Hàng tồn kho tăng 40% do giá bán quá cao
Sau thời gian trầm lắng, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu đảo chiều tăng trưởng mạnh trở lại cuối năm 2023-2024. Trong đó, giá chung cư, đất nền tại các dự án liên tục tăng trưởng mạnh 50-60% do nguồn cung bị thắt chặt. Mặt bằng giá nhà chung cư tại Hà Nội liên tục phá đỉnh 10 quý liên tiếp, vượt xa ngoài dự đoán.
Hiện nay, 60% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có giá vượt 80 triệu đồng/m². Phân khúc nhà ở bình dân gần như không có. Điều đó lý giải vì sao nguồn cung căn hộ đã bắt đầu tăng trở lại nhưng giá chung cư vẫn neo ở mức rất cao. Thị trường đang rơi vào trạng thái mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, làm tăng áp lực lên giá bán. Tuy nhiên, từ đầu quý I/2025, đà tăng giá bắt đầu giảm. Nhiều dự án mới được mở bán chật vật tìm khách dẫn đến lượng hàng tồn kho bắt đầu xuất hiện.
Theo báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, tại thị trường Hà Nội, tính đến cuối quý II/2025, tổng lượng bất động sản tồn kho đạt hơn 25.294 sản phẩm. So với ba tháng đầu năm2025, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất chiếm 40%.
Về nguồn cung, 6 tháng đầu năm ghi nhận hơn 10.760 căn hộ mở bán mới trong đó 100% lượng hàng thuộc về phân khúc cao cấp và hạng sang, giá từ 80–300 triệu đồng/m². Đáng chú ý, các căn hộ có giá bán 30-40 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng. Tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng trầm trọng.
Thanh khoản thị trường bất động sản đã bắt đầu giảm. Ảnh: Thùy Linh.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản cho biết, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh trong quý II/2025 là do nguồn cung mới tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, không phù hợp nhu cầu thực của người mua để ở. Giá bán tăng cao, vượt tầm tay người mua ở thực và cả giới đầu tư tài chính có hạn.
“Giá nhà liên tục tăng và “neo” ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người thu nhập trung bình và thấp. Nếu nguồn cung mới vẫn chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng tài chính mạnh và giới đầu tư, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro thiếu bền vững và tồn kho tiếp tục gia tăng. Đáng chú ý, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh”- ông Đính khuyến cáo.
Để đảm bảo sự ổn định thị trường, ông Đính cho biết thêm cần có những chính sách liên quan tới cung và các khía cạnh về kiểm soát giá. Việc quy hoạch các dự án phải định hướng cơ cấu nguồn hàng để đảm bảo sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận thị trường và chú trọng vào việc xây dựng các dự án có giá cả hợp lý, đảm bảo nhu cầu nhà ở cho tất cả mọi người. Có như vậy, thị trường bất động sản mới phát triển lành mạnh, không còn tình trạng nguồn cung tăng nhưng giá cao dẫn đến tồn kho lớn do thiếu khách hàng.
Thị trường đối mặt nhiều thách thức
Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, loại hình sản phẩm.
Vấn đề trầm kha nhất vẫn là nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân khiến giá nhà liên tục tăng cao. Mức giá này cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới liên tục tăng.
Chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá nhà khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhìn nhận khả năng chi trả nhà ở hiện nay thực sự trở thành vấn đề xã hội. Khi giá nhà liên tục tăng khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận giấc mơ an cư.
"Sức mua trên thị trường bất động sản đang yếu đi và khó có khả năng cải thiện trong ngắn hạn. Nếu không kiểm soát kịp thời, nguy cơ bong bóng bất động sản có thể xảy ra khiến thị trường đối mặt rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng đến nền kinh tế", ông Toản cho hay.
Trước thách thức này, cần kiến nghị cơ quan quản lý nghiên cứu cơ chế, chính sách để hướng dòng tiền vào phân khúc giá phù hợp với nhu cầu phần đông người dân để ngăn chặn rủi ro tài chính.
Bên cạnh đó, nhiều ý kiến lo ngại về bảng giá đất mới sẽ áp dụng từ đầu năm 2026 sẽ tiếp tục tăng cao, trong khi cách tiếp cận hiện tại chưa hạn chế được tình trạng đầu cơ đất đai, mà còn có thể khuyến khích hành vi này. Nếu không có điều chỉnh từ gốc, thị trường bất động sản có thể phát triển không bền vững và dễ gặp tình trạng 'bong bóng' bất động sản, gây ra những hệ lụy khó lường cho nền kinh tế.
Theo Bộ Xây dựng, trong quý II, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án vào khoảng trên 25.294 sản phẩm, trong đó chung cư 3.287 căn; nhà ở riêng lẻ 10.290 căn; đất nền 11.717. Cả nước có 16 dự án được với cấp phép, khởi công xây dựng với quy mô 9.544 căn và 32 dự án đã hoàn thành với quy mô khoảng 26.528 căn.
