Nhà đầu tư "làm" trước, còn pháp luật theo sau
Ngày 25/6/2025, UBND tỉnh Hải Dương (ít ngày trước khi sáp nhập với TP Hải Phòng và vận hành bộ máy chính quyền 2 cấp) ban hành Quyết định số 2432, chấp thuận chủ trương đầu tư và xác định Công ty Cổ phần Đại An (Công ty Đại An) là nhà đầu tư chính thức của Dự án Khu dân cư Đại An II, tại phường Tứ Minh, thành phố Hải Dương (cũ) - nay là phường Tứ Minh, TP Hải Phòng.
Ngay sau đó, địa phương tiếp tục ra quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất (đợt 1) cho Công ty Cổ phần Đại An để thực hiện dự án.
Dự án Khu dân cư Đại An II, phường Tứ Minh, TP Hải Phòng. Ảnh: Thiên Trường.
Trên giấy tờ, mọi thứ đang đi đúng trình tự. Nhưng thực tế, khu đất gần 40ha này đã được doanh nghiệp đầu tư gần như xong xuôi hạ tầng từ trước đó rất lâu.
Khi văn bản pháp lý còn nằm trên bàn chờ ký, Công ty Đại An đã kịp hoàn thiện xong khoảng 80% hạ tầng kỹ thuật và một số công trình xây dựng của Khu dân cư Đại An II. Tất cả nằm gọn trong khu vực chưa chuyển mục đích sử dụng đất, chưa có quyết định lựa chọn nhà đầu tư, chưa được cấp phép xây dựng, vi phạm pháp luật về xây dựng và đất đai.
Những gì đang hiện hữu trên khu đất ấy, nhiều người ngỡ rằng là thành quả của một dự án đã hoàn thiện thủ tục từ lâu. Nhưng thực chất, tất cả lại bắt đầu từ sự “chủ động” rất sớm, thậm chí là sớm hơn cả khuôn khổ pháp luật cho phép.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Nông nghiệp và Môi trường, Dự án Khu dân cư Đại An II được tách từ phần diện tích giảm của Khu Công Nghiệp Đại An theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Văn bản số 1156/TTg-KTN ngày 14/7/2014. Đến tháng 1/2018, quy hoạch chi tiết 1/500 mới được phê duyệt.
Thế nhưng, doanh nghiệp đã “quản lý tạm” khu đất này từ nhiều năm trước do phần diện tích 37,75ha đất thực hiện dự án Khu dân cư Đại An II có nguồn gốc đất thuộc Khu Công nghiệp Đại An do Công ty CP Đại An là chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu Công nghiệp Đại An, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Và trong khi đó, từng hạng mục hạ tầng kỹ thuật và một số công trình xây dựng của Khu dân cư Đại An II đã được Công ty CP Đại An hoàn thiện theo thời gian, không cần đấu thầu, cũng không chờ lựa chọn nhà đầu tư hay giấy phép xây dựng.
Ghi nhận thực địa vào cuối tháng 5/2025 cho thấy, toàn bộ khu vực dự án được quây kín bằng hàng rào tôn. Ngay phía cổng vào, dãy shophouse đã được đưa vào sử dụng với các biển hiệu như "Hotel" và nhiều cửa hàng kinh doanh tầng thấp nằm ở khối đế tầng 1.
Bên trong, hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơ bản đã hình thành với các tuyến đường nội bộ được trải nhựa, hệ thống cây xanh, đèn chiếu sáng đồng bộ. Đặc biệt, trong khu vực dự án đã hiện hữu một công trình nhà cao tầng, một căn biệt thự có bể bơi liền kề, những hạng mục thể hiện mức đầu tư quy mô và bài bản.
Đáng chú ý nhất là công trình Trung tâm văn hóa Khu công nghiệp Đại An với kiến trúc phảng phất dáng dấp của một ngôi chùa truyền thống. Công trình này vẫn đang được thi công, công nhân tích cực hoàn thiện phần mái, lát nền và xây tường bao, tất cả diễn ra ngay trên khu đất mà về pháp lý, đến thời điểm đó vẫn chưa được cấp phép xây dựng.
Công trình được cho là Trung tâm văn hóa Khu công nghiệp Đại An. Ảnh: Thiên Trường.
Từ góc độ pháp lý, đây là khu đất chưa hoàn tất các bước bắt buộc trong quy trình đầu tư. Từ góc nhìn quản lý nhà nước, đây là khoảng trống kéo dài quá lâu để một doanh nghiệp “đi trước một bước” và dẫn dắt cả quá trình hoàn thiện pháp lý về sau.
