lý FOMO lan rộng. Thậm chí có những nhóm đầu cơ gom hàng, lướt cọc kiếm chênh, khiến giá nhà càng bị đẩy cao hơn. Dù vậy, nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ cao, thậm chí "cháy hàng" ngay trong ngày mở bán, phản ánh tâm lý thị trường đang dần hồi phục sau giai đoạn trầm lắng.
TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh "Nếu giấc mơ an cư trở nên xa vời với phần lớn người dân, thì đó không chỉ là vấn đề của thị trường, mà là vấn đề của an sinh xã hội". Ảnh: An Lạc.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nguồn cung khan hiếm hiện nay bắt nguồn từ việc thủ tục pháp lý chậm trễ, năng lực quản lý ở cấp địa phương còn hạn chế, trong khi chi phí đất đai và vốn đầu tư đều tăng mạnh. Một số doanh nghiệp dù có quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai hoặc "găm hàng" chờ thời, dẫn đến cung không đáp ứng kịp nhu cầu.
Thị trường cũng đang phải đối mặt với những hệ lụy từ sự phát triển thiếu cân đối. Việc dòng tiền đổ dồn vào bất động sản khiến cơ cấu đầu tư méo mó, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu cho hệ thống ngân hàng. "Nếu giấc mơ an cư trở nên xa vời với phần lớn người dân, thì đó không chỉ là vấn đề của thị trường, mà là vấn đề của an sinh xã hội", TS. Đính nhấn mạnh.
Cần pháp lý minh bạch và dòng vốn lành mạnh
Để hướng tới một thị trường cân bằng và bền vững, ông Đính kiến nghị cần sớm hoàn thiện các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, đồng thời ban hành hướng dẫn chi tiết để các địa phương có cơ sở triển khai. Song song đó, cần tháo gỡ các nút thắt pháp lý, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và thương mại giá hợp lý. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, cùng với trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý, sẽ giúp thị trường minh bạch và an toàn hơn.
Ngoài ra, thị trường cần đa dạng hóa nguồn vốn thông qua các quỹ đầu tư, trái phiếu bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Cùng với đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai, metro, cao tốc cần được đẩy nhanh tiến độ, mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có nhiều lựa chọn nhà ở với giá phù hợp hơn.
Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh: "Giấc mơ an cư chỉ trở thành hiện thực khi thị trường được cân bằng, cung đủ, giá hợp lý, pháp lý minh bạch và dòng vốn lành mạnh. Khi người dân có thể an cư, thị trường bất động sản sẽ không chỉ là nơi tích sản mà còn là nền tảng ổn định xã hội và động lực phát triển kinh tế quốc gia".
