Đây là nội dung được đưa ra tại Diễn đàn Bất động sản và Nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng báo Người lao động tổ chức tại TP.HCM ngày 18/9.
Theo TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, hạ tầng đã quá tải, môi trường sống bị sức ép và giá nhà leo thang, khiến nhiều người có xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh.
Việc phát triển nhà ở nhu cầu thật được coi là giải pháp trọng tâm để giảm rủi ro. Ảnh: Hà Duyên.
Tuy nhiên, để đô thị vệ tinh trở thành nơi “ở được”, cần đáp ứng bốn tiêu chí: kết nối giao thông thuận tiện (đường sắt đô thị, cao tốc, metro liên vùng); hạ tầng xã hội hoàn chỉnh (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên); phát triển kinh tế - việc làm thông qua các khu công nghiệp, dịch vụ, trung tâm đổi mới sáng tạo; và cuối cùng là giá nhà vừa túi tiền để thực sự thu hút cư dân.
Thực tế, tại TP.HCM, một số dự án được đầu tư tiện ích hiện đại nhưng vẫn vắng bóng cư dân. Ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam chỉ rõ: “Một khu đô thị vệ tinh được coi là thành công trước hết phải có cư dân sinh sống. Nếu chỉ xây dựng hạ tầng, mảng xanh mà thiếu kết nối và giá bán hợp lý thì sẽ rơi vào cảnh ‘đô thị ma’, như từng xảy ra ở Trung Quốc”, ông Duy chia sẻ.
Ông Duy phân tích thêm, đô thị vệ tinh cần đặt cách trung tâm 30 - 40 km, có hệ thống giao thông công cộng thuận tiện để rút ngắn thời gian di chuyển còn khoảng 45 phút. Đồng thời, giá bất động sản phải thấp hơn 40 - 50% so với khu trung tâm mới đủ sức hấp dẫn.
“Khi người dân thấy được lợi ích về thời gian và chi phí, họ mới sẵn sàng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh”, ông Duy nhấn mạnh.
TSKH.KTS Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch kiến trúc nhìn nhận, ngoài yếu tố vị trí, vấn đề về quy hoạch, hạ tầng và kế hoạch triển khai cũng giữ vai trò quan trọng. Kinh nghiệm từ khu Nam Sài Gòn và nhiều mô hình ở quốc tế cho thấy, quy hoạch bài bản, hạ tầng đi trước và kế hoạch triển khai hợp lý là ba yếu tố cốt lõi để đô thị vệ tinh phát triển bền vững. Bên cạnh đó, môi trường và bản sắc văn hóa đô thị cũng cần được chú trọng để tạo sức hút lâu dài.
Theo ông, kinh nghiệm quốc tế cho thấy đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ thành công khi quy hoạch và tài chính được tích hợp ngay từ khâu thiết kế. Nếu chỉ xây hạ tầng rồi mới tính đến phát triển xung quanh thì sẽ bỏ lỡ cơ hội khai thác giá trị đất đai cho ngân sách.
Ông Nam Sơn cũng chỉ ra, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay chính là khung pháp lý và cơ chế giải phóng mặt bằng. Ông đề xuất áp dụng cơ chế “hai giá” - bồi thường đất theo giá hiện tại trước khi có hạ tầng, để người dân dễ bàn giao, còn Nhà nước được hưởng phần giá trị gia tăng sau đó. Đây là then chốt để tránh lặp lại tình trạng đình trệ như Metro số 1.
Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết nguồn cung bất động sản năm 2025 đã dồi dào hơn 20% so với cùng kỳ, với cơ cấu đa dạng từ căn hộ thương mại đến nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông lưu ý phân khúc phù hợp với người thu nhập thấp vẫn còn hạn chế. Đây là vấn đề cần bổ sung để thị trường đi đúng hướng, phát triển dựa trên nhu cầu thật thay vì đầu cơ.
