Chung cư dẫn dắt thị trường
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với quý I/2023, năm 2025 mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trên toàn quốc đã tăng trở lại, đi cùng xu hướng giá bán tiếp tục tăng tại khu vực có nhu cầu ở thật hoặc được hưởng lợi từ hạ tầng.
Một trong những điểm nổi bật của thị trường bất động sản là động lực dài hạn đến từ nhu cầu ở thực và hạ tầng kết nối. Ảnh: Thục Vy.
Kết quả khảo sát với môi giới của Batdongsan.com.vn trong quý IV/2025 cho thấy, bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét so với quý trước. 48% môi giới nhận định giao dịch giảm, chỉ 14% ghi nhận tăng và 35% đánh giá giao dịch ổn định.
Trong bối cảnh đó, phân khúc chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường khi 37% môi giới tham gia khảo sát cho biết giao dịch tăng, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn được duy trì. Nhà riêng cũng giữ nhịp tốt với 26% môi giới báo giao dịch tăng và hơn một nửa cho biết thị trường ổn định.
Ở chiều ngược lại, đất nền và biệt thự có dấu hiệu giảm nhiệt với khoảng 40% môi giới cho biết giao dịch giảm. Nhà phố cũng rơi vào quỹ đạo chững lại khi 29% môi giới ghi nhận giao dịch giảm và một nửa cho biết thị trường đi ngang.
Khảo sát cũng ghi nhận điểm sáng là phần lớn môi giới đều tin rằng chung cư và nhà riêng sẽ tiếp tục là hai phân khúc dẫn dắt thị trường trong 6 tháng tới.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản TP.HCM được thúc đẩy bởi các dự án hạ tầng liên kết vùng và sự nổi lên của các đô thị vệ tinh, đáp ứng nhu cầu dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Điển hình là các dự án metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành hay hệ thống cầu sang Đồng Nai đang tạo lực đẩy lớn cho các đô thị vệ tinh như Thuận An cũ, Dĩ An cũ, TP Vũng Tàu cũ. Nhờ đó, mức độ quan tâm đến bất động sản đã tăng trở lại, đặc biệt tại khu Đông TP.HCM và khu vực giáp ranh Bình Dương cũ.
Đồng thời, giá rao bán chung cư trong quý IV/2025 cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Nổi bật là Nhà Bè cũ (tăng 64%), quận 7 cũ (tăng 63%), Bình Thạnh (tăng 57%), TP Thủ Đức cũ với biên độ tăng 32-48% so với quý 1/2023, cùng đà tăng giá lan sang các quận trung tâm mở rộng của TP.HCM.
“Phân khúc chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi nguồn cung tăng mạnh. Trước năm 2015, nguồn cung căn hộ chủ yếu “gói gọn” trong vành đai 2 ở trung tâm với 324 dự án. Khi vành đai 3, 4 được dần hình thành, biên đô thị được mở rộng mạnh mẽ, giúp các doanh nghiệp tiến ra vùng ven, khiến số dự án lên khoảng 1.050 hiện nay, tăng gấp 3,2 lần chỉ trong một thập kỷ, chủ yếu dịch chuyển về Đông Bắc TP.HCM”, ông Đinh Minh Tuấn nhận định.
Nhu cầu tìm kiếm tăng
Số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, song song với giá, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng mạnh ở khu vực Bình Dương giáp ranh TP.HCM trong năm 2025. Trong 11 tháng năm 2025, mức độ quan tâm tại Thuận An cũ tăng 129%, Dĩ An cũ tăng 103% và Thủ Dầu Một cũ tăng 65% so với cùng kỳ, cho thấy sức hút của các đô thị vệ tinh liền kề TP.HCM.
Nhiều chuyên gia cho rằng, trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất. Các vành đai tạo ra những “cực phát triển mới” tại TP Thủ Đức, Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Nhà Bè… đánh dấu giai đoạn giãn nén đô thị mạnh nhất từ trước đến nay.
Bên cạnh sự tăng trưởng của phân khúc chung cư, thì phân khúc nhà riêng giao dịch vẫn ổn định dù mức độ quan tâm chưa tăng mạnh. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại trung tâm TP.HCM, giá rao bán nhà riêng quý 4/2025 phổ biến khoảng 210-286 triệu đồng/m2, cao gấp 1,4-2,2 lần chung cư. Khi dịch chuyển ra các quận như Bình Thạnh cũ, Phú Nhuận cũ, quận 11 cũ hay quận 7 cũ, mức giá giảm còn 125-204 triệu đồng/m2, cho thấy áp lực giá đã giảm lại.
Đáng chú ý, tại các quận vùng ven và TP. Thủ Đức cũ, nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1,1-1,8 lần. Ở các khu như huyện Bình Chánh cũ, huyện Nhà Bè hay quận 12 cũ, khoảng cách giá thu hẹp rõ rệt, tạo dư địa tăng giá tốt hơn cho phân khúc này.
Trong khi đó, nhà mặt phố bán tại TP.HCM phục hồi nhẹ, dù mức độ quan tâm giảm 5% so với quý trước. Thị trường cho thuê vẫn trầm lắng do lệch pha cung - cầu khi nhu cầu tập trung ở cận trung tâm nhưng nguồn cung lại nằm chủ yếu tại trung tâm. Nhà mặt phố ở quận 2 cũ được chú ý nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất cho thuê tốt hơn các quận trung tâm truyền thống.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, một trong những điểm nổi bật của thị trường bất động sản là động lực dài hạn đến từ nhu cầu ở thực và hạ tầng kết nối. Đồng thời, trong năm 2025–2026, nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giúp mở rộng nguồn cung dự án và làm giảm áp lực thiếu hụt sản phẩm trên thị trường. Những động lực này cho thấy thị trường đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang giai đoạn tăng trưởng theo hướng bền vững hơn, trong đó yếu tố cơ sở hạ tầng và nhu cầu thực đóng vai trò then chốt.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) dự đoán kịch bản căng thẳng như năm 2022 khó lặp lại vào năm 2026, nhờ chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và nhiều yếu tố thúc đẩy thị trường ổn định hơn. Với những tín hiệu này, năm 2026 không chỉ là giai đoạn phục hồi, mà còn là năm định hình các xu hướng dài hạn cho bất động sản Việt Nam trong thập niên tới.
Ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị, nhà đầu tư giai đoạn này cần dựa vào dữ liệu để chọn đúng vùng có động lực tăng trưởng thật sự, nơi hội tụ hạ tầng, nguồn cung chất lượng và nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo sóng tâm lý hay tin đồn trong thị trường còn phân hoá mạnh như hiện nay.
