Chưa phát huy khả năng tạo dòng tiền
Theo báo cáo thị trường bất động sản của Savills Việt Nam, trong quý I/2025, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp nhà phố thương mại (shophouse) đạt khoảng 278 triệu đồng/m² đất, dù giảm nhẹ 12% so với quý trước nhưng vẫn giữ ổn định so với cùng kỳ 2024. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng 9% theo quý, đạt 266 triệu đồng/m², cho thấy nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá dài hạn.
Được ghi nhận tăng trưởng trong những năm qua, nhưng thực tế hiện nay phân khúc shophouse chưa thực sự phát huy vai trò tạo ra dòng tiền kinh doanh cho chủ nhà. Ảnh: Thục Vy.
Những diễn biến tương tự cũng diễn ra trên thị trường shophouse TP.HCM, khi ghi nhận đà tăng giá rõ rệt trong 6 tháng đầu năm 2025, đặc biệt là tại khu vực nội thành. Cụ thể, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá bán shophouse tại khu vực này tăng trung bình 16%, riêng Thủ Thiêm - "điểm nóng" bất động sản phía Đông - chứng kiến mức tăng vượt trội trên 20%. Mức giá phổ biến hiện dao động từ 350 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/m2.
Báo cáo từ nền tảng giao dịch Nhà Tốt cũng ghi nhận xu hướng tăng giá tương tự. Chỉ riêng trong quý I/2025, giá sơ cấp tăng 12% và thứ cấp tăng 13%. Dù vậy, tình hình hoạt động của phân khúc này khá chậm khi tỷ lệ hấp thụ chỉ 10% không đổi theo quý và giảm 5 điểm phần trăm theo năm. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 28%. Hầu hết đều là các giao dịch nhà liền kề, chiếm đến 59%, trong khi nhà phố thương mại và biệt thự lần lượt chỉ chiếm 29% và 12%.
Đánh giá về thị trường shophouse, nhiều chuyên gia cho rằng, phía sau con số tích cực về giá, thực tế khai thác kinh doanh và tỷ suất cho thuê shophouse hiện nay đang cho thấy một bức tranh khác. Trước những thay đổi nhanh chóng và những yêu cầu mới từ thói quen mới của người tiêu dùng, shophouse đang đối mặt với thực tế khó khăn như: kém thu hút các thương hiệu bán lẻ chuyên nghiệp, tỷ lệ lấp đầy thấp và mô hình vận hành thiếu tính ổn định.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, dù được thiết kế với mục tiêu là không gian “kép” - vừa để ở, vừa để kinh doanh, nhưng shophouse vẫn chưa thể phát huy hiệu quả về khai thác. Một số dự án tại Hà Nội hay TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt là ở các khu vực ngoài trung tâm, nơi thiếu vắng hạ tầng vận hành đồng bộ.
Tiềm năng trong dài hạn
Theo bà Hằng, việc tỷ suất cho thuê thấp của các nhà phố thương mại hiện nay có một số nguyên do chính. Đầu tiên là sự cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại. Tiếp theo là sự thiếu linh hoạt trong mô hình cho thuê của shophouse. Nhiều trường hợp, khách thuê buộc phải thuê toàn bộ căn nhà trong khi chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh. Điều này vô hình chung đã đẩy giá thuê cao hơn so với nhu cầu sử dụng thực tế. Hơn nữa, giá thuê nhà phố thương mại vẫn thiếu tính ổn định và bị chi phối bởi biến động giá bất động sản. Trong khi đó, các trung tâm thương mại có khung giá và thời hạn thuê rõ ràng, ít biến động, phù hợp cho kế hoạch kinh doanh dài hạn.
Vấn đề thứ ba là tính pháp lý và vận hành. Không giống như trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách cho các đầu việc về việc hoàn thiện thủ tục, xin giấy phép kinh doanh, xử lý các vấn đề kỹ thuật, việc vận hành một căn shophouse phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà, thiếu sự hỗ trợ chuyên nghiệp. Điều này gây khó khăn không nhỏ cho hoạt động kinh doanh, đặc biệt với các doanh nghiệp chuỗi hoặc yêu cầu chuẩn hóa vận hành.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết, tình trạng mặt bằng shophouse bỏ trống nhiều nơi, không có khách thuê có nhiều nguyên nhân. Trong đó, lý do lớn nhất là vị trí không thuận lợi để kinh doanh. Nhiều dự án nằm ở khu vực xa trung tâm, mật độ cư dân thưa thớt, hạ tầng kết nối chưa đồng bộ và thiếu các tiện ích nên khai thác cho thuê không hiệu quả.
Cũng theo ông Thắng, trong những năm gần đây, nhiều chủ đầu tư cho xây dựng với số lượng quá lớn shophouse, trong khi hiệu quả khai thác kinh doanh bị bỏ ngỏ. Do đó, trước khi xuống tiền mua shophouse, người mua cần tính toán kỹ càng đến rất nhiều yếu tố như vị trí, giao thông kết nối, khả năng lấp đầy của toàn dự án. Bên cạnh đó là tiện ích nội ngoại khu, cũng như uy tín của chủ đầu tư.
Nhiều chuyên gia nhận định, dù đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng tiềm năng dài hạn của shophouse vẫn được nhìn nhận là khả quan, đặc biệt tại các đô thị có tốc độ tăng dân số nhanh, thu nhập tăng ổn định và nhu cầu tiêu dùng liên tục mở rộng. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả đầu tư bền vững, chuyên gia khuyến nghị người mua cần lưu ý đến các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chủ đầu tư và thiết kế của các sản phẩm nhà phố, tránh mua phải sản phẩm không đạt các điều kiện, giá cao, khó cho thuê, mức tăng giá không như kỳ vọng.
Bà Cao Thị Thanh Hương, chuyên gia cao cấp của Savills TP.HCM đánh giá: “Shophouse vẫn là một kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn tại các đô thị có tốc độ tăng dân số và thu nhập cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhìn nhận thực tế, không nên quá kỳ vọng vào việc tăng giá ngắn hạn mà bỏ qua yếu tố vận hành kinh doanh hoặc khả năng khai thác cho thuê thực tế”.
