Chủ đầu tư rao bán tài sản đã thế chấp?
Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư mới trên địa bàn phường Nhân Hoà, thị xã Mỹ Hào, do Công ty Cổ phần Yên Sơn làm chủ đầu tư, có địa chỉ tại xã Nhân Hoà, thị xã Mỹ Hào (nay là phường Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên). Dự án được UBND tỉnh Hưng Yên công nhận chủ đầu tư dự án từ năm 2012, đến năm 2018 chấp thuận chủ trương đầu tư lần 1.
Ngày 7/12/2022, UBND tỉnh Hưng Yên có Quyết định số 123/QĐ-UBND chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Mục tiêu dự án là xây dựng khu nhà ở liền kề, nhà biệt thự, nhà ở hỗn hợp cao tầng, nhà ở xã hội, trung tâm thương dịch vụ mại tổng hợp và nhà trẻ mẫu giáo. Dự án có tổng diện tích sử dụng đất là hơn 17 ha, với tổng mức đầu tư hơn 2.863 tỷ đồng. Thời gian hoạt động dự án đến năm 2053.
Dự án Majestic City đã được Công ty Cổ phần Yên Sơn thế chấp ngân hàng. Ảnh: Sơn Dũng.
Theo ghi nhận của phóng viên, Dự án đã thi công xây dựng xong các hạng mục hạ tầng. Đang trong quá trình triển khai xây dựng các hạng mục nhà ở. Hiện nay, Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư mới trên địa bàn phường Nhân Hoà đang được quảng cáo, rao bán với tên thương mại là Majestic City.
Tuy nhiên, theo tài liệu phóng viên có được, Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư mới trên địa bàn phường Nhân Hoà (Majestic City) đã được Công ty Cổ phần Yên Sơn thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bảo Việt chi nhánh Hà Nội để vay hơn 2.467 tỷ đồng.
Cụ thể: Ngày 30/5/2024, Công ty Cổ phần Yên Sơn thế chấp quyền tài sản phát sinh tại Dự án Đầu tư xây dựng khu dân cư mới trên địa bàn phường Nhân Hoà (Majestic City) để đảm bảo cho khoản vay 822,45 tỷ đồng theo hợp đồng số 079-2024-HĐTC1-BVB002. Tiếp đó, ngày 21/6/2024, Công ty Cổ phần Yên Sơn thế chấp quyền phát sinh tài sản từ Hợp đồng thuê đất số 100/HĐ-TĐ giữa UBND tỉnh Hưng Yên và Công ty Cổ phần Yên Sơn cùng các phục lục kèm theo (nếu có) để vay 822,45 tỷ đồng theo hợp đồng số 086-2024-HĐTC1-BVB002. Ngày 17/7/2024, Công ty Cổ phần Yên Sơn tiếp tục vay 822,45 tỷ đồng theo hợp đồng số 0104-2024-HĐTC1-BVB002, tài sản đảm bảo cho khoản vay này là quyền phát sinh tài sản từ Hợp đồng thuê đất số 103/HĐ-TĐ giữa Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hưng Yên và Công ty Cổ phần Yên Sơn.
Như vậy, chỉ trong chưa đầy 2 tháng, Công ty Cổ phần Yên Sơn đã thế chấp Dự án Majestic City để vay một khoản tiền lớn 2.467 tỷ đồng. Nhưng sau đó, Công ty Cổ phần Yên Sơn vẫn rao bán, ký hợp đồng mua bán với hàng chục khách hàng tại các căn nhà ở liền kề… tại dự án này.
Hợp đồng mua bán nhà ở giữa Công ty Cổ phần Yên Sơn và khách hàng. Ảnh: Sơn Dũng.
Theo môi giới bất động sản tên T. (nhân viên của một sàn bất động sản đang phân phối Dự án Majestic City) cho biết, thời điểm hiện tại chủ đầu tư đã ra hàng một số lô liền kề, khách hàng mua thì sẽ ký hợp đồng mua bán luôn và thanh toán theo tiến độ hoặc theo sự thoả thuận giữa hai bên. Dự kiến sẽ bàn giao nhà vào năm 2026. Đối với các lô liền kề và shophouse có vị trí đẹp, chủ đầu tư chưa ra hàng, nhưng nếu khách hàng có nhu cầu mua thì phải “booking” đặt tiền giữ chỗ.
