Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số

Thể chế hóa kịp thời các nghị quyết của Đảng

Tại hội thảo, ông Võ Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, Bộ đang khẩn trương xây dựng dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 tới. Lý giải về việc sửa Luật Đất đai 2024 khi mới có hiệu lực (từ 1/8/2024), ông Tuấn cho rằng, do tình hình mới đặt ra nhiều yêu cầu cấp bách, đồng thời để thể chế hóa kịp thời các Nghị quyết quan trọng của Trung ương như Nghị quyết 18, 69, 66 và 68.

Theo ông Tuấn, nhiều vấn đề lớn sẽ được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi. Cụ thể: công tác quy hoạch sử dụng; cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương theo mô hình 2 cấp; cũng như việc định giá đất, bảo đảm phù hợp thực tiễn, minh bạch và khả thi.

Cần cơ chế quy hoạch linh hoạt, thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, Luật Đất đai 2024 đã có bước tiến quan trọng khi thống nhất một số quy định về đấu giá, đấu thầu và giao đất. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điểm cần tiếp tục nghiên cứu, nhất là cơ chế “đấu giá quyền phát triển đất” đã được nhiều quốc gia áp dụng thành công.

Về quy hoạch, ông Thọ cho rằng, pháp luật hiện hành quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở bốn cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã) dẫn đến thủ tục phức tạp, thiếu linh hoạt. Theo ông, cần phân định rõ ràng giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10-15 năm) và kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn, cụ thể. Đồng thời, phải duy trì cơ chế điều chỉnh linh hoạt để đáp ứng thực tiễn phát triển, tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Về giá đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng, theo ông Nguyễn Đình Thọ, giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư. Đây là một trong những nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Luật Đất đai sửa đổi cần có cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ông cũng cho rằng cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại là một nhiệm vụ cấp thiết. Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực. Đây cũng là nền tảng dữ liệu quan trọng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Theo ông Thọ, Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính của người dân. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, bởi thực tế cho thấy có sự sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất thị trường và giá đất trong khung giá Nhà nước quy định.

Doanh nghiệp kỳ vọng vào cải cách mang tính “bước ngoặt”

Đại diện cộng đồng doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) đánh giá, đây là đợt sửa đổi mang tính “bước ngoặt”, thể hiện tinh thần cầu thị, quyết liệt cải cách của cơ quan quản lý Nhà nước. “Trong nhiều năm qua, tôi đã tham gia góp ý cho nhiều dự thảo luật, nhưng chưa bao giờ chứng kiến cơ quan quản lý Nhà nước thay đổi mạnh mẽ, cầu thị và quyết liệt như lần này. Đây thực sự là một bước ngoặt trong cải cách thể chế, đúng tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Bộ Chính trị”, ông Hiệp cho hay.

Theo ông Hiệp, điều mà cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay là cơ chế thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Trước đây, Luật Đất đai 2024 chỉ quy định 32 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chủ yếu phục vụ an ninh, quốc phòng. Lần sửa đổi trong dự thảo Luật Đất đai lần này đã bổ sung thêm các dự án tại vị trí đặc quyền, dự án khu dân cư đô thị hỗn hợp, khu thương mại tự do…Đây là những loại hình rất cần thiết để thúc đẩy phát triển đô thị và bất động sản.

Ngoài ra, một quy định mới được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao là nếu dự án đã giải phóng mặt bằng được 75% diện tích trong thời hạn HĐND tỉnh quy định, Nhà nước sẽ đứng ra thu hồi phần còn lại. “Điều này giúp doanh nghiệp yên tâm triển khai, tránh tình trạng bị ách tắc chỉ vì vướng một vài hộ dân”, ông Hiệp phân tích.

Tuy nhiên, ông Hiệp cũng chỉ ra hai vấn đề then chốt cần tháo gỡ là thủ tục giải phóng mặt bằng và cơ chế xác định giá đất.

Ông dẫn chứng có dự án mất tới 14 năm chỉ vì vướng khâu giải phóng mặt bằng với quy trình thủ tục rườm rà, hình thức. Đồng thời, ông ủng hộ việc bỏ cơ chế “giá đất cụ thể”, thay bằng bảng giá đất hàng năm điều chỉnh bằng hệ số, song cần quy định rõ tiêu chí áp dụng.

Theo ông Hiệp, nếu những cải cách nêu trên được thông qua, Luật Đất đai sửa đổi sẽ thực sự trở thành cuộc cách mạng thể chế, không chỉ tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản mà còn tạo động lực phát triển cho cả nền kinh tế.