Nguồn cung tăng, tồn kho lớn, giá nhà không giảm
Tại Hà Nội, giá chung cư Quý II/2025 trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ. Còn ở TP. Hồ Chí Minh, giá chung cư trung bình lên tới 89 triệu đồng/m², không có nhiều biến động so với quý trước nhưng tăng tới 36% so với cùng kỳ năm 2024.
Giá nhà tăng cao phi lý, vượt xa thu nhập của phần đông người có nhu cầu, khiến giao dịch giảm mạnh. Hệ lụy là tồn kho ngày càng phình to. Tính đến tháng 8/2025, lượng tồn kho căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội lên tới gần 48.000 căn, chủ yếu rơi vào phân khúc trung - cao cấp; trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà dưới 2 tỷ đồng gần như không có hàng mới.
Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội chạm ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Ảnh: Thùy Linh.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, nguyên nhân giá nhà chỉ có tăng không giảm dù tồn kho lớn còn đến từ tình trạng đầu cơ bất động sản; nhiều nhà đầu tư “lướt sóng” mua đi bán lại trong thời gian ngắn hoặc găm hàng chờ tăng giá. Từ đây, những chiêu trò nhằm “thổi giá” để thoát hàng đã được tung ra gây nhiễu loạn thị trường.
Tình trạng đầu cơ làm cho mặt bằng giá của bất động sản cao một cách giả tạo, dẫn đến hủy hoại nền kinh tế. Bởi nhiều người sẽ căn cứ vào giá bất động sản cao để đẩy giá thuê mặt bằng thương mại, mặt bằng sản xuất, mặt bằng làm logistic lên cao. Bên cạnh đó, giá đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất cũng bị đẩy lên cao. Như vậy, nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng rất lớn, có thể dẫn tới kiệt quệ.
Đáng chú ý, thị trường bất động sản vẫn thiếu minh bạch về giá bán. Dù rất nỗ lực nhưng cơ quan quản lý vẫn chưa hoàn thiện hệ thống dữ liệu công khai. Giá nhà vì thế dễ bị điều tiết bởi nhóm nhỏ doanh nghiệp lớn.
Nguồn cung tăng, tồn kho lớn nhưng giá nhà vẫn neo cao phi lý đang tạo ra rào cản không thể vượt nổi đối với người có nhu cầu ở thực. Đây không chỉ là dấu hiệu của một thị trường bất ổn.
Lương 20-30 triệu/tháng không thể mua nhà
Khảo sát mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy 61% người được hỏi hoãn kế hoạch mua nhà; 93% người chưa sở hữu bất động sản không tin vào khả năng mua; hơn 49% lao động mất động lực vì giá quá cao. Tâm lý chờ giá giảm dần chuyển thành buông xuôi.
Chị Phạm Gia An, phường Hoàng Mai, Hà Nội, chia sẻ: “Mình là nhân viên văn phòng, thu nhập 20 triệu đồng/tháng. Mức này vượt điều kiện mua nhà ở xã hội, còn nhà thương mại thì không thể với tới. Bọn mình kẹt giữa hai ngưỡng. Trong khi, giá lên từng ngày, chóng mặt. Với người trẻ thu nhập chưa cao như mình thì vô cùng khó”.
Cũng theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, 86% người mua giữ bất động sản dưới một năm, cho thấy đầu cơ phổ biến. Trong khi đó, chế tài xử phạt, ngăn chặn tích trữ nhà đất để thổi giá còn lỏng lẻo, tạo điều kiện cho các “cơn sốt ảo”, khiến thị trường méo mó.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định: “Người ta coi bất động sản là kênh đầu tư sinh lợi. Các chủ đầu tư lại tạo sản phẩm phục vụ nhóm này, dẫn tới thị trường ảo, không bền vững, ảnh hưởng mạnh đến toàn thị trường”.
Với mức giá 150–200 triệu đồng/m² ở một số dự án, người lao động lương cơ sở phải mất hàng trăm năm vẫn chưa chắc mua nổi. Theo phân tích, mức giá này quá ảo so với chi phí xây dựng mà doanh nghiệp bỏ ra.
Giá nhà tăng phi lý không chỉ là gánh nặng với người dân ở thực, mà còn làm thị trường bất động sản méo mó, thiếu minh bạch. Hơn lúc nào hết, cần sự vào cuộc mạnh mẽ của cơ quan chức năng với chế tài đủ mạnh để ngăn đầu cơ, minh bạch thị trường, kéo giá nhà về giá trị thực, giúp người lao động có cơ hội sở hữu nhà.
