Chuyển mục đích sử dụng đất: [Bài 1] Nỗi lo nặng gánh tài chính

Quá khả năng tài chính

Anh Nguyễn Thanh Tuấn, ngụ quận Gò Vấp có lô đất trồng cây lâu năm ở đường Lê Thị Hà (huyện Hóc Môn) diện tích 75m2. 3 năm trước, bảng giá của con đường này là 1.560.000 đồng/m2, anh dự tính nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử đất sang đất thổ cư để xây nhà. Tuy nhiên, do bị trục trặc trong quá trình chuẩn bị hồ sơ nên anh vẫn chưa hoàn thành việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời điểm đó, bảng giá đất ở đường này là 1.560.000 đồng/m2. Đầu năm 2025, anh nộp hồ sơ để xin chuyển mục đích sử dụng đất, thì biết biết bảng giá đất mới của con đường này lên 40 triệu đồng/m2, tương ứng tiền sử dụng đất cũng tăng lên hơn 20 lần, nên anh xin rút hồ sơ về.

Cũng như anh Tuấn, chị Nguyễn Thị Tánh, ngụ quận Nhà Bè cũng vừa xin rút hồ sơ xin chuyển quyền sử dụng đất ở huyện Củ Chi, vì tiền sử dụng đất tăng gần 10 lần so với giá cũ. “Năm 2021, tôi mua mảnh đất trồng cây lâu năm diện tích 510m2 ở Củ Chi. Giữa tháng 10/2024, tôi làm hồ sơ chuyển đổi 100m2 sang đất thổ cư để xây nhà. Tuy nhiên, khi được Văn phòng đăng ký đất đai thông báo tiền sử dụng đất hơn 500 triệu đồng, tôi đã xin rút hồ sơ. Tạm thời tôi dời lại kế hoạch xây nhà và chuyển mục đích sử dụng đất. Chờ tích cóp được thêm tiền rồi mới tính tiếp”, chị Tánh cho hay.

Còn chị Lê Minh An ở quận 12, dù chưa có nhu cầu xây nhà nhưng lo ngại tiền sử dụng đất sẽ tăng cao khi thành phố áp dụng bảng giá đất mới (từ ngày 31/10/2024), nên ngày 30/4/2024 chị vội vàng nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng cho lô đất ở huyện Củ Chi. Thời điểm đó, không chỉ chị mà rất nhiều người cũng rồng rắn xếp hàng nộp hồ sơ. Chị đinh ninh rằng nộp trước ngày bảng giá đất mới có hiệu lực thì sẽ được tính theo giá cũ. Tuy nhiên vào đầu tháng năm 2025, chị được thông báo tiền sử dụng đất phải đóng được áp dụng theo bảng giá đất mới, tăng xấp xỉ 10 lần so với giá cũ. Do đó, chị đã xin rút hồ sơ về.

Đáng chú ý, không chỉ có tình trạng người dân rút hồ sơ vì không đủ tiềm lực tài chính để đóng tiền sử dụng đất, mà nhiều người vốn có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng dừng lại kế hoạch để chờ đợi, nghe ngóng và tích lũy thêm tiền, vì họ lo ngại phải đóng số tiền lớn khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất trong thời điểm này. Ghi nhận tại địa bàn các quận 12, Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi… có tình trạng người dân xin rút lại hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, tại quận Bình Tân, đến nay có khoảng 10 trường hợp xin rút hồ sơ, huyện Nhà Bè khoảng 3 hồ sơ... Một trong những nguyên nhân, vì số tiền phải đóng tăng quá cao so với tính toán ban đầu, nhiều người không đủ khả năng tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất. Đa phần những trường hợp rút hồ sơ chuyển mục đích có diện tích lớn, với số tiền phải đóng khá nhiều.

Một cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai quận Bình Tân cho biết, trước khi bảng giá đất điều chỉnh tại TP.HCM có hiệu lực, nhiều người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đã nộp hồ sơ để được tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cũ. Tuy nhiên, do cách hiểu khác nhau về thời điểm tính tiền sử dụng đất dẫn đến số tiền sử dụng đất họ phải đóng lại quá cao, vượt quá khả năng tài chính.

Cần giải pháp hài hòa

Bảng giá đất mà TP.HCM đang áp dụng để tính tiền sử dụng đất là theo Quyết định 79/2024 (sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 của UBND TPHCM) quy định về bảng giá đất trên địa bàn TPHCM có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 đến hết ngày 31/12/2025.

Theo bảng giá đất mà Quyết định 79/2024 đưa ra, giá đất tăng từ 4 đến 38 lần so với giá đất cũ tại quyết định số 02/2020. Trong đó, giá đất cao nhất ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1) lên đến 687,2 triệu đồng/m2, tăng hơn 4 lần so với bảng giá đất cũ. Đoạn đường Song Hành quốc lộ 22 tăng hơn 38 lần so với giá trước đây.

Tuy nhiên, vấn đề đang nhiều người dân thắc mắc là kể cả những hồ sơ nộp trước ngày 31/10/2024 cũng tính theo bảng giá đất mới.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM lý giải, tại khoản 3 Điều 155, Luật Đất đai 2024 quy định thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm được nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Như vậy, đối với hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất nộp trước ngày 31/10/2024 thì thời điểm xác định tính tiền sử dụng đất là thời điểm tiếp nhận hồ sơ tính thu tiền chứ không phải thời điểm nộp hồ sơ xin chuyển mục đích.

Tương tự, ngành thuế TP.HCM cũng dẫn thông tin về thời điểm tính tiền sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, theo khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai. Các hồ sơ người dân đã nộp trước ngày 31/10/2024, nhưng quyết định chuyển mục đích sử dụng đất được ban hành sau ngày này, thì cơ quan thuế phải căn cứ vào thời điểm có quyết định này để tính tiền.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tiền sử dụng đất tăng đột biến sau khi áp dụng bảng giá đất mới là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng rút hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, điều này sẽ gây lãng phí tài nguyên đất đai.

Để giải quyết tình trạng trên, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho rằng, cơ quan quản lý nên điều chỉnh mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất về mức hợp lý hơn, khoảng 30-40% bảng giá đất mới. Mức thu này sẽ đảm bảo ngân sách không bị thất thu, đồng thời giúp người dân có đủ khả năng tài chính để xây dựng nhà ở.

 Tại tọa đàm “Các vướng mắc phát sinh khi áp dụng bảng giá đất mới ở TP.HCM; gợi ý các hướng tháo gỡ cho thị trường nhà đất” diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM kiến nghị các cơ quan chức năng nên xem xét việc tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới. Bởi với cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuế đất hiện nay thì nhiều người sẽ không có khả năng đóng và chọn cách rút hồ sơ. Khi rút hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đồng nghĩa việc nhiều người dân chấp nhận việc mua bán giấy tay, sẽ rất thiệt thòi!".