Dự án Khu dân cư Đại An II: Từ làm 'chui'...thành chủ chính thức?

Giao đất dự án đô thị nhưng trả tiền hàng năm và không qua đấu thầu

Chỉ một thời gian ngắn sau khi báo cáo, kiến nghị "cầu cứu" Trung ương, UBND tỉnh Hải Dương cũ (ít ngày trước khi sáp nhập với TP Hải Phòng và vận hành bộ máy chính quyền 2 cấp) đã chính thức ban hành quyết định "chuyển mục đích sử dụng, giao đất, cho thuê đất" cho Công ty Cổ phần Đại An để thực hiện Dự án Khu dân cư Đại An II.

Cụ thể, ngày 25/6/2025, Quyết định số 2432 của UBND tỉnh Hải Dương (cũ) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu dân cư Đại An II, phường Tứ Minh, TP Hải Dương - nay là phường Tứ Minh, TP Hải Phòng. Ngay sau đó, Quyết định 2510 cũng được ban hành, chính thức chuyển mục đích sử dụng, giao đất, và cho thuê đất (đợt 1) cho Công ty Cổ phần Đại An.

Theo quyết định 2510, một diện tích khổng lồ 366.684,3 m2 đất đã được trao cho Công ty cổ phần Đại An. Đáng chú ý, phần lớn diện tích này (364.556,3 m2) vốn là đất khu công nghiệp do chính Đại An quản lý và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần còn lại là đất giao thông, thủy lợi do phường Tứ Minh quản lý, nay được thu hồi và giao cho doanh nghiệp.

Theo đó, cơ cấu sử dụng đất cụ thể như sau: Đất ở 146.704,2 m2, trong đó 25.821,27 m2 đất ở kết hợp thương mại, dịch vụ; 50.197,26 m2 đất ở liền kề; 40.486,45 m2 đất nhà vườn; 30.199,22 m2 đất nhà ở xã hội (chung cư). Thời hạn giao đất 20 năm, kể từ ngày ban hành Quyết định trên (theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư tại Quyết định số 2432/QĐ-UBND ngày 25/6/2025 của UBND tỉnh Hải Dương). Hình thức giao đất: giao đất có thu tiền sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; quyền sở hữu căn hộ chung cư của dự án được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Đất thương mại, dịch vụ (đất hỗn hợp) là 12.987,66 m2, thời hạn thuê đất 50 năm kể từ ngày ban hành Quyết định này, thuê đất trả tiền hàng năm. Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo (đất trường học) là 14.181,95 m2, có thời hạn thuê đất 50 năm, hình thức thuê đất trả tiền hàng năm.

Đất xây dựng công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật là 192.810,49 m2 gồm 800 m2 đất nhà văn hóa khu dân cư; 36.725,74 m2 đất công viên cây xanh; 16.200,0 m2 đất trung tâm văn hóa; 1.221,93 m2 đất chợ truyền thống; 3.182,43 m2 đất hạ tầng kỹ thuật (đất kỹ thuật giữa các lô nhà liền kề); 337,43m2 đất công trình xử lý chất thải (bể thu gom nước thải) và 134.342,96m2 đất giao thông (trong đó: 102.310,4 m² đường giao thông, vỉa hè; 10.709,56 m² 3 bãi đỗ xe và 21.323 m² đường 33 m). Thời hạn giao đất 24 tháng. Hình thức giao đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất. Công ty cổ phần Đại An có trách nhiệm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và dự án đã được phê duyệt; sau khi hoàn thành nghiệm thu, tổ chức bàn giao lại cho chính quyền địa phương và các cơ quan, đơn vị quản lý chuyên ngành theo quy định.

Quan trọng hơn, phương thức giao đất được xác định rõ ràng là "không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất". Thay vào đó, quyết định này viện dẫn Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, cùng Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ.

Đây chính là điều mà Báo Nông nghiệp và Môi trường đã thông tin trong bài viết trước, cơ chế "thí điểm" đang được sử dụng như một "phép màu" để "cứu" cho những sai phạm đã rồi. Thay vì yêu cầu khắc phục, đấu giá công khai để đảm bảo công bằng và thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất, tỉnh Hải Dương (cũ - trước khi sáp nhập) lại chọn con đường "rút gọn" nhất, giao thẳng dự án vào tay doanh nghiệp đã gây ra sai phạm.

Liệu quyết định này có phải là sự "ưu ái đến cùng" cho một doanh nghiệp đã công khai vi phạm pháp luật?

Trách nhiệm lu mờ, quyền lợi "chắc chân"

Với quyết định này, Công ty CP Đại An không chỉ được "giải thoát" khỏi tình trạng vi phạm trật tự xây dựng và đất đai, mà còn chính thức trở thành chủ đầu tư của một dự án quy mô lớn. Cơ cấu sử dụng đất cho thấy một bức tranh dự án hoàn chỉnh, bao gồm 146.704,2 m2 đất ở (giao đất có thu tiền sử dụng đất, ổn định lâu dài), đất thương mại dịch vụ (thuê 50 năm, trả tiền hàng năm), đất trường học (thuê 50 năm, trả tiền hàng năm và được miễn tiền thuê đất theo Nghị quyết của HĐND tỉnh), và gần 200.000 m2 đất công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật (giao đất không thu tiền, bàn giao lại cho địa phương sau hoàn thành).

Điều đáng nói, trong khi Thanh tra Chính phủ đã chỉ rõ trách nhiệm của hàng loạt lãnh đạo tỉnh, các sở, ngành liên quan và chính Công ty CP Đại An về việc để xảy ra vi phạm kéo dài, thì đến nay, chưa có bất kỳ thông tin nào về việc xử lý cá nhân hay tổ chức chịu trách nhiệm. Những vi phạm như "xây chui" 595 tỷ đồng, chậm trễ trong quy hoạch, lúng túng trong tham mưu lựa chọn nhà đầu tư dường như đã được "xóa nhòa" khi chính thức chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư là Công ty Đại An thực hiện Khu dân cư Đại An II.

Phải chăng, những "lỗi hệ thống", những "nhận thức pháp luật hạn chế" của doanh nghiệp (như giải trình của tỉnh) đã được chấp nhận như một lý do chính đáng để "ưu tiên" trao dự án vào tay Công ty cổ phần Đại An?

Việc không đấu giá, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực chất đã đóng lại cánh cửa cạnh tranh sòng phẳng, bỏ qua cơ hội thu hút những nhà đầu tư tiềm năng khác, những người có thể mang lại lợi ích cao hơn cho ngân sách nhà nước. Phải chăng, dù vi phạm nhưng nếu đã "trót" đầu tư quá lớn, doanh nghiệp vẫn có thể được "phê duyệt lựa chọn nhà đầu tư" bằng con đường đặc biệt.

Thanh tra Chính phủ đã yêu cầu "đảm bảo tính đúng, tính đủ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, không để thất thoát ngân sách nhà nước". Tuy nhiên, với việc chấp thuận cho phép tính toán các chi phí mà Công ty Đại An đã "tự ý" đầu tư trước đó vào tổng mức đầu tư dự án (như báo cáo của UBND tỉnh trước đó), liệu có đảm bảo rằng khoản tiền sử dụng đất mà Đại An phải nộp sẽ là tối ưu? Việc cho doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm; miễn tiền thuê đất cho đất trường học cũng là những ưu đãi đáng kể, thêm vào lợi ích mà doanh nghiệp nhận được.