Đất thương mại dịch vụ (TMDV) là mắt xích quan trọng trong cấu trúc phát triển đô thị, tạo không gian cho thương mại, du lịch, dịch vụ và sinh kế, song đất TMDV lâu nay vẫn chưa nhận được sự quan tâm đúng mức, cả về nhận thức lẫn chính sách.
Tại Tọa đàm “Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức chiều 31/7, nhiều chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần “giải oan” cho loại đất này và trao cho nó vai trò xứng đáng trong chiến lược phát triển thị trường bất động sản.
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chủ trì Toạ đàm “Đất thương mại dịch vụ – Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách”. Ảnh: Reatimes.
Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng, đất TMDV có vai trò đặc biệt quan trọng trong hình thành các trung tâm thương mại, tổ hợp dịch vụ - nghỉ dưỡng và các khu đô thị mới. Tuy nhiên, hiện vẫn tồn tại không ít nhận thức sai lệch, nhầm lẫn về chức năng, quyền sử dụng và bản chất pháp lý của loại đất này. Trong khi đó, hệ thống pháp luật liên quan vẫn còn những khoảng trống, gây khó khăn cho nhà đầu tư cũng như công tác quản lý.
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cũng cho rằng: "Chúng ta đang coi trọng đất ở một cách tuyệt đối, mà quên mất đất TMDV mới là loại hình tạo ra giá trị kinh tế thực chất".
Theo ông, đất ở dù có giá trị sử dụng ổn định nhưng chủ yếu phục vụ nhu cầu cư trú, khả năng sinh lợi kinh tế còn hạn chế. Trong khi đó, đất TMDV là nơi hình thành hoạt động sản xuất, thương mại, tạo việc làm, thu hút đầu tư và đóng góp lớn vào ngân sách.
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng đất thương mại dịch vụ là loại hình tạo ra giá trị kinh tế thực chất. Ảnh: Reatimes.
Ông Cường cũng nhấn mạnh, quan niệm đất TMDV có thời hạn sử dụng ngắn khiến nhiều người lo ngại là thiếu căn cứ. "Nếu phù hợp quy hoạch và tiếp tục đóng góp vào phát triển kinh tế, đất TMDV hoàn toàn có thể được gia hạn. Không khác gì đất ở về tính lâu dài", ông nói.
Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng lưu ý rằng, cần nhìn đất TMDV một cách tổng thể, từ quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đến vận hành và kiểm soát bằng các công cụ chính sách. Một số vướng mắc khiến đất TMDV chưa thực sự hấp dẫn nhà đầu tư, như cách thu tiền sử dụng đất, hình thức thuê đất… vẫn tồn tại. Nhưng sâu xa hơn là tư duy quy hoạch chưa gắn với nhu cầu thị trường.
Còn ở góc độ cơ quan soạn thảo chính sách, ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh, đất thương mại dịch vụ là chủ đề rất nóng, có ý nghĩa thực tiễn cao và đang được quan tâm trong quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai. “Hiện nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, mọi góc nhìn như hôm nay đều rất giá trị và sẽ được tiếp thu nghiêm túc", ông nói.
Ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phát biểu tại Toạ đàm. Ảnh: Reatimes.
Theo ông, quan điểm cho rằng đất TMDV là “con ghẻ” là chưa công bằng. Trong 10 năm qua, diện tích đất TMDV trên cả nước đã tăng hơn 100%, từ khoảng 25.000 ha lên hơn 50.000 ha, đó là minh chứng cho sức hút ngày càng rõ nét của loại hình này. Trong Luật Đất đai 2024, đất TMDV được xác định rõ là một loại đất phi nông nghiệp, có vai trò là tư liệu sản xuất trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ, với những chính sách ưu đãi nhất định.
Bên cạnh đó, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai Phạm Ngô Hiếu cũng nhấn mạnh, khi đã nhận đất TMDV, tức là chấp nhận sự giám sát của Nhà nước và phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật. Từ đó, tài sản trên đất phải mang lại giá trị sử dụng thực chất cho người dân. Trách nhiệm này cần được chia sẻ giữa cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng, để hoàn thiện chính sách, gỡ điểm nghẽn pháp lý và phát huy đúng tiềm năng của đất thương mại dịch vụ trong phát triển kinh tế - xã hội.
Dưới góc độ nhà phát triển bất động sản, bà Cao Thị Thanh Nga, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CTCP Reatimes Holding, nhận định, ưu điểm vượt trội của bất động sản trên đất thương mại dịch vụ chính là tính linh hoạt, khả năng tạo ra giá trị đa chức năng và đáp nhu cầu thay đổi của thị trường. Thay vì chỉ là một căn hộ để ở đơn thuần, thì trên đất thương mại dịch vụ, chúng ta có thể phát triển thành những tổ hợp đa dạng hơn rất nhiều.
Bà Nga cho rằng, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Việc tối ưu hóa công năng sử dụng đất thương mại dịch vụ giúp chúng ta tạo ra nhiều giá trị hơn trên cùng một diện tích. Xa hơn, rất nhiều dự án không chỉ xây dựng khách sạn hay trung tâm thương mại đơn lẻ, mà là cả một hệ sinh thái bao gồm mua sắm, ẩm thực, giải trí, văn phòng, và cả căn hộ lưu trú ngắn hạn. Chính sự đa dạng này đã thu hút được nhiều đối tượng khách hàng, tạo ra dòng tiền bền vững và nâng cao giá trị tài sản theo thời gian. Đây chính là điểm khác biệt và là tiềm năng vượt trội của loại hình bất động sản trên đất TMDV”.
Từ những phân tích đa chiều tại tọa đàm, có thể thấy đất thương mại dịch vụ cần được nhìn nhận và đối xử đúng với vai trò vốn có. Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp kiến nghị cần hoàn thiện chính sách theo hướng đồng bộ, từ cơ chế thuê đất, thủ tục đầu tư – xây dựng đến chính sách tài chính, để đất TMDV phát huy trọn vẹn tiềm năng, trở thành động lực thúc đẩy phát triển dịch vụ, đô thị và kinh tế hiện đại trong thời gian tới.
