Chung cư hạng sang kéo nền giá chung cư Hà Nội tăng mạnh
Dự án chung cư cao cấp thuộc tập đoàn Sungroup khu vực Cầu Giấy đang làm mưa làm gió phân khúc cao cấp khi giá bán chạm ngưỡng 200 triệu đồng/m2. Điều này khiến các chung cư xung quanh dự án này tăng 30-40 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng 3 tháng gần đây. Như dự án The Nine (đường Phạm Hùng, Hà Nội), cạnh dự án Sungroup tăng từ 80 triệu đồng/m2 lên mức 120 triệu đồng/m2; dự án chung cư IPH Cầu Giấy vốn là chung cư cũ được xây dựng cách đây 15 năm bỗng chốc tăng từ mức 70-80 triệu đồng/m2 lên mức 115 triệu đồng/m2.
Hay như dự án chung cư BRG Láng Hạ, trước đây chủ đầu tư mở bán giá 100 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 200 triệu đồng/m2. Tương tự, chung cư Metropolis (đường Kim Mã, Hà Nội), giá mỗi mét vuông căn hộ chạm ngưỡng 200 triệu đồng…
Vấn đề đặt ra, khi giá chung cư cao cấp tăng mạnh kéo theo đó các tòa chung cư cũ Hà Nội cũng tăng lên nền giá mới. Người mua nhà sẽ rất khó để có thể mua được căn hộ tại Hà Nội.
Chung cư Hà Nội tiếp tục tăng mạnh trong quý III/2025. Ảnh: Thùy Linh.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu cho biết: “Nếu như nói về quy luật về giá trị thì đang là giá ảo. Bởi vì chi phí xây dựng để làm nên các chung cư gần như là tăng rất thấp. Theo như chúng tôi đánh giá, chỉ có một số vật liệu ví dụ như là thép và một số các vật tư khác tăng giá lên. Còn lại tổng thể giá xây dựng không thay đổi. Vì vậy, về chi phí xây dựng, chúng tôi tính là chỉ tăng 5 – 7% nên nếu giá chung cư tăng ảo như thế này thì cũng là một sự lo ngại của tất cả các nhà đầu tư".
Việc giá nhà tăng phi lý không chỉ trở thành gánh nặng đối với người dân có nhu cầu ở thực, mà còn khiến thị trường bất động sản trở nên méo mó, lệch lạc, kém minh bạch. Hơn lúc nào hết, cần có sự vào cuộc một cách mạnh mẽ của cơ quan chức năng, đặc biệt là cần có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn nạn đầu cơ, làm minh bạch thị trường, kéo giá nhà về với giá trị thực, giúp người lao động có nhu cầu ở thực có thêm cơ hội sở hữu nhà ở hơn. Giá chung cư đang bị đẩy cao phi lý trong khi nguồn cung đang ghi nhận tăng mạnh, lượng hàng tồn kho cũng khá cao cho thấy nghịch lý và những bất cập của thị trường bất động sản.
Dùng đòn bẩy tài chính: Con dao hai lưỡi
Theo tìm hiểu từ các sàn môi giới bất động sản lớn, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư lựa chọn mua chung cư cao cấp để đầu tư lướt sóng kiếm lời. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư thường phối hợp với các ngân hàng để đưa ra các gói hỗ trợ tài chính. Phổ biến nhất chính sách cho vay tối đa 70% giá trị căn hộ, thời gian ân hạn nợ gốc, lãi kéo dài 24-36 tháng. Vì vậy, khách hàng chỉ cần có tầm tài chính 1-4 tỷ đồng là có thể tham gia đầu tư chung cư.
Chị Nguyễn Nguyệt Hạnh (nhà đầu tư) chia sẻ, tháng 11/2024, chị chọn mua 1 căn hộ chung cư diện tích 46,5m2 tại dự án chung cư MIK Cổ Loa, giá mua là 110 triệu đồng/m2. Chị cũng chọn phương án hỗ trợ tài chính của chủ đầu tư vay 70%. Đợt 1 chị chỉ phải xuống tiền 500 triệu đồng, sau 3 tháng chị thanh khoản luôn căn hộ này với số tiền lãi 200 triệu đồng. “Tôi tính bỏ ra 500 triệu đồng nhưng bán lướt sóng được 200 triệu đồng thì vẫn là hiệu quả. Hiện tại, với số tiền vốn ít ỏi, tôi cũng không thể đầu tư ở đâu được nên khi chủ đầu tư ra chính sách tài chính tốt, tôi mạnh dạn đầu tư và đạt hiệu quả ngoài mong đợi. Bên cạnh đó, tôi cũng tính nếu phải đóng tiền thì chỉ phải bỏ ra 30% tương đương 1,4 tỷ đồng, số tiền còn lại 2 năm mới phải đóng tiếp nên tôi không quá áp lực”.
Trên thị trường hiện nay, nhiều nhà đầu tư chọn phương án dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà như chị Nguyệt Hạnh. Hầu hết, khách hàng mua chung cư cao cấp thời gian vừa qua tại các dự án Lumi (P Đại Mỗ, Hà Nội), dự án MIK và Masterise (Cổ Loa) và đô thị Oceapark 2-3 ( Hưng Yên) hay các dự án chung cư cao cấp khác tại nội thành Hà Nội đều sử dụng phương án hỗ trợ tài chính. Vì vậy, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, trong 7 tháng đầu năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Trong đó, báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cho thấy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Điều này có nghĩa các nhà đầu tư đang vay lượng lớn nguồn vốn từ ngân hàng để đầu tư bất động sản.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, chính tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến nhiều người và nhà đầu tư tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Thời gian qua, do thị trường chung cư thiếu nguồn cung trầm trọng nên các nhà đầu tư mua chung cư đều thắng lợi. Vì vậy, rất nhiều người đã lao vào để đầu tư theo sóng khiến thanh khoản sôi động, giá tăng đều.
Tuy nhiên, thời điểm 2026-2027, thị trường sẽ đón nhận một lượng cung lớn căn hộ đang triển khai sẽ bắt đầu bán hàng. Thêm vào đó, các dự án nhà ở xã hội tiếp tục được mở bán với mức giá hợp lý sẽ khiến thị trường chung cư bão hòa, giá khó tiếp tục tăng cao. Đây là rủi ro cho các nhà đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính để mua căn hộ. Đặc biệt, năm 2027-2028, khi thời điểm đáo hạn các khoản vay đến, nhiều nhà đầu tư sẽ buộc phải bán ra để trả nợ. Câu chuyện thanh khoản thời điểm đó sẽ là vấn đề lớn bởi đây cũng là lúc các dự án chung cư mới tiếp tục ra hàng. Vì vậy, các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trước khi ra quyết định "xuống tiền" vào các dự án thời điểm này.
