Hạ tầng kích hoạt bất động sản: [Bài 2] Dòng vốn chuyển dịch theo hạ tầng

Nguồn cung dịch chuyển

Từ khoảng năm 2019, nguồn cung mới tại TP.HCM cũ đã bắt đầu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Khu Đông và các vùng đô thị mở rộng ghi nhận nguồn cung tăng, phản ánh xu hướng phát triển theo các hành lang hạ tầng lớn như metro, vành đai và cao tốc.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng cũng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%. Tuy nhiên, nguồn cung thường đi trước nhu cầu. Phải đến giai đoạn 2024–2026, dữ liệu quan tâm từ người mua mới bắt đầu phản ánh rõ hơn xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và hình thành cộng đồng cư dân rõ.

Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng đang diễn ra. Nguồn cung mới mở rộng ra các khu vực cận trung tâm, bám theo các tuyến vành đai, đại đô thị và trục kết nối mới. Tỷ trọng nguồn cung tại cận trung tâm tăng từ khoảng 17% năm 2019 lên 23% trong 6 tháng đầu năm 2026; vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%. Ngược lại, lõi trung tâm và lõi trung tâm mở rộng đều giảm tỷ trọng.

Đáng chú ý, nguồn cung luôn đi trước nhu cầu. Phải đến giai đoạn 2024 - 2026, dữ liệu tìm kiếm của người mua mới bắt đầu phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đặc biệt tại những khu vực có kết nối giao thông thuận lợi và cộng đồng dân cư đang hình thành.

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định, dòng tiền trên thị trường đã có sự thay đổi đáng kể. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức khiến hoạt động đầu cơ giảm nhiệt, trong khi người mua có xu hướng ưu tiên nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn. Điều này khiến thị trường chuyển từ giai đoạn tăng giá diện rộng sang quá trình sàng lọc dựa trên vị trí và chất lượng tài sản.

Tại TP.HCM, xu hướng dịch chuyển sang các khu đô thị vệ tinh dọc Vành đai 3 và các dự án phát triển theo mô hình TOD (mô hình phát triển đô thị tập trung quanh các điểm trung chuyển giao thông công cộng) ngày càng rõ nét. Mức giá tại các khu vực này được đánh giá dễ tiếp cận hơn, đồng thời hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng giao thông đang triển khai. Trong khi đó, biệt thự và nhà liên kế vẫn duy trì sức hút nhờ nguồn cung hạn chế và nhu cầu tích lũy tài sản.

Theo ông David Jackson, yếu tố có khả năng định hình thị trường trong những năm tới không còn là nguồn cung mà là hạ tầng. Các dự án metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển và sân bay đang mở rộng không gian phát triển đô thị, đồng thời tạo ra các cực tăng trưởng mới và tái định hình mặt bằng giá bất động sản.

Xu hướng này thể hiện rõ tại TP.HCM với hệ thống metro, Vành đai 3 và các dự án cảng biển, thúc đẩy quá trình giãn dân về phía Đông và phía Nam. Hà Nội tiếp tục mở rộng về phía Tây và phía Bắc, còn Đà Nẵng được kỳ vọng hưởng lợi từ cảng Liên Chiểu cùng các dự án logistics quy mô lớn.

Ưu tiên nhu cầu ở thực

Khảo sát môi giới quý II/2026 cho thấy, 65% khách hàng ưu tiên các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu lớn. Đáng chú ý, có tới 91% ý kiến cho biết người mua sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu bất động sản có lợi thế kết nối, trong đó mức chấp nhận phổ biến là cao hơn từ 5-10%.

Một điểm đáng chú ý khác là nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế. Trong nửa đầu năm 2026, 66% giao dịch chung cư phục vụ mục đích để ở, tăng so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời, 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng cuối năm, vượt xa nhà riêng, đất nền hay bất động sản nghỉ dưỡng. Người mua cũng ngày càng quan tâm đến chất lượng xây dựng, thương hiệu chủ đầu tư, tiện ích nội khu và cộng đồng cư dân hơn là chỉ nhìn vào khả năng tăng giá.

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, tăng trưởng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung vào khu vực trung tâm truyền thống mà sẽ lan tỏa sang các cực phát triển mới được dẫn dắt bởi hệ thống metro, các hành lang logistics và những dự án hạ tầng liên vùng quy mô lớn. Đối với nhà đầu tư và doanh nghiệp, đây là thời điểm cần nhìn xa hơn ranh giới của khu trung tâm để nắm bắt các cơ hội tăng trưởng dài hạn trên toàn thành phố và vùng kinh tế phía Nam.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thị trường đang chuyển từ tư duy tích lũy tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Những bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thật, có khả năng khai thác dòng tiền, được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và sở hữu thông tin minh bạch sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động của thị trường.

“Hướng lựa chọn bất động sản đang thay đổi theo hướng ưu tiên nhu cầu sử dụng thực tế. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm đến chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống còn 17%. Tại TP.HCM, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34 - 36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với mức 13 - 14% đối với đất nền”, ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Dữ liệu năm 2026 chỉ ra chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của người mua. Đặc biệt tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ khi người dân ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống. Thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống, khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho hay, so với các chu kỳ trước, nền tảng của bất động sản Việt Nam đang có sự thay đổi đáng kể. Thị trường không còn được dẫn dắt chủ yếu bởi kỳ vọng tăng giá mà dần chuyển sang các yếu tố nền tảng như hạ tầng, dòng vốn sản xuất và nhu cầu sử dụng thực. Nếu xu hướng này được duy trì, chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của bất động sản có thể dựa nhiều hơn vào chất lượng phát triển và khả năng kết nối vùng, thay vì chỉ mở rộng theo quy mô.