Giải bài toán nguồn cung cho bất động sản ở thực

Giá nhà vượt xa thu nhập

Bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay đang mất cân đối nghiêm trọng. Một mặt nguồn cung hạn chế, mặt khác phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang khan hiếm, chủ yếu phân khúc cao cấp. Điều này khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người dân ngày càng khó khăn, đặc biệt là đối với người có thu nhập thấp.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường nhà ở năm 2025 vẫn tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu sản phẩm nhà ở. Từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới tại TP.HCM không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và cũng rất thiếu nhà ở xã hội. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 đến năm 2025 liên tục chiếm đa số trên thị trường với khoảng 70% số lượng mở bán hằng năm. Đối với các dự án nhà ở xã hội, thành phố chỉ có 205.000m² sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ, chỉ mới đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, với căn hộ hai phòng ngủ tại đô thị trị giá khoảng 5 tỷ đồng, một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng phải dành toàn bộ thu nhập trong 8 năm để mua, hoặc 25 năm nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Ngay cả với nhà ở xã hội, vốn thiết kế cho người thu nhập thấp, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60m2, một gia đình có tổng thu nhập 40 triệu đồng/tháng theo tiêu chí xét duyệt phải tiết kiệm trong 10 năm, chưa kể thực tế con số này còn lớn hơn khi phải vay vốn.

Còn ông Dương Long Thành – Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group cho biết, nhu cầu ở thực của người dân càng khó tiếp cận vì mức độ trượt giá trên thu nhập. Cách đây 15 năm ở khu vực Bến Cát (Bình Dương cũ) doanh nghiệp thể bán căn hộ giá 300 triệu đồng. Hai vợ chồng công nhân, viên chức đi làm lương 5 – 7 triệu đồng/tháng có thể tích cóp 5 – 6 năm là mua được nhà. Giờ thu nhập chỉ tăng thêm khoảng 6% nhưng giá nhà tăng 10 – 12%. 

Áp lực giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang trở thành thách thức lớn. Bởi điều này tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây là thách thức của cả quốc gia, tồn tại nhiều vấn đề cần đưa ra hướng tháo gỡ. Bối cảnh này đặt ra yêu cầu phát triển các sản phẩm nhà ở phù hợp thu nhập, gắn với mục tiêu xây dựng đô thị nhân văn và trách nhiệm của doanh nghiệp trong quá trình phát triển thị trường.

“Trước những thách thức này, tất yếu thị trường cần quay trở lại với giá trị cốt lõi: nhà ở là để phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Do đó, cần những giải pháp để thu hẹp khoảng cách an cư, để mỗi người dân Việt Nam có cơ hội chạm tay vào mái ấm của riêng mình. Thực trạng này đã được Chính phủ, các bộ, ban ngành nhìn ra rất rõ. Cả hệ thống chính trị đã vào cuộc để giải quyết vấn đề này”, ông Thành chia sẻ.

Phát triển bất động sản đô thị vệ tinh

Để giải quyết vấn đề nhà ở, nhiều chuyên gia cho rằng, phát triển các đô thị vệ tinh là một trong những giải pháp có tính khả thi cao. Bởi lẽ không gian sống, làm việc và đầu tư của người dân giờ đây không gói gọn trong khu vực trung tâm, mà được mở rộng ra các đô thị vệ tinh, các địa phương giáp ranh và toàn bộ Vùng động lực phía Nam.

Tại tọa đàm “Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản tại các khu đô thị Vùng động lực phía Nam: Tác động quy hoạch - liên kết vùng” vừa diễn ra tại TP.HCM, TS.Huỳnh Thanh Điền - Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành cho biết, quy hoạch TP.HCM và liên vùng sẽ được điều chỉnh với 3 vùng lõi trọng điểm, TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình công nghiệp - đô thị - thương mại - dịch vụ. Các hoạt động sản xuất quy mô lớn sẽ được dịch chuyển dần về phía Đông Bắc (Bình Dương cũ). Còn lĩnh vực dịch vụ cảng biển, logistics và du lịch biển sẽ được ưu tiên phát triển mạnh tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũ - nơi có cảng Cái Mép - Thị Vải hiện đang là một trong những cảng có lượng trung chuyển hàng hóa lớn nhất cả nước. Với định hướng đó, TP.HCM đang được đẩy mạnh phát triển hệ thống hạ tầng giao thông liên kết, kết nối các vùng kinh tế này.

“Chắc chắn một điều là không gian sống của người dân sẽ được mở rộng. Thay vì chỉ tập trung ở trung tâm TP.HCM cũ, nhiều người sẽ có xu hướng lựa chọn các khu vực mới mở rộng, các khu vực đang được phát triển thành những đô thị chất lượng cao, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống ngày càng tốt hơn.

Do đó, những nhà phát triển dự án cần tập trung xây dựng nhà ở cho người có nhu cầu thực. Và kỳ vọng rằng với quy hoạch và định hướng mới, cơ hội dành cho cả doanh nghiệp lẫn người dân sẽ rộng mở hơn”, TS. Huỳnh Thanh Điền khẳng định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, thị trường đang đứng trước một giai đoạn có tính bản lề. Lần đầu tiên trong nhiều năm, dư địa phát triển không chỉ đến từ nội lực của TP.HCM, mà còn từ sự liên kết ngày càng chặt chẽ với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và các địa phương trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Theo ông Lâm, vấn đề cốt lõi hiện nay nằm ở tầm nhìn quy hoạch dài hạn và khả năng tổ chức hạ tầng kết nối. Nếu các tuyến giao thông trục ngang, trục dọc, và vành đai liên vùng được hoàn thiện đúng tiến độ, khái niệm “trung tâm” sẽ dần được tái định nghĩa. Người dân hoàn toàn có thể sinh sống tại các đô thị vệ tinh, nơi có chất lượng sống tốt, mật độ thấp hơn nhưng vẫn kết nối thuận tiện với lõi đô thị.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, - Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP.HCM đánh giá, việc mở rộng không gian phát triển thông qua liên kết vùng sẽ giúp TP.HCM gia tăng cả về đất đai, lao động lẫn nguồn lực phát triển. Đây là tiền đề quan trọng để hướng đến mục tiêu dài hạn: xây dựng một vùng siêu đô thị có quy mô kinh tế hàng trăm tỷ, thậm chí tiệm cận mốc 1.000 tỷ USD trong tương lai. Trong quá trình đó, việc điều chỉnh và hoàn thiện khung thể chế, đặc biệt là các chính sách đặc thù theo Nghị quyết 98, được kỳ vọng sẽ tạo ra cú hích mạnh mẽ, tháo gỡ các rào cản và thúc đẩy dòng vốn đầu tư đổ vào những dự án mang tính liên kết vùng.

Theo các chuyên gia, quy mô dân số của TP.HCM hiện hơn 20 triệu dân, là động lực để phát triển siêu đô thị. Cùng với đó, GDP chiếm 27% của cả nước. Với lợi thế như vậy, bất động sản TP.HCM sẽ thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài rất lớn. Bên cạnh đó, dòng vốn trong nước đang chảy mạnh về phía Nam, trọng điểm là TP.HCM.