Người mua bất động sản ưu tiên giá trị thực

Ngày 16/7, Batdongsan.com.vn tổ chức sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 tại Hà Nội và TP.HCM, với hơn 1.000 người tham dự là lãnh đạo doanh nghiệp, nhà đầu tư và nhân sự cấp cao ngành bất động sản.

Thị trường phục hồi, người mua "tỉnh táo"

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy niềm tin thị trường đang cải thiện, nhưng người mua không còn ra quyết định chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá tăng. Quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, chất lượng sống và khả năng tài chính đang trở thành những “bộ lọc” quan trọng.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, nhận định: “Nếu chọn một từ để mô tả tâm lý thị trường quý II/2026 thì đó là "tỉnh táo". Tâm lý tiêu cực đã giảm nhưng thị trường không hưng phấn mà rất cẩn trọng. Đây là nền tâm lý quan trọng để nhu cầu quay lại một cách ổn định”.

Trong đó, thị hiếu giữa hai thị trường lớn có sự khác biệt. Tại TP.HCM, gần 67% người tham gia khảo sát cho biết đang lạc quan và kỳ vọng vào những thay đổi sau sáp nhập. Trong khi đó, 55% người được hỏi tại Hà Nội giữ thái độ thận trọng do đang theo dõi thi công quy hoạch.

Kỳ vọng về 6 tháng tới của người tiêu dùng bất động sản nhìn chung tích cực. Có 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ “ấm dần lên” hoặc “sôi động hơn”. Tỷ lệ dự báo thị trường trầm lắng hơn chỉ ở mức 10% tại Hà Nội và 8% tại TP.HCM.

Một trong những thay đổi rõ nét ở người mua bất động sản là sự dịch chuyển khỏi tư duy "phải ở trung tâm". Cụ thể, 69% người được hỏi lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong chiến lược tìm kiếm bất động sản 3 - 5 năm tới.

Ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết: “Vùng ven được lựa chọn không đơn thuần vì giá rẻ hơn. Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống lớn hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối hạ tầng trong tương lai. Khác với các chu kỳ trước, lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở kỳ vọng ‘còn dư địa phát triển’ và một tương lai đủ rõ ràng.”

Một yếu tố khác được người tiêu dùng theo dõi sát sao trong thời gian qua là lãi suất, đa số không kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, nhưng cũng không lo ngại kịch bản tăng đột biến. Điểm đáng chú ý là, thực tế lãi suất vay mua nhà hiện nay dao động 8 - 12%/năm, trong khi người dùng đánh giá khoảng 5 - 7%/năm mới là vùng lãi suất phù hợp để vay mua bất động sản.

Người mua để ở ưu tiên pháp lý, kiểm soát đòn bẩy

Theo khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026, người mua để ở chiếm tỷ trọng cao hơn người mua đầu tư. Trong đó, 65% người mua để ở là mua căn nhà đầu tiên với mục đích nâng cấp môi trường sống chiếm tỷ lệ khá lớn. Điều này cho thấy quyết định mua nhà ngày càng gắn với chất lượng sống thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tài sản tăng giá.

Trong đó, các điều kiện quan trọng để người mua xuống tiền gồm pháp lý minh bạch, hạ tầng, quy hoạch rõ ràng và tích lũy đủ tài chính, có 84% người mua để ở cho biết có nhu cầu vay. Tuy nhiên, khả năng trả nợ hàng tháng được kiểm soát chặt chẽ. Phần lớn người mua, kể cả ở nhóm thu nhập cao, ưu tiên dành khoảng 20 - 40% thu nhập cho khoản trả góp thay vì sử dụng đòn bẩy ở mức tối đa.

Theo kết quả khảo sát tại TP.HCM, sự quan tâm tập trung nhiều hơn vào các khu vực hưởng lợi từ metro, sáp nhập và những trung tâm phát triển mới. Trong khi đó, nhà đầu tư Hà Nội chú ý nhiều hơn đến các khu vực gắn với vành đai, hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng không gian đô thị.

Theo ông Đồng Quang Cảnh, hạ tầng chỉ thực sự tạo giá trị khi có tiến độ và khả năng chuyển hóa thành kết nối thật. Càng đi xa trung tâm, nhà đầu tư càng phải định giá kỹ độ trễ hiện thực hóa của hạ tầng, thay vì chỉ mua theo câu chuyện kỳ vọng.