Giao dịch giảm nhiệt
Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của của một số công ty nghiên cứu thị trường cho thấy sự hồi phục đang lan tỏa ở các phân khúc, khi các chủ đầu tư liên tục khởi động trở lại các dự án. Tuy nhiên, điều đáng nói là mức độ quan tâm của nhà đầu tư cũng như thanh khoản chưa có sự tăng tốc.
Dù thị trường bất động sản đang dần ấm lên nhưng thanh khoản vẫn chưa bức tốc. Ảnh: Thục Vy.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com, giao dịch nhà đất khu vực phía Nam trong giai đoạn đầu tháng 5, trên thị trường mua bán lượng tin đăng chỉ điều chỉnh nhẹ, cho thấy người bán vẫn kỳ vọng vào lực cầu dài hạn. Tuy nhiên, nếu so với tháng trước, biến động mức độ quan tâm theo phân khúc có sự suy giảm tương đối. Cụ thể, đất nền giảm 18%, chung cư giảm 20%, nhà riêng giảm 14%, nhà mặt phố giảm 14%. Biến động lượng tin đăng theo phân khúc cũng đồng loạt giảm. Trong đó, đất nền giảm 6%, nhà riêng giảm 5%, chung cư giảm 9%, nhà mặt phố giảm 7%.
Tương tự, báo cáo mới nhất từ DKRA Group cũng ghi nhận, trong ba tuần đầu tháng 5, lượng giao dịch bất động sản tại khu vực phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh giảm 30 - 40% so với tháng trước. Sự sụt giảm diễn ra ở cả sản phẩm phục vụ nhu cầu thực như căn hộ và nhóm đầu tư như đất nền, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường cũng ở mức thấp, căn hộ chỉ đạt 22%, nhà liền thổ 21%, trong khi đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng dao động từ 3 - 6%.
Dữ liệu khác của nền tảng mua bán bất động sản Nhà Tốt cũng cho thấy, thị trường bất động sản trong quý đầu năm 2025 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và phân khúc. Trong bối cảnh người bán vẫn có xu hướng “neo giá” và người mua chọn quan điểm quan sát. Sự thận trọng từ cả hai phía đã khiến thanh khoản thị trường giảm sút, giao dịch chững lại trên diện rộng.
Tại khu vực phía Nam, phân khúc căn hộ là điểm sáng hiếm hoi với mức độ quan tâm tăng 4% và giá bán tăng nhẹ 2%, dù lượng tin đăng giảm tới 23%. Trong khi đó, nhà thấp tầng và đất nền đều cho thấy xu hướng suy yếu rõ rệt, với mức độ quan tâm lần lượt giảm 4% và 70%. Tuy nhiên, giá bán vẫn tiếp tục tăng trung bình 8% so với quý trước.
Lượng tin đăng bán giảm mạnh ở nhiều tỉnh như Long An (giảm 48%), TP.HCM (giảm 25%), Bình Dương (giảm 14%), ngoại trừ Đồng Nai ghi nhận mức tăng ấn tượng 43%. Tuy nhiên, mức độ quan tâm chung cư giảm nhẹ từ 1–7%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và xu hướng “giữ hàng” của người bán. Để thúc đẩy thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chương trình chiết khấu, góp phần kéo giá bán xuống thấp hơn.
Việc thiếu nguồn cung phân khúc vừa túi tiền là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch bất động sản chững lại. Ảnh: Thục Vy.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group: Diễn biến thị trường trong quý II/2025 và năm 2025 sẽ tương đối khó đoán định, cơ hội và thách thức cùng song hành. Trong đó, điểm sáng dẫn dắt đà hồi phục của thị trường sẽ vẫn tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực ở các thành phố lớn, giao thông kết nối vùng thuận tiện.
Thiếu sản phẩm vừa túi tiền
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, có ba nguyên nhân chính khiến thanh khoản trên thị trường bất động sản chững lại. Đó là kỳ vọng về sáp nhập địa giới hành chính dần hạ nhiệt; nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua; và tâm lý e ngại rủi ro từ giới đầu tư nhỏ lẻ sau nhiều đợt "sốt đất".
Còn ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng giám đốc Công ty DKRA Group lý giải, thanh khoản thị trường chưa có nhiều bứt phá nguyên nhân là do phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A chiếm tới 76% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM. Trong khi phân khúc hạng B, C giữ vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh. Về giá bán sơ cấp, TP.HCM vẫn ghi nhận mức giá rất cao, mức thấp nhất là 37 triệu đồng/m2, cao nhất lên tới 493 triệu đồng/m2. Các địa phương Bình Dương, Long An, Đồng Nai có mức giá thấp hơn nhiều.
Đồng quan điểm, bà Giang Huỳnh - chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, phần lớn những dự án căn hộ mở bán đều từ phân khúc trung cấp trở lên nên tình hình hoạt động cũng không khả quan. Việc thiếu vắng nguồn cung, giá neo ở mức cao, các dự án mới có giá bán cao hơn thời gian trước đây đã ảnh hưởng tới người mua và lượng tiêu thụ.
“Các yếu tố tác động khiến lượng giao dịch trên thị trường chưa cao, gồm: tâm lý nhà đầu tư vẫn dè dặt khi xuống tiền do những biến động của thị trường trong năm 2023 - 2024. Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận vốn của thị trường còn khó khăn, lãi suất cho vay có xu hướng hạ nhiệt nhưng vẫn ở mức cao, khiến người mua nhà và nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Đáng nói, nguồn cung thị trường có nhưng phần lớn là ở phân khúc cao cấp, không phù hợp với nhu cầu của người mua thực; phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn thiếu, khiến người mua gặp khó khăn trong việc tiếp cận” bà Giang Huỳnh phân tích.
Trong khi đó, nhiều nhân viên môi giới nhà đất cho biết, dù một số chủ đầu tư đưa ra các chương trình ưu đãi hỗ trợ lãi suất, nhưng nhu cầu vay của khách hàng hiện nay không tăng do thị trường bất động sản vẫn không cải thiện về thanh khoản và giá vẫn cao nên nhu cầu mua ở hay đầu tư đều thấp. Thêm vào đó, ngân hàng định giá cho vay cũng thấp hơn trước. Đồng thời, kinh tế khó khăn kéo theo thu nhập người dân giảm sút, thiếu hụt sản phẩm mới phù hợp túi tiền... Những nguyên nhân này khiến thanh khoản bất động sản khó bứt phá.
Những sản phẩm đảm bảo pháp lý và có quy hoạch tốt, cùng với khả năng tạo ra dòng tiền đang được giới đầu tư săn lùng và giá âm thầm tăng cao. Ngược lại, dòng sản phẩm thiếu các yếu tố này rất khó có thanh khoản.
Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EximRS: Thị trường bất động sản phía Nam dù đã khởi sắc hơn so với giai đoạn 2023-2024, nhưng nhìn chung thanh khoản vẫn chưa cao khi tâm lý người mua còn khá dè chừng. Trong năm 2025, cuộc chơi sẽ tập trung vào các doanh nghiệp lớn. Thị trường sẽ chứng kiến sự chọn lọc trong việc tìm kiếm dòng sản phẩm, trong đó các dự án của những chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu, pháp lý đầy đủ sẽ được ưu tiên lựa chọn.