Khách hàng gặp nhiều rủi ro
Có thể thấy rằng, cùng một tài sản nhưng Công ty Cổ phần Yên Sơn vừa thế chấp ngân hàng vừa bán cho khách hàng. Theo nhiều chuyên gia cho rằng, việc này sẽ mang lại nhiều rủi ro cho người mua nhà.
Phân tích tính pháp lý Dự án Majestic City thế chấp ngân hàng nhưng vẫn bán cho khách hàng, luật sư Trần Thị Lan Phương – Phó Giám đốc đốc Công ty Luật TNHH Đa Phương cho biết: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, kể từ 01/01/2025, bất kỳ sản phẩm nào thuộc dự án đang thế chấp mà chưa được giải chấp thì không đủ điều kiện để giao dịch. Hợp đồng ký sai quy định này có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Luật mới cho thấy rõ định hướng của Nhà nước: Ngân hàng chỉ giữ tài sản khi chưa có nhu cầu bán. Khi chủ đầu tư muốn bán, ngân hàng buộc phải giải chấp từng căn hộ/nền đất, hoặc chuyển sang phát hành bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao nhà.
Trong trường hợp này, người mua nhà tại Dự án Majestic City sẽ gặp những vấn đề rủi ro như: Nguy cơ hợp đồng vô hiệu hoàn toàn, vì nếu căn hộ mà chủ đầu tư đã bán cho khách hàng nằm trong khối tài sản thế chấp hơn 2.467 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Bảo Việt chi nhánh Hà Nội mà chưa giải chấp từng căn thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Người mua mất tiền, không được cấp sổ. Nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, ngân hàng có thể thu giữ toàn bộ dự án, bao gồm cả các căn nhà đã bán nhưng chưa tách sổ, khách hàng có thể mất trắng. Đồng thời không thể sang tên, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì pháp luật quy định chỉ căn hộ hoặc đất nền đã được giải chấp thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chưa giải chấp, người mua không thể chuyển nhượng, không được định đoạt tài sản của mình.
Luật sư Trần Thị Lan Phương - Phó Giám đốc Công ty TNHH Luật Đa Phương. Ảnh: ĐP.
"Việc không công khai tình trạng dự án đang thế chấp ngân hàng là hành vi vi phạm pháp luật tại Điều 6 Luật Bất động sản 2023. Khi đó, người mua có quyền: Yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán vô hiệu, đòi lại tiền và lãi; hoặc yêu cầu chủ đầu tư giải chấp trong thời hạn hợp lý, kèm chế tài nếu vi phạm cam kết. Nếu Công ty Cổ phần Yên Sơn không công khai tình trạng thế chấp và vẫn bán hàng tại Dự án Majestic City, thì có thể bị xử phạt đến 600 triệu đồng theo Nghị định 16/2022. Và nếu có dấu hiệu lừa đảo, có thể bị truy cứu theo Điều 174 Bộ luật Hình sự", luật sư Phương phân tích.
Để tránh gặp rủi ro trong đầu tư bất động sản tại Dự án Majestic City, luật sư Trần Thị Lan Phương cho rằng: Người dân, các nhà đầu tư nên yêu cầu Công ty Cổ phần Yên Sơn cung cấp đầy đủ pháp lý của dự án (Văn bản giải chấp từng căn; Thư bảo lãnh ngân hàng (nếu có); Xác nhận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng Hưng Yên). Tuyệt đối không ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ nếu pháp lý chưa rõ ràng. Bên cạnh đó, khách hàng cần tra cứu thông tin thế chấp của tài sản của mình, nếu căn hộ mình mua đang thế chấp, yêu cầu bên bán giải chấp ngay hoặc hoàn tiền.
Bà Lý Thị Kim Dung - Trưởng phòng Quản nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên cho biết: Khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai thì phải làm thủ tục giải chấp ngân hàng thì mới đủ điều kiện để Sở Xây dựng thông báo cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với Đầu tư xây dựng khu dân cư mới trên địa bàn phường Nhân Hoà (Majestic City) thì dự trên cơ sở hồ sơ chủ đầu tư cung cấp, ngày 19/2/2025 Sở Xây dựng Hưng Yên đã có thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Nên thông tin dự án này đang thế chấp ngân hàng chúng tôi cũng chưa nắm được nội dung này.
Trước thông tin phóng viên cung cấp, bà Lý Thị Kim Dung cho biết, sẽ kiểm tra và xem xét quy trình cho phép Công ty Cổ phần Yên Sơn được bán nhà ở hình thành trong tương lai.
