Thực hiện chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang khẩn trương lấy ý kiến góp ý để sửa đổi, bổ sung Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất.
Các vấn đề khó khăn trong định giá đất, nguyên nhân do đâu và có thể sửa đổi theo hướng nào để chính sách về giá đất được kịp thời sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương, doanh nghiệp trong quá trình triển khai thực hiện, nhằm giải phóng nguồn lực đất đai cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Liên quan tới vấn đề này, phóng viên Báo Nông nghiệp và Môi trường đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam.
Ông đánh giá như thế nào về quá trình xây dựng và ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP, cũng như những vấn đề cần quan tâm khi tiến hành sửa đổi, bổ sung?
Nghị định 71/2024/NĐ-CP được Bộ Tài nguyên và Môi trường trước đây (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) soạn thảo khá công phu, bài bản, xuất phát từ tổng kết thực tiễn công tác định giá đất ở nước ta, đồng thời tham khảo kinh nghiệm quốc tế. Đặc biệt, việc soạn thảo được tiến hành với tinh thần cầu thị, nghiêm túc tiếp thu ý kiến từ các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức chuyên môn. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã trực tiếp chủ trì ba cuộc họp để lắng nghe góp ý, chỉ đạo cụ thể từng nội dung.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa. Ảnh: Tạp chí Tài chính.
Chính vì vậy, khi được ban hành, Nghị định 71/2024/NĐ-CP đã tạo được sự đồng thuận trong xã hội bởi các phương pháp định giá đất trong Nghị định nó không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn phù hợp với điều kiện thực tiễn của Việt Nam; thuận lợi trong thực hiện do việc phân công, phân cấp trong thực hiện quy trình định giá khá rõ ràng, minh bạch, giảm thiểu rủi ro về pháp lý cho người thực thi; đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người tiêu dùng.
Theo báo cáo của nhiều địa phương, Nghị định này đã góp phần tháo gỡ được những “điểm nghẽn” về phương pháp định giá đất, giải quyết được cơ bản tình trạng tồn đọng của các phương án tính giá, khai thông những vướng mắc gây ách tắc, chậm triển khai các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, trong phạm vi cả nước nhất là những dự án đầu tư chỉ đủ điều kiện xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư.
Tuy nhiên, sau một năm thực hiện, vẫn còn một số phản ánh về những khó khăn trong quá trình triển khai Nghị định 71/NĐ-CP. Qua khảo sát của Hội Thẩm định giá Việt Nam, chúng tôi nhận thấy phần lớn vướng mắc đến từ khâu tổ chức thực hiện, chứ không hẳn do quy định trong Nghị định.
Ví dụ, có ý kiến cho rằng mức chi phí lãi vay, lợi nhuận hay chi phí quảng bá… quy định trong Nghị định là thấp, nhưng thực tế, Nghị định không đưa ra mức cứng, mà trao quyền cho UBND cấp tỉnh quy định cụ thể, hoặc giao tổ chức thẩm định giá thu thập số liệu trình Hội đồng thẩm định giá xem xét.
"Những vấn đề chưa rõ, những nội dung cần bổ sung xuất hiện trong thực tế thực hiện Nghị định và cũng là đòi hỏi của thực tiễn yêu cầu chúng ta phải nghiêm túc xử lý để Nghị định hoàn thiện hơn cũng là điều hết sức bình thường và không phải là những vướng mắc “quá lớn” như một số ý kiến phản ánh".
Ông Nguyễn Tiến Thỏa
Hoặc có ý kiến nêu: Nghị định quy định sử dụng “suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố” để tính tổng chi phí đầu tư xây dựng theo phương pháp thặng dư là chưa phù hợp vì suất đầu tư đó luôn luôn lạc hậu với sự biến động của thị trường… Trong khi Nghị định quy định: Khi tính toán, ưu tiên hàng đầu là phải căn cứ vào “Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng”…
Tuy nhiên, thẳng thắn nhìn nhận, có những nội dung bất cập cần khách quan xem xét. Đó là: Có một số nội dung của Nghị định chưa rõ cần được hướng dẫn rõ hơn; có nội dung sắp xếp “ưu tiên” trong thu thập dữ liệu, trong tính toán chưa phù hợp thì cần được điều chỉnh lại, hoặc có nội dung đòi hỏi cần bổ sung thì phải bổ sung thêm...
