Thiếu dữ liệu, chênh lệch giá
Thời gian qua, việc triển khai chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính và mô hình chính quyền hai cấp đòi hỏi hệ thống pháp luật phải được điều chỉnh đồng bộ. Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) đã chủ trì rà soát và đề xuất Chính phủ ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để chính quyền địa phương “tự quyết, tự làm, tự chịu trách nhiệm”, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính.
Bộ NN-MT đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và quản lý trong giai đoạn mới. Ảnh: VGP.
Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện các quy định về giá đất vẫn còn nhiều vướng mắc. Những khó khăn phổ biến được ghi nhận bao gồm: thiếu dữ liệu đầu vào, sự chênh lệch lớn giữa giá chuyển nhượng thực tế và giá kê khai, khó khăn trong việc thu thập thông tin thị trường, nhất là với các dự án mới, hoặc những khu vực chưa có giao dịch tương tự để làm cơ sở so sánh.
Ngoài ra, một số quy định chưa phản ánh đầy đủ tình huống thực tế như: giao đất qua nhiều quyết định khác nhau, phân bổ chi phí hạ tầng chưa thống nhất, chưa tính đến yếu tố thương hiệu hay chính sách bán hàng của chủ đầu tư.
Việc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất hiện nay cũng gặp nhiều trở ngại. Theo quy định của Nghị định 71/2024/NĐ-CP, công tác đấu thầu chọn tổ chức tư vấn thường kéo dài do thiếu đơn vị đủ điều kiện, đặc biệt tại các vùng sâu, vùng xa. Thậm chí, một số đơn vị tư vấn còn e ngại rủi ro pháp lý nên từ chối tham gia.
Bên cạnh đó, việc áp dụng các phương pháp định giá, nhất là phương pháp thặng dư, đang tồn tại những cách hiểu không thống nhất giữa các địa phương, dẫn đến sự sai lệch trong phân bổ chi phí hạ tầng đối với các diện tích đất không thu tiền sử dụng đất hoặc định giá theo bảng giá đất…
Đề xuất sửa đổi, bổ sung 3 vấn đề về giá đất
Để khắc phục các bất cập trên, Bộ NN-MT đã đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong Dự thảo Nghị định sửa đổi 6 Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Liên quan đến Nghị định 71/NĐ-CP về giá đất, các sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung, trong đó có ba nhóm nội dung chính: Làm rõ khái niệm “giá đất chuyển nhượng” nhằm loại bỏ thông tin ảo; Tính đủ chi phí kinh doanh nhằm phản ánh đúng thực tế thị trường bất động sản và bổ sung chi phí tạo ra thu nhập từ sử dụng đất thông qua việc cụ thể hóa phương pháp định giá theo thu nhập.
Theo đó, Bộ đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 4, Nghị định 71//NĐ-CP về quy định thông tin giá đất đầu vào để định giá đất theo hướng giá đất phải hoàn thành việc chuyển nhượng trên thị trường bằng cách sửa đổi cụm từ “giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường” thành “giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường”. Bởi trên thực tế có những trường hợp đã ký hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng không hoàn tất giao dịch. Quy định này để lựa chọn được thông tin chuyển nhượng thật trên thị trường, loại bỏ các thông tin ảo, thông tin mới chỉ dừng ở mức thỏa thuận ký kết hợp đồng và nhiều khả năng không hoàn thành được giao dịch.
Đồng thời, để thống nhất giữa việc phải hoàn thành giao dịch giữa cá nhân với cá nhân, hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và hoàn thành giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng, bảo đảm phản ánh đúng mức giá giữa các nguồn thông tin tại thời điểm định giá, tạo thuận lợi cho việc thu thập các thông tin đầu vào phù hợp với giá thị trường tại thời điểm giao đất, cho thuê đất.
Bộ đề xuất bổ sung quy định định thông tin giá đất đầu vào để định giá đất theo hướng giá đất phải hoàn thành việc chuyển nhượng trên thị trường bằng cách sửa đổi cụm từ “giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường” thành “giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên thị trường”. Ảnh: VGP.
Bộ NN-MT đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 3 Điều 6 theo hướng bổ sung một số chi phí vào chi phí kinh doanh như phát triển thương hiệu, hỗ trợ chiết khấu bán hàng và bổ sung nguyên tắc khi ước tính doanh thu phát triển đã loại trừ các chi phí này trong khi lựa chọn thửa đất so sánh thì không tính đến các chi phí này khi ước tính chi phí phát triển bằng cách: “Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địa phương. Trường hợp khi ước tính doanh thu phát triển đã loại trừ các chi phí quy định tại điểm này trong khi lựa chọn thửa đất so sánh thì không tính đến các chi phí này khi ước tính chi phí phát triển;”.
Bộ NN-MT cho rằng, nội dung này được bổ sung nhằm quy định đầy đủ hơn các chi phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra để xây dựng thương hiệu, hỗ trợ chiết khấu bán hàng để phản ánh đầy đủ hơn các loại chi phí thực tế phát sinh trong quá trình kinh doanh, đảm bảo tính toàn diện và sát với thực tế hoạt động kinh doanh bất động sản. Đồng thời đảm bảo tính chính xác và tránh việc tính toán trùng lặp các chi phí kinh doanh nếu các chi phí này đã được trừ vào giá bán khi ước tính doanh thu phát triển và phù hợp với đặc điểm từng dự án, từ đó nâng cao hiệu quả, độ tin cậy trong quá trình định giá.
Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 5: “Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này là các khoản chi phí xây dựng, đầu tư phát triển thương hiệu, đầu tư công trình hạ tầng, thúc đẩy việc kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, đảm bảo an ninh, chi phí sản xuất được xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất và các khoản chi phí khác do Hội đồng thẩm định giá đất quyết định, lựa chọn phù hợp với dự án và tình hình thực tế tại địa phương”.
Theo Bộ NN-MT, quy định này bổ sung một số khoản chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất như chi phí xây dựng, đầu tư phát triển thương hiệu, đầu tư công trình hạ tầng, thúc đẩy việc kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, đảm bảo an ninh, và bổ sung các khoản chi phí khác do Hội đồng thẩm định giá đất quyết định, lựa chọn phù hợp với dự án và tình hình thực tế tại địa phương.
Đặc biệt, nhằm liệt kê đầy đủ hơn các chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất để làm căn cứ khấu trừ các chi phí hợp lý cho người sử dụng đất khi xác định giá đất theo phương pháp thu nhập mà vẫn bảo đảm không bị tùy tiện do quy định nguyên tắc để xác định chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất (được xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin đối với các chi phí nêu trên ghi trong báo cáo tài chính; trường hợp báo cáo tài chính không thể hiện rõ thì khảo sát chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường), nguyên tắc để xác định chi phí khác (do Hội đồng thẩm định giá đất quyết định, lựa chọn phù hợp với dự án và tình hình thực tế tại địa phương); nâng cao độ chính xác và công bằng trong quá trình định giá đất phi nông nghiệp…