Lựa chọn nhà đầu tư hay là “phần thưởng” cho doanh nghiệp vi phạm?
Ngày 4/6/2025, trao đổi với ông Nguyễn Trung Dũng, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng tỉnh Hải Dương cũ, thời điểm chưa sáp nhập và vận hành bộ máy chính quyền hai cấp) - nay là Phó Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP Hải Phòng để làm rõ về hoạt động xây dựng đang diễn ra trong Dự án Khu dân cư Đại An II, vị này tỏ ra khá bất ngờ trước trước thông tin phóng viên đưa ra.
Bất ngờ vì ông cho rằng “không được phép xây dựng”, nhưng lại không hề biết bên trong khu đất rộng gần 40 ha đang tồn tại nhiều công trình quy mô lớn. Chỉ khi phóng viên cung cấp hình ảnh ghi lại cảnh công nhân thi công mái nhà, gạch ngổn ngang, ông mới hỏi lại rằng: “Đây là cải tạo lại hay xây mới đấy?”.
Doanh nghiệp "đổ" khoảng 595 tỷ đồng để xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhiều công trình khi dự án vẫn chưa lựa chọn nhà đầu tư chính thức, vi phạm trật tự xây dựng và đất đai. Ảnh: Thiên Trường.
Trả lời một cách ngập ngừng, ông Dũng nói “sẽ báo cáo lãnh đạo” rồi cho rằng việc quản lý xây dựng “không thuộc chức năng của phòng” và... “không đi kiểm tra được nội dung đấy vì chưa thành dự án”.
Cần phải làm rõ vấn đề rằng, việc xây dựng không được phép như vậy trong suốt nhiều năm trời, các công trình đã hình thành bằng cách nào? Đâu là vai trò của chính quyền địa phương và các sở ngành chuyên môn? Một khu đất hàng chục hecta với hàng loạt hạng mục quy mô lớn đã hình thành, mà cơ quan quản lý “không nắm được” liệu có hợp lý?
Không ít người sẽ nghĩ đến hai từ “buông lỏng”. Nhưng ở thời điểm mà hệ thống quản lý đô thị ngày càng số hóa, giám sát bằng nhiều lớp kỹ thuật và hành chính, sự im lặng kéo dài ấy không thể xem là ngẫu nhiên. Nếu không chủ động né tránh, thì ít nhất cũng là thụ động đứng ngoài, trong khi doanh nghiệp đã vận hành cả một “kịch bản” từ rất sớm.
Theo lý giải của tỉnh Hải Dương, việc chậm lựa chọn nhà đầu tư là do những vướng mắc pháp lý từ giai đoạn trước. Nhưng việc doanh nghiệp đã “lỡ đầu tư” hơn 595 tỷ đồng vào hạ tầng, lại được đưa ra như một lý do để cân nhắc lựa chọn chính thức. Đến đây, bản chất của sự việc dần lộ rõ, doanh nghiệp xây trước, rồi sau đó được công nhận là chủ đầu tư vì... đã xây xong gần hết.
Chính quyền cũng viện dẫn Nghị quyết 171/2024/QH15 và Nghị định 75/2025/NĐ-CP để làm cơ sở áp dụng cơ chế “thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất”. Nhưng bản chất, cơ chế này không được sinh ra để hợp thức hóa vi phạm. Nó là công cụ để xử lý những tồn tại lịch sử có lý do khách quan, không phải để biến hành vi “vượt rào có chủ ý” thành điều hợp pháp.
Và cũng không ai dám chắc, một khi cách làm này trở thành tiền lệ, sẽ có bao nhiêu nhà đầu tư khác sẵn sàng “chơi liều” và rồi chờ... được công nhận sau.
Sai phạm tại Dự án Đại An II không còn là chuyện riêng của một doanh nghiệp. Nó là bài kiểm tra lớn cho chính quyền tỉnh Hải Dương (cũ) - nay là TP Hải Phòng, từ khâu quy hoạch, quản lý xây dựng, đến năng lực xử lý sai phạm. Một dự án chưa giao đất, chưa lựa chọn nhà đầu tư, nhưng đã được đầu tư hàng trăm tỷ đồng, xây dựng rầm rộ, sẽ không thể diễn ra nếu không có khoảng trống giám sát kéo dài.
Không ai phủ nhận nhu cầu xử lý các tồn đọng để tránh lãng phí. Nhưng nếu sự “linh hoạt” được sử dụng để bao che cho những điều đã rõ là sai, thì hệ thống pháp luật sẽ ngày một mờ nhạt. Khi đó, cái gọi là kỷ cương sẽ bị thay thế bằng các thỏa hiệp.