Vậy theo ông, những nội dung nào trong Nghị định cần được sửa đổi, bổ sung để phù hợp hơn với thực tiễn?
Trên nền tảng Nghị định hiện hành, tôi đề xuất một số sửa đổi, bổ sung tập trung vào ba phương pháp định giá: so sánh, thặng dư và hệ số.
Về phương pháp so sánh, tôi đề nghị bỏ quy định sử dụng “giá đất đã trúng đấu giá” tại điểm a, khoản 2, điều 4, chỉ giữ “giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường”. Điều này bảo đảm thống nhất với khoản 1, điều 3 về khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường”. Thực tế, các trường hợp đấu giá thành công và hoàn tất nghĩa vụ tài chính cũng là giao dịch chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, cần bổ sung nguồn thông tin từ cơ quan thuế vào điểm b, khoản 2, điều 4. Đồng thời, bỏ quy định thứ tự ưu tiên cứng nhắc trong lựa chọn nguồn thông tin. Thay vào đó, cần xác định tiêu chí ưu tiên lần lượt là: (1) khoảng cách địa lý gần nhất; (2) mức độ tương đồng về yếu tố ảnh hưởng đến giá; (3) thời điểm giao dịch gần nhất. Đặc biệt, cần nhấn mạnh yêu cầu phân tích, bóc tách các yếu tố chi phí “ẩn” trong giá chuyển nhượng để phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất.
Qua khảo sát, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy phần lớn vướng mắc khi thi hành Nghị định 71 đến từ khâu tổ chức thực hiện, chứ không hẳn do quy định trong Nghị định. Ảnh: Tạp chí Tài chính.
Về phương pháp thặng dư, với việc ước tính doanh thu phát triển, cần bổ sung thêm căn cứ vào chỉ số giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền công bố, và ưu tiên sử dụng chỉ số này thay cho chỉ số giá nhóm nhà ở, vật liệu xây dựng.
Theo tôi, không nên giao cho UBND cấp tỉnh quy định chung các tỷ lệ như tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, chi phí kinh doanh, lợi nhuận... theo kiểu bình quân. Thay vào đó, cần quy định cụ thể theo từng dự án, hoặc giao tổ chức định giá khảo sát, tính toán, trình hội đồng thẩm định xem xét.
Đối với chi phí phát triển, cần bổ sung chi phí phát triển thương hiệu, hạ tầng tiện ích, hạ tầng dịch vụ mềm... Tuy nhiên, không tính các chi phí hỗ trợ khách hàng (như hỗ trợ lãi suất, miễn phí dịch vụ quản lý...), vì đã được tính vào giá bán.
Đặc biệt, cần làm rõ việc tính chi phí xây dựng nhà ở trong trường hợp phân lô bán nền. Nếu dự án bán nền thì không được tính chi phí xây dựng nhà ở trong tổng mức đầu tư; nếu không bán nền, thì được phép tính. Đồng thời, cần hướng dẫn rõ phương pháp phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật với diện tích đất giao và đất thuê trả tiền hàng năm theo khoản 7, điều 6.
Về phương pháp hệ số, đề nghị nghiên cứu thêm kinh nghiệm của Nhật Bản, Hàn Quốc để hướng dẫn bổ sung cụ thể về quy trình xác định hệ số định giá đất theo hướng chọn các thửa đất và giá của thửa đất đại diện (hoặc thửa đất chuẩn) để xây dựng hệ số định giá đất.
Ông có kiến nghị gì với Chính phủ để việc sửa đổi Nghị định đạt hiệu quả?
Tôi kiến nghị Chính phủ cho phép thực hiện quy trình sửa đổi theo thủ tục rút gọn, nhằm ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung trong tháng 6/2025 để kịp thời đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.
Trân trọng cảm ơn ông về những chia sẻ tâm huyết!
