Bài toán cơ cấu sản phẩm
Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến sự quay trở lại của các chủ đầu tư với nguồn cung được cải thiện, đặc biệt là thị trường Bình Dương cũ có nguồn cung dồi dào. Động lực phục hồi này được nâng đỡ bởi các điều kiện tài chính cải thiện, chính sách thanh toán linh hoạt, tỷ lệ nhập cư cao và sự kết nối hạ tầng ngày càng chặt chẽ với TP.HCM.
Nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn. Ảnh: Thục Vy.
Bên cạnh đó, mặt bằng giá sơ cấp tại Bình Dương ghi nhận mức tăng đáng kể do sự nâng cấp về chất lượng phát triển, tiêu chuẩn bàn giao cũng như chi phí phát triển gia tăng. Tuy nhiên, sự dịch chuyển mạnh mẽ lên phân khúc cao cấp đang đặt ra bài toán lớn về khả năng hấp thụ của thị trường.
Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM nhận định: “Sau giai đoạn thanh khoản suy giảm 2022-2023, sức mua đã phục hồi tích cực nhờ điều kiện tài chính cải thiện và chính sách thanh toán linh hoạt. Kết hợp với nền tảng nhu cầu vững chắc từ vai trò trung tâm công nghiệp, tỷ lệ nhập cư cao và kết nối tốt, đây là động lực chính để các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh nguồn cung. Đáng chú ý, rủi ro không nằm ở tổng nguồn cung, mà nằm ở cơ cấu nguồn cung - áp lực sẽ gia tăng nếu tập trung quá nhiều vào phân khúc giá cao".
Thực tế, sự suy giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền đang làm thu hẹp đáng kể khả năng tiếp cận nhà ở của người dân tại các đô thị lớn. Dữ liệu của Savills cho thấy, căn hộ hạng C từ chỗ từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch trước năm 2020 tại Hà Nội và TP.HCM, đến nay đã sụt giảm nghiêm trọng. Trong quý I/2026, Hà Nội không ghi nhận nguồn cung hạng C mới, còn tại TP.HCM phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đưa ra những số liệu cho thấy sự dịch chuyển rất rõ rệt trong cơ cấu phân khúc sản phẩm trên thị trường. Theo đó, phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2, từng chiếm 7% giao dịch năm 2023 nay đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường sơ cấp từ năm 2024 đến nay. Trong khi đó, tỷ trọng giao dịch căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) giảm mạnh từ 48% năm 2023 xuống còn 26% trong quý I/2026.
Ở chiều ngược lại, phân khúc căn hộ cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) trở thành động lực chính của thị trường khi tỷ trọng giao dịch tăng từ 28% năm 2025 lên 53% trong quý I/2026. Phân khúc căn hộ siêu sang có giá trên 200 triệu đồng/m2 vẫn duy trì tỷ trọng khoảng 1%.
Theo ông Đính, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thanh khoản, trong khi sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị quy hoạch đồng bộ và các đại đô thị nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Đáng chú ý, hành vi của người mua cũng đang thay đổi rõ rệt. Thay vì “xuống tiền” theo tâm lý đám đông như trước, khách hàng hiện ưu tiên lựa chọn các tài sản có chất lượng tốt, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế ngay sau khi mua. Xu hướng đầu tư an toàn, dài hạn dần thay thế cho tâm lý lướt sóng ngắn hạn trên thị trường.
Bất động sản tiếp tục là điểm đến của dòng vốn dài hạn
Theo phân tích của các chuyên gia, trong bối cảnh lạm phát quay trở lại, mặt bằng lãi suất mới và những căng thẳng địa chính trị kéo dài, nền kinh tế toàn cầu đang bước vào "kỷ nguyên của những biến động lớn" (Era of Great Volatility). Khi mối tương quan truyền thống thay đổi, cổ phiếu và trái phiếu có xu hướng biến động cùng chiều, các nhà đầu tư tổ chức buộc phải tái cấu trúc danh mục và tìm kiếm các công cụ phòng vệ có khả năng duy trì giá trị dài hạn. Bất động sản, với lợi thế là tài sản hữu hình và khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, đang trở lại vị trí trung tâm trong chiến lược phân bổ vốn toàn cầu.
Ông Neil MacGregor - Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết, tại Việt Nam, xu hướng này phản ánh rõ nét qua dòng vốn FDI đăng ký mới trong quý I/2026 với niềm tin mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á, dẫn đầu là Singapore (chiếm 52%) và Hàn Quốc (chiếm 36%). Sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế trải rộng trên nhiều phân khúc, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại, cho thấy ưu tiên hàng đầu hiện nay là chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.
"Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn", ông Neil MacGregor cho hay.
Nhiều chuyên gia cho rằng, xu hướng đầu tư ngắn hạn sẽ dần nhường chỗ cho chiến lược nắm giữ trung và dài hạn. Người mua sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng sống tốt và khả năng tạo dòng tiền bền vững. Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, nơi những sản phẩm thiếu nền tảng pháp lý hoặc không có giá trị thực sẽ dần bị loại bỏ. Ngược lại, các dự án minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và có tiềm năng khai thác dài hạn sẽ trở thành tâm điểm.
Dù thị trường chưa thể sớm phục hồi thanh khoản trong ngắn hạn, nhưng việc dòng tiền tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn được xem là tín hiệu tích cực. Trong bức tranh tổng thể, bất động sản Việt Nam không rơi vào trạng thái “đóng băng” mà đang chuyển mình sang một giai đoạn phát triển mới, nơi sự thận trọng và chọn lọc trở thành yếu tố quyết định.
