Địa phương không có nhu cầu mua lại quỹ nhà
Theo đó, đối với nhóm dự án có vướng mắc về việc Nhà nước không mua lại quỹ nhà/căn hộ tại các dự án để phục vụ mục tiêu tái định cư trên địa bàn thành phố, theo báo cáo của Sở Xây dựng tại Văn bản số 1366 ngày 17/02/2025, các vướng mắc, tồn đọng này chủ yếu tại các dự án phát triển nhà ở thương mại đã được UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương hoặc giao đất thực hiện dự án trong giai đoạn từ 2003 - 2005.
Tổ Công tác 5013 - Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đề xuất các giải pháp hữu hiệu để cấp “sổ hồng” cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố. Ảnh: Tường Tú.
Cụ thể, theo Chỉ thị số 24 ngày 31/8/2004 của UBND TP.HCM về đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ chung cư dành cho tái định cư trên địa bàn thành phố, nhằm khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư xây dựng chung cư phục vụ tái định cư, sau khi xây dựng hoàn thành quỹ nhà tại dự án sẽ bán lại cho Thành phố theo giá thành xây dựng cộng lợi nhuận định mức theo quy định. Các dự án được giao đất trong giai đoạn trên đều ràng buộc trách nhiệm với chủ đầu tư về việc bán lại các căn hộ chung cư trong dự án cho Thành phố để phục vụ mục tiêu tái định cư.
Sau khi triển khai thực hiện các dự án theo pháp lý được chấp thuận, các chủ đầu tư đã báo cáo và được UBND quận, huyện, nơi có dự án phúc đáp về việc không có nhu cầu mua lại quỹ nhà ở, đất ở phục vụ mục tiêu tái định cư trong dự án và UBND TP.HCM cũng đã chấp thuận không mua lại phần nhà ở, đất ở mà chủ đầu tư được yêu cầu bán lại cho Thành phố để phục vụ mục tiêu tái định cư và đề nghị rà soát, xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) từ việc Thành phố không mua lại nhà, đất này.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM - Cơ quan Thường trực của Tổ Công tác 5013 (Tổ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) theo Quyết định số 5013/QĐ-UBND của UBND TP.HCM), trước đây, theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ, UBND TP.HCM sẽ báo cáo, xin ý kiến Bộ Xây dựng về điều chỉnh mục tiêu dự án từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở thương mại và nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thực hiện đối với Nhà nước khi thực hiện việc điều chỉnh này.
Ngày 20/6/2023, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Theo đó, đã bãi bỏ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 84 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (tại khoản 6 Điều 5 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP) trên, dẫn đến việc điều chỉnh mục tiêu dự án sẽ do UBND Thành phố chủ động xem xét, giải quyết.
Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà
Tổ Công tác 5013 nhận thấy, theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở, việc đặt hàng, mua nhà ở thương mại để làm nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận bằng hợp đồng và ký kết giữa đơn vị được giao bố trí tái định cư với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trên cơ sở phương án đặt hàng mua nhà ở, phương án mua nhà ở được UBND TP.HCM Thành phố phê duyệt và không thực hiện theo phương thức ràng buộc trách nhiệm tại các quyết định chấp thuận chủ trương, giao thuê đất thực hiện dự án như trước đây.
Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ cũng không quy định giải pháp xử lý chuyển tiếp đối với các nội dung trước đó. Vì vậy, thẩm quyền giải quyết các nội dung nêu trên vẫn thuộc về UBND TP.HCM. Hiện tại, các dự án nhà ở thương mại có vướng mắc nêu trên là các dự án đã được nghiệm thu và đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng vẫn chưa hoàn tất công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà, kể cả đối với các căn hộ thương mại và các căn hộ thương mại phục vụ mục tiêu tái định cư đã bán thương mại do Nhà nước không mua lại, dẫn đến bức xúc trong dư luận vì nguyên nhân vướng mắc nêu trên.
Vì vậy, trên cơ sở trách nhiệm, quyền hạn đã được UBND TP.HCM giao, nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp chính đáng của người mua nhà, là người thứ ba ngay tình trong trường hợp này mà pháp luật cần bảo vệ và đảm bảo tình hình an ninh, trật tự tại khu vực các dự án có vướng mắc nêu trên, Tổ Công tác 5013 - Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đề nghị các cơ quan, đơn vị có liên quan cần triển khai thực hiện 3 nội dung trọng tâm trong thời gian tới.
Cụ thể, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM phối hợp với cơ quan tham mưu phê duyệt phương án giá đất trước đây và các cơ quan có liên quan để thực hiện rà soát lại phương án giá đất đã được phê duyệt đối với các dự án nhà ở thương mại có vướng mắc này nhằm xác định mức độ ảnh hưởng của việc Nhà nước không mua lại các căn hộ thương mại phục vụ mục tiêu tái định cư đối với phương án giá đất đã được phê duyệt, làm cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với các dự án. Còn Sở Xây dựng thực hiện việc rà soát các quy định của pháp luật về nhà ở và đề xuất UBND TP.HCM hướng xử lý chung đối với các dự án nhà ở thương mại thuộc nhóm vướng mắc này.
Riêng Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố xem xét, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho người mua các căn hộ thương mại không thuộc danh sách các căn hộ có vướng mắc nêu trên tại dự án và “tạm dừng" giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận cho các căn hộ có vướng mắc đến khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án khi Nhà nước không mua lại các căn hộ thương mại phục vụ mục tiêu tái định cư.
