Giá nhà chung cư trong một thập niên qua liên tục tăng cao. Tại Hội nghị công bố kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính với tư cách Trưởng ban Chỉ đạo, đã bày tỏ băn khoăn về giá nhà chung cư: “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Giá nhà chung cư mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m2, ai có tiền mà mua?”.
Mặc dù Chính phủ đã có nhiều chính sách cơ cấu lại thị trường, đặc biệt khuyến khích nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp và thu nhập trung bình, nhưng phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều không mặn mà với phân khúc này. Cho nên, Thủ tướng Phạm Minh Chính cảm thán: “Nếu các anh nói không có nhu cầu thì các anh ở trên trời hết rồi, không có ai ở dưới hạ giới nữa”.
Hiện tại, giá nhà chung cư ở Hà Nội và TP.HCM đã tăng 35% đến 45% so với cùng thời điểm năm ngoái. Đặc biệt, những dự án mới đều nhắm đến đối tượng khách hàng thuộc hàng đại gia, mà giá nhà chung cư đều lên mức hàng chục tỷ đồng cho mỗi căn hộ.
Vì sao giá nhà chung cư cứ cao mãi? Không khó để có thể tìm thấy câu trả lời ở ba nguyên nhân. Thứ nhất, giá đất quá cao. Thứ hai, dòng tiền bơm vào nền kinh tế dồi dào. Thứ ba, lượng người giàu trong cộng đồng tăng nhanh.
Mặt khác, giá nhà chung cư đang bị tác động tiêu cực bởi giới đầu cơ. Trong vòng 15 năm đầu thế kỷ 21, giới đầu cơ tập trung khai thác vùng trũng của thị trường bất động sản, tức là thu gom đất nông nghiệp khu vực ngoại ô để tìm kiếm lợi nhuận. Thế nhưng, 10 năm trở lại đây, giới đầu cơ nhận ra lợi nhuận kia không thể so sánh với lợi nhuận mua bán các căn hộ cao cấp, cho nên họ quay sang phục vụ đối tượng siêu giàu có để được siêu lợi nhuận. Không ít chung cư cao cấp, giá mỗi căn hộ đã tăng gấp đôi chỉ sau thời gian ngắn. Thậm chí, loại căn hộ cao cấp có giá 100 tỷ đồng đã trở thành “đặc sản” trong các giao dịch.
Để ổn định giá nhà chung cư, không thể không nhìn thẳng nói thật các yếu tố cấu thành một dự án. Nếu chi phí quản lý, chi phí xây dựng, chi phí marketing đều được chủ đầu tư kiểm soát dễ dàng, thì chi phí triển khai dự án là trở ngại khó lường nhất. Giá đất đã rất cao, nhưng thủ tục cấp phép xây dựng thường kéo dài nhiều năm, khiến giá đất càng cao thêm.
Ví dụ, một dự án phải mất 5 năm mới có giấy phép, thì với lãi vay ngân hàng tối thiểu khoảng 10% mỗi năm, đã buộc chủ đầu tư tính gộp mà thành giá đất tăng 50% hoặc 100%. Hơn nữa, quá trình thực hiện dự án càng lâu thì mọi “khấu hao” từ việc phát sinh các chi phí không tên khác, đều góp phần nâng giá nhà chung cư. Chưa kể, chính giai đoạn chờ đợi triển khai dự án đã tạo điều kiện thuận lợi cho giới đầu cơ tung hoành. Vì vậy, cần phải cải thiện thủ tục cấp phép xây dựng các dự án chung cư, thì người lao động bình thường mới có cơ hội sở hữu nhà ở và giải quyết được bài toán an cư lạc nghiệp.
