Thị trường bất động sản phục hồi có chọn lọc

Nguồn cung phục hồi

Sau nhiều năm đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung, thị trường bất động sản TP.HCM đang dần phục hồi khi hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và không gian phát triển tiếp tục mở rộng sau sáp nhập. Tuy nhiên, khi nguồn cung dần cải thiện, thị trường cũng bước sang giai đoạn mới, nơi sức mua, khả năng hấp thụ và nhu cầu ở thực trở thành những yếu tố quyết định đà phục hồi.

Theo dữ liệu nửa đầu năm 2026 của công ty tư vấn bất động sản toàn cầu Jones Lang LaSalle (JLL), TP.HCM ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Trong đó, khu Đông chiếm 70% nguồn cung mới, với 43,2% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.

Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì ở mức trên 99,3%, phản ánh niềm tin tích cực dù áp lực lãi suất khiến người mua thận trọng hơn. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ quý II/2026 đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m², tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.

Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới tiếp tục cải thiện trong nửa đầu năm 2026 nhờ sự trở lại của các dự án quy mô lớn tại khu phía Đông và phía Bắc như The Global City (Phân khu SOLA), Senturia An Phú và Vinhomes Saigon Park, ghi nhận 4.100 căn mở bán mới.

Nhu cầu thị trường ghi nhận khoảng 4.250 giao dịch thành công, tập trung chủ yếu vào các sản phẩm thuộc đại đô thị hoặc khu dân cư được quy hoạch đồng bộ với hệ thống tiện ích hoàn chỉnh. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư đã trở thành đòn bẩy chính giúp duy trì sức cầu.

Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất. Do nguồn cung lớn với mức giá phải chăng hơn xuất hiện tại các dự án nằm ngoài trung tâm, mặt bằng giá trong quý ghi nhận giảm 56,3% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, dòng sản phẩm mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng mở rộng không gian phát triển khi quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn chế. Đối với phân khúc căn hộ, khu vực Bình Dương (trước sáp nhập) tiếp tục là nguồn cung chủ lực khi đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới. Trong khi đó, toàn bộ nguồn cung nhà liền thổ đến từ một dự án đại đô thị quy mô lớn tại Hóc Môn.

Nhà đầu tư không còn tâm lý “lướt sóng”

Theo các chuyên gia, từ nay đến cuối năm, nguồn cung dự kiến tiếp tục cải thiện khi nhiều dự án hoàn tất thủ tục pháp lý để mở bán, đặc biệt tại khu Nam và khu Đông TP. HCM Tuy nhiên, khác với những chu kỳ tăng trưởng trước, động lực của thị trường sẽ không còn đến từ tâm lý đầu cơ, mà phụ thuộc nhiều hơn vào chất lượng nguồn cung, hiệu quả đầu tư hạ tầng và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, sự thay đổi này đến từ việc TP.HCM mở rộng địa giới sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, qua đó bổ sung đáng kể quỹ đất phát triển. Quỹ đất dành cho các dự án căn hộ trung cấp và các khu đô thị quy mô lớn được mở rộng đáng kể. Riêng trong 6 tháng đầu năm, hơn 80% nguồn cung căn hộ mới đến từ khu vực Bình Dương. Điều đó cho thấy việc mở rộng địa giới đã tạo ra sự thay đổi lớn về cơ cấu nguồn cung của toàn thị trường.

Không chỉ mở rộng quỹ đất, việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cũng đang tạo nền tảng cho chu kỳ nguồn cung mới. Thị trường bất động sản TP.HCM đang hưởng lợi từ quá trình xử lý các dự án bị ách tắc nhiều năm qua. Tuy nhiên, hiệu quả của quá trình này sẽ không thể xuất hiện ngay lập tức.

Theo dự báo của CBRE, sau sáp nhập, nguồn cung căn hộ mới năm 2026 của TP.HCM sẽ đạt khoảng 45.000 căn, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2028. Đây được xem là kết quả của quá trình tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đang diễn ra, thay vì sự bùng nổ ngắn hạn của thị trường.

Việc Bình Dương trở thành một phần của TP.HCM cũng góp phần đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm. Hơn một nửa nguồn cung mới hiện có giá dưới 60 triệu đồng/m², tạo thêm lựa chọn cho người mua ở thực. Tuy nhiên, lợi thế này đang dần thu hẹp khi khoảng 95% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Bình Dương trong quý II thuộc phân khúc cao cấp, phản ánh xu hướng nâng hạng sản phẩm.

Điểm đáng chú ý là hành vi của nhà đầu tư cũng đang thay đổi rõ rệt. Trong bối cảnh lãi suất còn cao và kinh tế thế giới nhiều biến động, nhà đầu tư không còn chạy theo xu hướng đầu cơ ngắn hạn như trước mà cân nhắc kỹ hơn về hiệu quả khai thác tài sản.

Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư kỳ vọng có thể bán lại sau 6 tháng đến một năm thì hiện nay phần lớn đều xác định nắm giữ tài sản trong thời gian từ một đến ba năm. Tiêu chí lựa chọn cũng khắt khe hơn, ưu tiên những dự án có khả năng khai thác thực tế, đáp ứng nhu cầu ở và có tính thanh khoản dài hạn.