Cụm công nghiệp Tân Ước: Cảnh giác chiêu lừa Shophouse

Chiêu lừa shophouse

Dự án Cụm công nghiệp Thanh Văn - Tân Ước (Cụm CN Tân Ước) của Hà Nội là cụm đa ngành nghề, có quy mô 52ha, tổng mức đầu tư trên 1.000 tỷ đồng. Đây là dự án trọng điểm theo định hướng của huyện Thanh Oai nhằm mục tiêu thu hút doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, sản xuất sạch; kéo giãn các hộ, doanh nghiệp, cơ sở đang sản xuất kinh doanh tại các làng nghề, khu dân cư gây ô nhiễm môi trường.

Trong vai khách hàng có nhu cầu mua shophouse, nhóm phóng viên báo Nông nghiệp và Môi trường tiếp cận với các môi giới bất động sản tại Cụm CN Tân Ước.

Ông P. môi giới nói các thửa đất “dịch vụ hỗ trợ”, thực chất là shophouse, có nhiều diện tích khác nhau từ 100 m2 đến 125 m2. Giá cả dao động từ 25 triệu đến đến 38 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí và thời điểm mua. Một số thửa đất có giá gốc thấp hơn do được mua theo đường "ngoại giao", nhưng giá bán ra thị trường đã tăng lên đáng kể.

Khách hàng cần trả trước 60% giá trị thửa đất, còn lại sẽ được trả dần theo tiến độ. Công ty cổ phần thương mại kinh doanh và dịch vụ Minh Khuê (Công ty Minh Khuê) đứng ra môi giới, nhận tiền của khách hàng.

Doanh nghiệp này lách luật bằng cách chào mời khách hàng ký “Hợp đồng vay vốn”. Trong hợp đồng này, khách hàng được trả lãi 01%/năm. Ngoài ra, công ty Minh Khuê cung cấp cho khách hàng một Đơn đăng ký, để trả khách hàng bằng một thửa đất dịch vụ.

Cụ thể, theo một “Đơn đăng ký nhận chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất Cụm CN Tân Ước” mà  phóng viên có được, khách hàng Phạm Oanh (tên nhân vật đã được thay đổi), được nhận thửa đất dịch vụ tại Cụm CN Tân Ước, diện tích 125m2, sau khi giải ngân cho Công ty Minh Khuê số tiền vay trị giá hơn 1,8 tỷ đồng.

Hợp đồng vay vốn và đơn đăng ký, đều có dấu đỏ và chữ ký của Giám đốc Nguyễn Thị Vinh Hạnh của Công ty Minh Khuê.

Công ty Minh Khuê còn đảm bảo sẽ hỗ trợ khách hàng trong quá trình mua bán và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Sai quy hoạch

Làm việc với phóng viên, lãnh đạo UBND huyện Thanh Oai khẳng định, Cụm Công nghiệp Tân Ước theo quy hoạch không được phép chia lô, càng không được rao bán dưới dạng shophouse. Khu vực đất ‘hỗ trợ dịch vụ’ chỉ được quy hoạch mỗi ô hơn 1.000m2, tuyệt đối không được chia nhỏ.

Trước đây, chủ đầu tư từng đề xuất phương án chia lô nhỏ nhưng đã bị huyện Thanh Oai bác bỏ. Sau đó, TP. Hà Nội cũng có văn bản thống nhất không cho phép điều chỉnh quy hoạch theo hướng phân lô nhỏ lẻ.

Tuy nhiên, tình trạng bán đất dưới hình thức “shophouse” vẫn đang diễn ra rầm rộ.

Lãnh đạo huyện Thanh Oai nhấn mạnh, huyện sẽ kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ quy hoạch và giám sát việc chủ đầu tư có thực hiện đúng hay không. Nếu không kịp, xã mới thành lập sẽ chịu trách nhiệm phối hợp xử lý triệt để.

Việc “vẽ” ra các căn shophouse trên đất công nghiệp không chỉ trái quy hoạch mà còn đặt khách hàng vào tình thế rủi ro pháp lý cao. Dù có đóng đủ tiền, người mua cũng khó lòng sang tên hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định. Trường hợp xảy ra tranh chấp, toàn bộ hợp đồng “vay vốn” sẽ không có giá trị pháp lý như hợp đồng mua bán bất động sản.

Theo Luật sư Diệp Năng Bình - Trưởng Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật, có 2 hình thức hợp đồng vay vốn xảy ra, và cả 2 trường hợp này, khách hàng đều gặp bất lợi.

Thứ nhất, trường hợp hợp đồng vay vốn không có bất kỳ nội dung nào thể hiện số tiền cho vay có liên quan đến giá trị lô/thửa đất, tài sản gắn liền với đất trong dự án của bên vay thì hợp đồng vay vốn không có giá trị ràng buộc bên vay (đồng thời là chủ đầu tư dự án) phải chuyển nhượng cho bên cho vay quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cụ thể nào. Hợp đồng này đơn thuần chỉ là hợp đồng vay dân sự, nguy cơ khi đến thời điểm bất động sản đủ điều kiện chuyển nhượng mà giá bất động sản tăng cao, vì lợi ích của mình, chủ đầu tư không giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản mà chỉ đồng ý hoàn trả lại tiền gốc và lãi (nếu có) cho bên cho vay, dẫn đến thiệt hại về tài chính cho bên cho vay.

Thứ hai, hợp đồng có nội dung thể hiện mối liên quan giữa số tiền vay và lô/thửa đất, nhà trong dự án của bên vay, hợp đồng vay có thể thuộc trường hợp giao dịch giả tạo, che giấu giao dịch thực tế là giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (lúc này dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật). Trong hợp đồng này, nếu có tranh chấp xảy ra, một trong hai bên đưa vụ việc ra giải quyết tại tòa án thì có nguy cơ cả giao dịch giả tạo (là giao dịch vay vốn) và giao dịch bị che giấu (là giao dịch mua bán bất động sản) đều bị tòa án tuyên vô hiệu. Hậu quả pháp lý là bên cho vay (bên mua) chỉ nhận lại được tiền mà không nhận được bất động sản.