Đánh thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ tạo áp lực lên thị trường

Đó là ý kiến của ông Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường, Bộ Nông nghiệp và Môi trường liên quan đến đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản mới đây. 

Thời điểm chưa phù hợp

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, quan điểm cá nhân không đồng tình với các phương án đánh thuế chuyển nhượng bất động sản hay đánh thuế ngôi nhà thứ hai. Bởi bản chất của việc đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản, 2,56% thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản và thuế trước bạ chỉ là biện pháp cơ học.

Trong khi xét về mặt kinh doanh bất động sản, hiện nay bảng giá đất tăng, các địa phương đều đang thu tiền sử dụng đất phi nông nghiệp, đất ở tăng lên. Người dân và doanh nghiệp đã phải trả thêm nhiều tiền cho khoản thu này. Khi xây dựng Luật Đất đai 2024, các chuyên gia đã đã đề xuất các địa phương phải xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Ví dụ, năm 2014, bảng giá đất của TP. Hà Nội xác định mức giá đất cao nhất là 160 triệu đồng/m2. Năm 2019, mức giá này được điều chỉnh tăng 20% là 192 triệu đồng/m2. Hiện tại, mức giá cao nhất là 1,1 tỷ đồng/m2. Như vậy, giá đất Hà Nội đã tăng 6 lần so với năm 2014. Điều này đồng nghĩa việc, doanh nghiệp và người dân phải đóng nghĩa vụ tài chính tăng 6 lần.

Theo khảo sát, mỗi hộ dân đang phải chi trả 300 nghìn - 3 triệu đồng/tháng tiền thuế đất. Khi bảng giá đất tăng lên 6 lần, mỗi năm người dân phải chi trả 20 triệu đồng. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới thu nhập của người dân. "Vì vậy tôi không ủng hộ phương án đánh thuế chuyển nhượng bất động sản", ông Thọ chia sẻ.

Thuế chuyển nhượng bất động sản tăng theo bảng giá đất, bảng giá tăng 6 lần thì thuế tăng 6 lần. Hiện, cơ quan thuế đang thu thuế chuyển nhượng và trước bạ là 2,56%, nếu tăng lên 6 lần đây là khoản rất lớn.

Trong khi thị trường đang ở giai đoạn khó khăn, chưa phải là thời điểm phù hợp để đánh thuế chuyển nhượng bất động sản, không nên đưa ra chính sách điều chỉnh thị trường.

Theo PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, chúng ta đang có nhiều vấn đề liên quan khác cần phải giải quyết như việc chống thu gom đất đai, chống việc đầu cơ đất. Vì vậy, cần phải có rất nhiều giải pháp khác, chứ không phải thực hiện thông qua việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản.

“Việc khai thác thị trường bất động sản cần tập trung vào giá trị thu tăng thêm từ đất thông qua việc điều chỉnh quy hoạch, thông qua điều chỉnh hạ tầng, thông qua đầu tư hạ tầng và các điểm kết nối giao thông. Điều này tạo giá trị kinh doanh bất động sản. Ngân hàng thế giới và các tổ chức tư vấn xác định mức thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản, thuế trước bạ mức 2,56%, hay đánh thuế bất động sản thứ 2, hay đánh 20% lợi nhuận đầu tư bất động sản chỉ là tiền quản lý hành chính để thực hiện việc đó.  

Để khuyến khích thị trường phát triển, phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhất là trong thời điểm khó khăn như hiện nay. Việc thu tiền sử dụng đất tăng lên thông qua đầu tư hạ tầng, kết nối giao thông là giá trị bền vững cho Nhà nước”- ông Thọ nhấn mạnh.

Lo ngại giá nhà tăng lên

Trong dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính đề xuất 2 phương án tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Phương án 1 sẽ tính thuế trên phần lãi chênh lệch (giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan), áp dụng trong trường hợp có đủ dữ liệu xác thực. Mức thuế suất dự kiến là 20%.

Phương án 2, nếu không thể xác định chính xác giá mua và chi phí, sẽ tính thuế trên toàn bộ giá trị chuyển nhượng, với thuế suất dự kiến là 2%.

Tuy nhiên, theo ý kiến nhiều chuyên gia, việc xác định phần lãi là rất phức tạp vì chi phí đầu vào khó chứng minh. Bên cạnh đó, hệ thống dữ liệu về đất đai chưa đầy đủ nên khó có cơ sở tham chiếu khi áp các phương án tính thuế. Ở góc độ thị trường, nếu người bán buộc phải chịu thuế cao hơn, họ sẽ cộng thêm vào giá bán để bù chi phí. Việc này thể có thể làm tăng giá nhà, gây khó khăn cho người mua nhà thật.

Ngân hàng thế giới xác định tất cả các khoản tiền thuế Nhà nước thu từ đất đai chỉ là số tiền quản lý hành chính. Việc thu tiền sử dụng đất tăng lên phải thông qua việc điều chỉnh quy hoạch, thông qua đầu tư hạ tầng và các điểm kết nối giao thông. Điều này tạo giá trị kinh doanh bất động sản bền vững.