Nỗi lo vướng mắc tài chính
Theo báo cáo của Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, sau khi mở rộng địa giới hành chính từ tỉnh Hà Tây và Vĩnh Phúc, TP Hà Nội còn khoảng hơn 20 dự án gặp vướng mắc do phải xác định lại tiền sử dụng đất và 70 dự án đang trong giai đoạn tính tiền sử dụng đất.
Trong đó, nguyên nhân chính khiến các dự án phải xác định lại tiền sử dụng đất sau sáp nhập địa giới là do trước đây các dự án này được giao đất và được tính luôn tiền sử dụng đất, trong khi chưa giải phóng mặt bằng. Khi sáp nhập về Hà Nội, các dự án này lại thuộc diện phải tính lại. Việc tính lại tiền sử dụng đất đối với một dự án đã triển khai nhiều năm đang gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Mê Linh có nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc về tiền sử dụng đất sau sáp nhập địa giới hành chính từ Vĩnh Phúc về Hà Nội. Ảnh: Thùy Linh.
Chủ đầu tư một dự án nhà ở tại Mê Linh chia sẻ, dự án được giao đất từ năm 2008 và doanh nghiệp đã nộp hết tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, năm 2024, sau 16 năm, TP Hà Nội có đợt thanh tra hoạt động của dự án và cho rằng thời điểm giao đất cho doanh nghiệp khi chưa giải phóng mặt bằng là không đúng quy định, nên đã yêu cầu phải tính lại tiền sử dụng đất bổ sung theo phương án: Dự án giải phóng mặt bằng và được giao đất thời điểm nào, thì tính tiền sử dụng đất lại theo giá thời điểm đó. Nếu theo phương án này, căn cứ theo bảng giá đất hiện hành, doanh nghiệp phải nộp bổ sung khoảng 470 tỷ đồng. Việc tính lại tiền sử dụng đất đối với một dự án đã triển khai nhiều năm đang gây khó khăn cho cả doanh nghiệp.
"Quá trình giao đất, tính tiền sử dụng đất là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp không có lỗi trong việc này. Trong khi, bảng giá đất đã tăng vài chục lần so với thời điểm trước, khiến doanh nghiệp rất hoang mang, lo lắng", đại diện chủ đầu tư dự án này nhấn mạnh.
Không bị vướng mắc về việc phải tính lại tiền sử dụng đất, dự án Nam 32 (xã Hoài Đức, TP. Hà Nội) của Công ty cổ phần Lũng Lô 5 lại bị đình trệ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do chủ đầu tư đang nợ tài chính tại một dự án khác cũng nằm trên địa bàn TP. Hà Nội, gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án này.
Ông Trần Văn Chinh - Giám đốc pháp chế Công ty CP Lũng Lô 5 cho hay, vừa qua, TP Hà Nội đã chỉ đạo các sở ban ngành phối hợp với chính quyền địa phương và chủ đầu tư để xử lý triệt để những tồn tại, tránh tình trạng bỏ hoang dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Một trong những bước quan trọng nhất là đến nay, chủ đầu tư đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Vì vậy, doanh nghiệp tiếp tục được tái khởi động lại dự án Nam 32. Đây là điểm nghẽn chính khiến dự án Nam 32 bị chậm tiến độ nhiều năm. Hiện, doanh nghiệp đang phối hợp với chính quyền để giải phóng mặt bằng phần còn lại của dự án và hoàn thiện các thủ tục pháp lý tiếp theo để dự án sớm về đích.
Trước tình trạng nhiều dự án đô thị chậm tiến độ, gây lãng phí lớn, TP. Hà Nội đang tập trung chỉ đạo, tháo gỡ vướng mắc. Nhiều giải pháp đã được đưa ra nhằm khơi thông dòng vốn đầu tư, tăng hiệu quả sử dụng đất và nâng cao chất lượng phát triển đô thị.
Áp bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất sẽ tăng mạnh
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản có dự án nhưng vẫn không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bởi những rủi ro về tiền sử dụng đất tăng cao là điều dễ xảy ra.
Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.
Tiền sử dụng đất đang là nỗi lo âu lớn nhất đối với các doanh nghiệp nhất vào thời điểm 1/1/2026, các địa phương phải công bố bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Việc thu tiền sử dụng đất theo phương án tạm tính khiến nhiều dự án đối mặt nguy cơ phải tính lại sau khi các cơ quan chức năng rà soát, thanh kiểm tra. (Ảnh minh họa)
Lý giải nguyên nhân việc tính tiền sử dụng đất đối với các dự án bị chậm trễ, ông Ngô Gia Cường – Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam cho biết, việc chậm xác định tiền sử dụng đất cho các dự án có nhiều nguyên nhân khác nhau. Trong đó, công tác thẩm định giá đang gặp vấn đề trở ngại lớn. Đó là, nhiều đơn vị thẩm định giá xin rút lui. Trên địa bàn TP Hà Nội đang có khoảng 12 đơn vị thực hiện công việc này nhưng chỉ có 2-3 doanh nghiệp còn hoạt động.
Ngoài ra, những quy định pháp luật về việc thu thập thông tin về giá đất xung quanh để xác định giá đất cụ thể cho các dự án đang không phù hợp với thực tế. Ví dụ như trong Luật Đất đai 2024 quy định lấy mẫu để xác định giá đất là giá ghi trên hợp đồng mua bán cụ thể. Trong khi giá ghi trên hợp đồng lại thấp hơn nhiều so với thực tế. Để đẩy nhanh tiến độ, TP. Hà Nội cũng đã yêu cầu cơ quan thuế, Sở Nông nghiệp và môi trường hỗ trợ các đơn vị tư vấn trong việc cung cấp các thông tin giao dịch làm cơ sở để xác định giá. Tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án chưa giải quyết xong. Nếu tiếp tục kéo dài, doanh nghiệp sẽ là người chịu ảnh hưởng lớn do bảng giá đất đã được các địa phương điều chỉnh tăng hàng năm, dẫn đến tiền sử dụng đất sẽ có biến động lớn.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có chỉ đạo các địa phương tập trung xây dựng bảng giá đất mới để áp dụng ngày 1/1/2026. Việc xây dựng bảng giá đất mới làm cơ sở tính tiền sử dụng đất cần chú trọng vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội. Chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Ông Mai Văn Phấn Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho biết, giá đất là yếu tố cốt lõi, gắn chặt với sự vận hành của thị trường bất động sản. Theo Luật Đất đai 2024, chậm nhất đến ngày 31/12/2025, tất cả các địa phương phải hoàn thành xây dựng và ban hành bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ ngày 1/1/2026.
