Quy hoạch đất đai không thể chỉ dừng ở chỉ tiêu

Trong giai đoạn 2026-2030, các địa phương không tổ chức lập riêng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp xã. Thay vào đó, chỉ tiêu sử dụng đất được xác định đến từng đơn vị hành chính cấp xã khi điều chỉnh quy hoạch tỉnh. Sự thay đổi này giúp giảm chồng chéo, nhưng cũng đặt ra câu hỏi về công cụ quản lý đất đai đủ chi tiết tại cơ sở.

Trao đổi với phóng viên Báo Nông nghiệp và Môi trường, PGS.TS. Trần Trọng Phương, Trưởng Khoa Tài nguyên và Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam cho rằng tích hợp quy hoạch là xu hướng phù hợp, song không thể chỉ dừng ở phân bổ chỉ tiêu diện tích. Điều quan trọng là phải xác định được đất nằm ở đâu, ranh giới thế nào, sử dụng vào mục đích gì và thực hiện trong thời gian nào.

Thưa ông, quy hoạch sử dụng đất giữ vai trò quan trọng như thế nào trong bối cảnh hệ thống quy hoạch đang được tinh gọn?

Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, cố định về vị trí và không thể sản xuất thêm. Trong khi đó, nhu cầu sử dụng đất cho công nghiệp, đô thị, giao thông, năng lượng, nhà ở và hạ tầng xã hội ngày càng tăng. Nhà nước đồng thời phải bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng, đất quốc phòng, an ninh, các hệ sinh thái và không gian có giá trị văn hóa.

Quy hoạch sử dụng đất không chỉ trả lời câu hỏi cần bao nhiêu đất mà còn phải làm rõ đất được bố trí ở đâu, giới hạn thế nào và thời điểm nào được chuyển đổi. Đây là căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích, phát triển quỹ đất và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Nói cách khác, quy hoạch tỉnh mở đường phát triển, còn quy hoạch sử dụng đất biến định hướng đó thành căn cứ quản lý cụ thể. Nếu chỉ có định hướng chung mà thiếu vị trí, ranh giới, bản đồ và phân kỳ thực hiện, các quyết định quản lý đất đai sẽ gặp khó khăn và tiềm ẩn rủi ro pháp lý.

Theo ông, trong giai đoạn 2026-2030, khi không lập riêng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và cấp xã, khoảng trống lớn nhất có thể phát sinh là gì?

Nghị quyết số 254/2025/QH15 yêu cầu khi điều chỉnh quy hoạch tỉnh phải xác định chỉ tiêu sử dụng đất đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Quy định này bảo đảm mỗi xã có một khung chỉ tiêu để quản lý. Tuy nhiên, chỉ tiêu diện tích chưa đồng nghĩa với việc đã xác định đầy đủ vị trí, ranh giới và phạm vi phân bố trên thực địa. Vì thế, khoảng trống đáng lưu ý nhất là khoảng cách giữa chỉ tiêu diện tích và không gian thực địa. Một xã có thể được phân bổ một diện tích nhất định cho đất ở, thương mại, dịch vụ hoặc hạ tầng, nhưng chỉ tiêu đó chưa cho biết khu đất nằm ở đâu, ranh giới thế nào và liên quan đến những thửa đất cụ thể nào.

Trong thực tiễn, cán bộ không chỉ cần biết địa phương còn bao nhiêu héc-ta đất ở hay đất dịch vụ. Khi giải quyết một hồ sơ chuyển mục đích hoặc xem xét một dự án, họ phải xác định khu đất đó có nằm trong không gian được phép sử dụng hay không.

Quy hoạch đô thị và nông thôn có thể thể hiện khu ở, khu hỗn hợp, khu du lịch hoặc khu cây xanh, nhưng các chức năng không gian này chưa hoàn toàn tương ứng với hệ thống loại đất theo pháp luật đất đai.

Chẳng hạn, một khu hỗn hợp có thể gồm đất ở, đất thương mại, đất giao thông, công trình công cộng và cây xanh. Nếu không bóc tách loại đất pháp lý, cơ quan quản lý sẽ khó xác định mục đích sử dụng, thời hạn, nghĩa vụ tài chính và trường hợp phải chuyển mục đích.

Vì vậy, quy hoạch đô thị và nông thôn chưa thể tự động thay thế quy hoạch sử dụng đất nếu thiếu căn cứ về loại đất, vị trí, ranh giới và giá trị pháp lý. Tinh giản hệ thống là cần thiết, nhưng không thể giản lược chức năng quản trị tài nguyên.

Chuyển đổi số có thể giải quyết các bất cập đó ra sao, thưa ông?

