Doanh nghiệp than khó
Vừa qua, Bộ Tài chính đã cho lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Quỹ phát triển đất. Mặc dù đã có những thay đổi phù hợp hơn, tuy nhiên một số nội dung liên quan tới tiền sử dụng đất ghi nhận nhiều ý kiến trái chiều từ các doanh nghiệp.
Việc phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất với số tiền không nhỏ nằm ngoài tính toán và gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp. Ảnh: Thục Vy.
Theo đó, dự thảo vẫn giữ nguyên quy định các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp. Quy định này khiến nhiều doanh nghiệp than trời khi phải gánh chi phí tiền sử dụng đất quá lớn.
Như tại dự án Khu dân cư Hồng Đạt (tên thương mại Bella Vista) có địa chỉ tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Hồng Đạt – Long An đang gặp vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất. Đây là chính lý do khiến nhiều năm qua, khách hàng mua đất tại dự án này liên tục kêu cứu khắp nơi vì chưa nhận được sổ hồng. Bản thân chủ đầu tư cũng nhiều lần kêu cứu, kiến nghị được đóng tiền sử dụng đất để thực hiện thủ tục cấp sổ hồng cho khách hàng.
Chủ đầu tư cho biết, nguyên nhân chậm ra sổ cho khách hàng là do từ năm 2018 đến nay, ngành Thuế không ra thông báo thuế đất khiến doanh nghiệp dậm chân tại chỗ. Đến khi có thông báo tiền sử dụng đất mới, doanh nghiệp bất ngờ vì có thể tốn thêm hàng trăm tỷ đồng.
Hay một chủ đầu tư bất động sản tại TP Thủ Đức (TP.HCM) cũng vô cùng bất ngờ và lo lắng khi nhận được thông báo đóng tiền sử dụng đất của dự án với con số cao gấp nhiều lần số tạm tính trước đây. Theo đó, dự án vốn được đơn vị thẩm định giá ước tính tiền sử dụng đất khoảng hơn 50 tỷ đồng. Căn cứ theo mức tạm tính này, chủ đầu tư đã xây dựng bảng giá bán ra cho sản phẩm. Hiện tại, chi phí tiền sử dụng đất đã tăng lên nhiều lần. Điều này khiến chủ đầu tư đau đầu, vì nếu tiếp tục bán với giá cũ thì chắc chắn lỗ nặng, còn nếu điều chỉnh tăng giá để đảm bảo lợi nhuận thì giá bán sẽ rất cao, không phù hợp với nhu cầu thị trường và khó khăn trong thanh khoản.
Cần gỡ khó cho doanh nghiệp
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, Luật Đất đai năm 2024 đã tháo gỡ một số vướng mắc cho các dự án bất động sản đang bị tắc nghẽn thủ tục pháp lý, nhưng vẫn chưa đảm bảo tính công bằng với người sử dụng đất nếu giữ quy định về nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính. Đặc biệt, trong bối cảnh doanh nghiệp bị gia tăng chi phí sử dụng đất, giá bất động sản sẽ không thể giảm, gây ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường.
Đặc biệt, việc phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất với số tiền không nhỏ cũng nằm ngoài tính toán của doanh nghiệp. Điều này sẽ khiến nhiều nhà đầu tư không đủ tài chính để nộp bổ sung, dẫn đến không thể triển khai dự án, nguồn cung tiếp tục khan hiếm. Nút thắt này không giải được thì giá nhà sẽ không thể hạ.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trường hợp doanh nghiệp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền.
Đồng quan điểm, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, điểm nghẽn trong việc tính tiền sử dụng đất đang khiến nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai. Có những dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính bởi các doanh nghiệp lo ngại rủi ro khi tiền sử dụng đất tăng cao.
Ngoài ra, với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Những bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
Để gỡ khó cho doanh nghiệp, chuyên gia kiến nghị Bộ Tài chính sửa đổi một số nội dung trong Dự thảo. Cụ thể, nên sửa đổi điểm d Khoản 2 Điều 257 theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Đồng thời, để phù hợp với quy định mới, Nhà nước chỉ nên áp dụng nội dung trên cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ ngày 1/8/2024 (Luật đất đai 2024 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.
