Gỡ sức ép cho thị trường bất động sản
Kể từ đầu năm 2025, sau khi thị trường xuất hiện tin đồn về việc sẽ đánh thuế căn nhà thứ hai, đánh thuế bất động sản để hoang và áp dụng phương án áp thuế 20%/lãi… khiến thị trường rơi vào cảnh trầm lắng, giao dịch sụt giảm mạnh do nhà đầu tư giữ tâm lý nghe ngóng, chờ đợi chính sách.
Theo báo cáo mới đây của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, trong quý II vừa qua, thị trường đất nền ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt. Giá bán nhà tại các khu đô thị lớn như Vườn Cam (xã Sơn Đồng), Hinode (xã Hoài Đức), Lideco (xã Hoài Đức), Eurowindow (xã Bát Tràng)… đã giảm 300-500 triệu đồng/căn. Đối với phân khúc chung cư, mặc dù giá bán được xác lập ở mức cao xong khó thanh khoản.
Sau nhiều đồn đoán, tại cuộc họp về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi của Chính phủ, do Phó thủ tướng Hồ Đức Phớc chủ trì chiều 31/7, Bộ Tài chính đề xuất dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi sẽ giữ nguyên cách thu thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản ở mức 2% giá trị giao dịch hiện nay, chưa đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân ở mức 20% với phần lãi trong mỗi lần giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó Bộ Tài chính cũng chưa đề xuất áp dụng thu thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản như dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi trước đây. Đây là thông tin tích cực được cả thị trường chờ đón nhất tại thời điểm này.
Thị trường ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện. Ảnh: Thùy Linh.
Bộ Tài chính đánh giá việc đưa ra phương án thu thuế thu nhập cá nhân với chuyển nhượng bất động sản ở mức 20% thu nhập cũng như thu thuế thu nhập cá nhân với bất động sản theo thời gian nắm giữ cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở. Do đó để đảm bảo tính khả thi, phù hợp với thực tế quản lý trong giai đoạn hiện nay và thực hiện chủ trương của Đảng và Nhà nước, hướng tới mục tiêu tăng trưởng 8% và tạo đà tăng trưởng cho các năm tiếp theo, trước mắt giữ nguyên cách thu 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay, và nghiên cứu lộ trình 5 năm để chuyển sang thu thuế theo lãi giao dịch và thời gian nắm giữ bất động sản.
Đánh giá về động thái mới này, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, Thời gian vừa qua, trước thông tin về phương án áp thuế mới đối với việc chuyển nhượng bất động sản đã tác động rất mạnh đến thị trường. Thanh khoản trên thị trường sụt giảm rất mạnh, dẫn đến ảnh hưởng chung tới toàn hệ thống, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế. Tuy nhiên, rất vui khi Bộ Tài chính rút lại đề xuất này.
Đây là quyết định đúng đắn trong bối cảnh thị trường chưa hồi phục thực sự, các vấn đề pháp lý chưa được điều chỉnh xong. Các nhà đầu tư vẫn muốn lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư tốt, đồng thời là nơi trú ẩn an toàn cho dòng vốn. Vì vậy, các chính sách mới về thuế được đưa ra cần có lộ trình phù hợp. Quan trọng nhất là phải có khung pháp lý chặt chẽ để đảm bảo tính công bằng, tránh gây ảnh hưởng đến những người dân có lý do chính đáng mà chưa đưa nhà, đất vào sử dụng.
Thị trường nhộn nhịp trở lại
Theo Bộ Xây dựng, tổng dư nợ tín dụng bất động sản tăng mạnh hơn sau một năm, tính đến thời điểm hiện tại là 1,64 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực này đang được nới lỏng hơn và có dấu hiệu phục hồi niềm tin từ cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp.
Vài ngày nay, trên nhiều nền tảng bán bất động sản đã xuất hiện nhiều dự án mới được mở bán với lượng người mua rất đông đảo. Đầu tháng 8, một dự án căn hộ tại phường Việt Hưng được khởi động với giá trung bình 118 triệu đồng/ m2. Hay, một dự án có 5 tháp căn hộ, văn phòng (phường Cầu Giấy) cũng chào bán với giá dự kiến 180-200 triệu đồng/ m2…Đây là dự án mới được mở bán xong lượng khách hàng quan tâm rất đông bất chấp giá chào bán khá cao.
Ông Nguyễn Công Vinh (Giám đốc sàn Bất động sản Queenland) cho biết, sau khi Bộ Tài chính khẳng định giữ nguyên phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản mức 2%, tâm lý các nhà đầu tư tự tin hơn. Nhiều nhà đầu tư đã quyết định chốt mua bất động sản. Trong đó, có khách hàng mua căn hộ để đầu tư, cho thuê có dòng tiền. Bởi, họ cho rằng, mua căn hộ rất an toàn. Kể cả trường hợp, Nhà nước đánh thuế căn nhà thứ 2, họ vẫn có dòng tiền cho thuê để nộp thuế. Các nhà đầu tư trường vốn hơn quyết định chọn mua đất nền để giữ tài sản. Nhóm đầu tư này chọn các khu vực có đột phá về hạ tầng giao thông với tầm nhìn 3-5 năm.
“Hiện nay, giá nhà, đất tại Hà Nội đang ở mức cao so với thu nhập người dân. Do vậy, việc đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng” rất khó vì giá chuyển nhượng được cơ quan thuế tính ở mức cao theo thị trường. Điều này đã hạn chế được đầu cơ. Thị trường đã có sự phân hóa rõ rệt trong các phân khúc đầu tư”- ông Vinh nhấn mạnh.
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, thị trường hiện ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Bên cạnh đó, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại.
Theo các chuyên gia kinh tế, hiện có nhiều thông tin tích cực thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Từ câu chuyện sắp xếp địa giới hành chính, mở rộng không gian, đến sự phát triển nhanh của các dự án hạ tầng kết nối liên vùng, đặc biệt là nhiều cơ chế, chính sách mới không chỉ định hình lại thị trường, mà còn cả môi trường đầu tư. Các chính sách, cơ chế mới sẽ thay đổi cục diện bức tranh đầu tư của nhà đầu tư cá nhân. Thời kỳ “lướt sóng” kiếm tiền nhanh nhờ chênh lệch giá ngắn hạn sẽ khép lại và cơ hội mở ra với việc nắm giữ bất động sản dài hạn.
Theo Công ty Savills, từ năm 2026, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Dự kiến, 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm - diễn biến này có thể kéo mặt bằng giá chung giảm nhẹ.