Chuyển đổi số rất quan trọng, nhưng không nên hiểu đơn giản là số hóa hồ sơ giấy hoặc đưa nhiều lớp bản đồ lên máy tính. Nếu các lớp dữ liệu vẫn khác nhau về hệ tọa độ, tỷ lệ, mã đất, thời điểm cập nhật và giá trị pháp lý thì chồng chéo chỉ chuyển từ hồ sơ giấy sang môi trường số.

Một khu đất hiện có thể đồng thời xuất hiện trên quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung xã, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, bản đồ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Khi ranh giới giữa các lớp bản đồ không trùng nhau, cơ quan thực thi sẽ không biết dữ liệu nào được ưu tiên và đơn vị nào chịu trách nhiệm hiệu chỉnh.

Do đó, cần xây dựng hệ thống theo nguyên tắc: một không gian, một nền dữ liệu và một lớp bản đồ pháp lý dùng chung. Trên nền tảng đó, phải có bộ quy tắc chuyển đổi thống nhất giữa mã loại đất theo pháp luật đất đai với chức năng không gian trong quy hoạch đô thị và nông thôn.

Dữ liệu cũng phải được liên thông với thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích, bồi thường, định giá và phát triển quỹ đất. Khi người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý cùng tiếp cận một nguồn thông tin thống nhất, quy trình sẽ minh bạch hơn, thời gian xử lý được rút ngắn và trách nhiệm giải trình cũng rõ hơn.

Theo ông, cần điều chỉnh chính sách theo hướng nào để vừa tinh gọn quy hoạch, vừa không làm suy giảm hiệu quả quản lý đất đai?

Tôi cho rằng cần tiếp tục duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và chức năng quy hoạch sử dụng đất đủ chi tiết tại cấp xã. Điều cốt lõi không nằm ở tên gọi của bản quy hoạch, mà ở việc các chức năng chuyên ngành có được bảo toàn hay không.

Trường hợp tích hợp nội dung sử dụng đất vào quy hoạch tỉnh hoặc quy hoạch chung xã, hợp phần này phải có đầy đủ chỉ tiêu, loại đất, vị trí, ranh giới, bản đồ, phân kỳ, kế hoạch thực hiện và giá trị pháp lý tương đương. Đồng thời, cần có cơ chế xử lý xung đột giữa các quy hoạch và công cụ kết nối định hướng dài hạn với danh mục dự án, tiến độ, nguồn lực bồi thường và đầu tư hạ tầng.

Quy hoạch cũng phải bảo vệ quyền của người sử dụng đất. Một định hướng dài hạn không nên tự động làm hạn chế toàn bộ quyền xây dựng, chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích của người dân. Mọi hạn chế cần gắn với kế hoạch thực hiện, thời hạn rõ ràng, trách nhiệm công khai và phương án xử lý nếu quy hoạch chậm triển khai.

Tinh gọn không có nghĩa là bỏ đi công cụ cần thiết. Mục tiêu cuối cùng phải là quản lý được từng không gian sử dụng đất bằng dữ liệu đầy đủ, bản đồ thống nhất và cơ sở pháp lý rõ ràng. Có như vậy, đất đai mới thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển, đồng thời bảo đảm lợi ích của Nhà nước, người dân và các thế hệ tương lai.

Trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp, việc đổi mới phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất là cần thiết nhưng không nên loại bỏ hoàn toàn quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của chính quyền địa phương. Thay vào đó, cần tiếp tục xác định quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch nền tảng về tài nguyên đất đai, được xây dựng theo hướng số hóa, tích hợp với các quy hoạch khác, giảm tối đa trùng lặp về hồ sơ và thủ tục nhưng vẫn bảo đảm thực hiện đầy đủ chức năng phân bổ, bảo vệ và khai thác bền vững nguồn tài nguyên đất.

Trân trọng cảm ơn ông!

Năm 2026 Khoa Tài nguyên và Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tuyển sinh 345 chỉ tiêu đại học các ngành:

HVN 15: Quản lý đất đai, Bất động sản và Môi trường: 265 chỉ tiêu

HVN 03: Khoa học đất (Khoa học đất và Quản trị tài nguyên đất): 10 chỉ tiêu

HVN 16: Khoa học Môi trường: 20 chỉ tiêu

HVN 22: Quy hoạch vùng và Đô thị: 50 chỉ tiêu

Chi tiết cụ thể thông báo tại đường link: https://vnua.edu.vn/thong-bao/thong-bao-tuyen-sinh-dai-hoc-he-chinh-quy-nam-2026-58432