Hạ tầng kích hoạt bất động sản: [Bài 3] TOD mở rộng dư địa đô thị

Định hình phát triển đô thị

Theo dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM, chiến lược phát triển và tầm nhìn đô thị được định hướng là một bước chuyển dịch tư duy quy hoạch cốt lõi từ chú trọng “tốc độ di chuyển” sang tập trung nâng cao “tính tiếp cận”. Chiến lược quy hoạch không gian hướng tới thiết lập mô hình đô thị 20 - 60 phút, đảm bảo khả năng tiếp cận dịch vụ và tiện ích tối ưu cho cư dân, tạo nền tảng vững chắc cho quản trị và phát triển đô thị bền vững. 

Trong bối cảnh đó, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được xác định là giải pháp trọng tâm nhằm bứt phá khỏi mô hình phát triển truyền thống, thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao, khai thác hiệu quả quỹ đất và hạn chế tình trạng đô thị hóa tự phát.

Minh chứng điển hình là việc TP.HCM vừa phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD dọc tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương với tổng diện tích gần 940 ha. Giá trị cốt lõi của mô hình TOD không chỉ là kích bẩy giá trị đất đai xung quanh các nhà ga, mà quan trọng hơn là kiến tạo cơ hội tiếp cận nhà ở và tiện ích đồng bộ cho đa dạng tầng lớp cư dân.

Nhiều chuyên gia đánh giá, TOD sẽ đóng vai trò ngày càng rõ nét trong chiến lược phát triển đô thị và thị trường bất động sản tại Việt Nam. Khi các tuyến metro lần lượt đi vào vận hành, hiệu quả kết nối được chứng minh trên thực tế sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy niềm tin của người dân và nhà đầu tư.

Theo ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội, giai đoạn 5-10 năm tới sẽ là thời kỳ bản lề để TOD chuyển từ định hướng sang triển khai thực chất. Nếu các tuyến metro được vận hành ổn định và quy hoạch quanh nhà ga được thực hiện nhất quán, TOD sẽ không chỉ tạo ra giá trị kinh tế, mà còn góp phần nâng cao chất lượng sống và tính bền vững của đô thị. Trong bối cảnh đó, việc lựa chọn các dự án gắn với hạ tầng metro, được quy hoạch bài bản và tích hợp đầy đủ tiện ích sẽ trở thành tiêu chí quan trọng đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam, đánh giá TOD ngoài tác động đến thị trường bất động sản, còn góp phần định hình quá trình phát triển đô thị trong dài hạn.

“Trên thế giới, những mô hình TOD thành công thường trở thành chất xúc tác tái cấu trúc toàn bộ đô thị. Khi giao thông công cộng được tích hợp cùng thương mại, không gian công cộng, văn phòng, nhà ở và các tiện ích sống, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở bất động sản, mà còn ở khả năng hình thành những trung tâm kinh tế và cộng đồng mới cho thành phố”, ông Neil phân tích.

Tuy nhiên, để những lợi ích này được lan tỏa, quá trình phát triển TOD cần bảo đảm sự hài hòa giữa mục tiêu phát triển đô thị, tăng trưởng giá trị bất động sản và nhu cầu an cư của người dân.

Thiết lập mặt bằng giá mới 

Từ góc độ thị trường, TOD đang được nhìn nhận như một động lực gia tăng giá trị bất động sản theo hướng bền vững. Thực tế tại nhiều đô thị trên thế giới cho thấy, các dự án nằm trong bán kính khoảng 400-500 m quanh nhà ga metro thường ghi nhận mức tăng giá cao hơn mặt bằng chung, nhờ khả năng kết nối thuận tiện và tiềm năng khai thác thương mại.

Tại Việt Nam, xu hướng này cũng bắt đầu manh nha trong những năm gần đây. Một số khu vực dọc theo các tuyến metro đang triển khai đã ghi nhận sự quan tâm gia tăng từ cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn. Theo các đơn vị tư vấn, mức tăng giá tại những khu vực này có nơi lên tới 30-40% so với thời điểm trước khi có thông tin đầu tư hạ tầng.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam, lợi thế vị trí hiện nay đang dần được đo bằng khả năng tiếp cận giao thông công cộng hiệu quả thay vì khoảng cách vật lý đến trung tâm như trước đây. Số liệu thực tế cho thấy sự thay đổi này rất rõ rệt.

Tại TP.HCM, các dự án nằm trong bán kính đi bộ đến ga metro ghi nhận mức tăng giá trung bình khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi mức tăng chung của toàn thị trường trong năm 2025. Tại Hà Nội, mức chênh lệch này còn lớn hơn khi các dự án gần metro tăng giá tới 19%, trong khi mức trung bình thị trường chỉ khoảng 12%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, các dự án dọc tuyến Quốc lộ 13 (TP.HCM) đã ghi nhận mức tăng giá 15-25% nhờ hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Dự báo trong năm 2026, 60% nguồn cung căn hộ tại khu vực này sẽ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo thận trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Còn ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam phân tích, tại nhiều quốc gia, giá trị gia tăng từ đất đai quanh nhà ga được khai thác để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng. Đây là vòng tròn tích cực giúp TOD phát triển bền vững, thay vì chỉ tạo ra làn sóng tăng giá ngắn hạn. Ngoài ra, sự thay đổi hành vi của người dân cũng đóng vai trò then chốt. Khi giao thông công cộng trở thành lựa chọn thuận tiện, kinh tế và đáng tin cậy, nhu cầu sử dụng phương tiện cá nhân sẽ giảm dần, qua đó nâng cao hiệu quả của mô hình TOD.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng giá trị của TOD không hình thành tức thì. Mức độ gia tăng giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tiến độ đầu tư công, khả năng vận hành ổn định của metro và sự phát triển đồng bộ của hệ sinh thái đô thị xung quanh nhà ga.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, giai đoạn hạ tầng "đang hình thành" thường mang lại nhiều cơ hội nhất cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Những dự án nằm gần tuyến metro đã khởi công, có nhà ga hoặc depot cụ thể và được quy hoạch theo hướng phát triển hỗn hợp thường có tiềm năng tăng giá bền vững hơn so với các khu vực chỉ hưởng lợi từ thông tin quy hoạch.

TOD là mô hình phát triển đô thị tập trung quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng như nhà ga metro, bến xe buýt nhanh (BRT) hay các điểm kết nối đa phương tiện. Với bán kính phục vụ từ 400 - 800m tính từ điểm giao thông công cộng, mô hình TOD tạo ra các khu vực có mật độ cao, tích hợp nhiều chức năng như nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ công cộng… nhằm khuyến khích người dân sử dụng phương tiện công cộng, hạn chế phương tiện cá nhân, từ đó giảm ùn tắc và ô nhiễm môi trường.