Giải quyết căn cơ ‘bài toán’ giá nhà

Giá nhà tăng cao

Theo báo cáo thị trường bất động sản của CBRE Việt Nam, tính đến quý III/2025, giá bán sơ cấp thị trường căn hộ tại TP.HCM (cũ) đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước. Áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, giá sơ cấp nhà liền thổ toàn thị trường duy trì ở mức 303 triệu đồng/m2 so với thời điểm quý II. Đồng thời, giá thứ cấp tiếp tục tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn còn khá hạn chế, tăng 18% so với quý III/2024, lên mức trung bình 167 triệu đồng/m2 đất. Mặt bằng giá tăng nhanh khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định, dù nhu cầu vẫn hiện hữu, đặc biệt từ nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Đáng chú ý, tại phiên họp đầu tiên của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản gần đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đặt câu hỏi: “Vì sao giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi?”, đồng thời yêu cầu các bộ, ngành đưa ra giải pháp cụ thể. Câu hỏi này cũng phản ánh thực tế rằng bài toán nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM vẫn còn nhiều thách thức.

Dưới góc nhìn thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường nhà ở thành phố hiện vẫn tăng trưởng nhờ nhu cầu ở thực bền vững và hạ tầng phát triển, song những yếu tố nền tảng như quy hoạch, thủ tục và cơ chế hỗ trợ tài chính mới là chìa khóa quan trọng giúp cân bằng cung - cầu và kiểm soát giá nhà trong dài hạn.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, trong nửa đầu năm nay, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TP.HCM đạt khoảng 300 triệu đồng/m2, trong khi giá giao dịch trên thị trường thứ cấp ở mức khoảng 160 triệu đồng/m2. Với mức giá này, một căn nhà liền thổ diện tích 100 m2 thường có giá từ 30 tỷ đồng, còn căn nhỏ 50 m2 cũng có giá thấp nhất 15 tỷ đồng. Ngay cả khi mua trên thị trường thứ cấp, người mua cũng cần chuẩn bị nguồn tài chính tối thiểu từ 8-16 tỷ đồng. Trong khi đó, thu nhập thực tế của lao động TP.HCM theo số liệu của Sở Nội vụ là 12,5 triệu đồng/tháng. Với khoảng cách chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà thì việc tích lũy đủ tiền để mua nhà liền thổ là quá xa vời đối với người dân.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích: một lao động có thu nhập trung bình 30 triệu đồng/tháng, nếu tiết kiệm khoảng 100 triệu đồng/năm, sẽ cần hơn 20 năm mới có thể mua được một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng. Thế nhưng, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện ở mức 4-5 tỷ đồng, còn nhà liền thổ sơ cấp dao động 10-30 tỷ đồng. Với mặt bằng giá này, người lao động phải mất ít nhất 40 năm mới đủ tiền mua một căn hộ, và gần như không thể tiếp cận được nhà liền thổ.

Theo ước tính, năm nay TP.HCM sẽ có khoảng 28.000 căn hộ mới, phần lớn ở khu Đông và đến 80% thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Sang năm 2026, thành phố dự kiến đón thêm khoảng 23.000 căn hộ, chủ yếu vẫn là dòng sản phẩm này, khiến giá căn hộ khu Đông có thể tăng thêm 7-10% trong năm tới.

Nhiều giải pháp tiếp cận nhà ở

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn bị bó hẹp bởi các vướng mắc pháp lý, trong khi nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao. Sự lệch pha giữa cung - cầu khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao, dù thị trường không còn biến động mạnh.

Trong bối cảnh đó, đầu tư hạ tầng và giãn dân được xem là giải pháp căn cơ giúp giảm áp lực lên khu trung tâm. Điển hình như tuyến metro số 1 vận hành trong tháng 3/2025, đã rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm thành phố đến vùng ven xuống còn 20 - 30 phút, mở ra khả năng hình thành các cực dân cư - thương mại mới ngoài khu lõi trung tâm.

Cùng với hạ tầng, các chính sách hỗ trợ tài chính cũng là trụ cột quan trọng để mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở. Theo chỉ đạo của Chính phủ, đề án thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia đang được nghiên cứu và dự kiến triển khai trong thời gian tới. Đây cũng là mô hình đã chứng minh hiệu quả ở Singapore và Hàn Quốc, khi người dân được vay với lãi suất thấp, thời gian dài, còn doanh nghiệp tham gia quỹ được hưởng ưu đãi đầu tư và tiếp cận quỹ đất quy hoạch.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu tại Savills Việt Nam đánh giá, mô hình này tạo ra lợi ích hai chiều. Đó là người mua được hỗ trợ tài chính hợp lý, còn doanh nghiệp có động lực tham gia phát triển nhà ở vừa túi tiền. Khi hai phía cùng hưởng lợi, thị trường sẽ tiến tới trạng thái cân bằng và bền vững hơn.

“Khi hạ tầng, quy hoạch và cơ chế tài chính được triển khai đồng bộ, thành phố sẽ có điều kiện để giải quyết bài toán giãn dân, cân bằng cung - cầu và ổn định giá nhà ở dài hạn”, bà Hương cho hay.

Theo bà Hương, việc mở rộng không gian đô thị theo hướng kết nối vùng không chỉ giúp phân bổ lại mật độ dân cư, mà còn tạo dư địa phát triển cho các phân khúc phù hợp với người mua ở thực. Do đó, nếu muốn giải quyết tận gốc bài toán nhà ở, cần nhìn nhận đây là câu chuyện chính sách và quy hoạch chứ không phải chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh của các doanh nghiệp trên thị trường.

Trước thực tế chênh lệch quá lớn giữa thu nhập và giá nhà tại TP.HCM, nhiều chuyên gia cho rằng, người mua cần mở rộng sự lựa chọn sang các đô thị vệ tinh như Tây Ninh, Đồng Nai hoặc Bình Dương cũ - khu vực vừa được sáp nhập vào TP.HCM. Giá nhà ở các vùng này hiện mềm hơn đáng kể, trong khi hệ thống hạ tầng kết nối đang ngày càng hoàn thiện.

Đồng thời, việc TP.HCM mở rộng địa giới hành chính, đẩy nhanh tiến độ các tuyến cao tốc, metro, đường vành đai cũng như sân bay Long Thành đi vào vận hành, sẽ giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ vùng ven về trung tâm. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ xóa bỏ rào cản khoảng cách và mở ra cơ hội để người lao động sở hữu nhà ở.