Cẩn trọng “chọn mặt gửi vàng”
Những năm qua, ở TP.HCM và các tỉnh lân cận không còn xa lạ với tình trạng chủ đầu tư và khách hàng mâu thuẫn, tố cáo, thậm chí kéo nhau ra tòa giải quyết các vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ hay hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi mua sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng đặt niềm tin, năng lực và uy tín vào chủ đầu tư. Tuy nhiên, xuống tiền chưa được bao lâu thì xảy ra mâu thuẫn, phần lớn khách hàng vẫn là người chịu thiệt. Không ít trường hợp người mua bế tắc, gõ cửa cơ quan chức năng khắp nơi nhờ phán xét.
Nguyên nhân một số dự án nhà ở chưa được Sở Xây dựng cho phép bán, thậm chí khu đất chưa được phê duyệt dự án…nhưng chủ đầu vẫn tự tin “bán lúa non”, lách luật bằng hình thức đặt cọc, góp vốn.
Trong thời gian ra mắt dự án, chủ đầu tư phần lớn tập trung tiếp thị rầm rộ dự án quy mô, tiện ích, tặng quà hấp dẫn, nội thất cao cấp... cho những khách hàng mua sản phẩm trong đợt mở bán đầu tiên. Điều đáng nói, các chủ đầu tư rất hạn chế đăng tải thông tin về pháp lý dự án như: Dự án đã đóng tiền sử dụng đất, được phê duyệt 1/500, có giấy phép xây dựng…
Khách hàng phản đối chủ đầu tư tại một dự án. Ảnh: Đình Du.
Theo chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân, quy định Luật Kinh doanh bất động sản bắt buộc chủ đầu tư phải có giấy tờ hợp lệ về đất, giấy phép xây dựng, xây dựng phần móng và nghiệm thu hạ tầng mới được mở bán. Nếu chưa có văn bản cho phép mở bán từ Sở Xây dựng, chủ đầu tư tuyệt đối không được thu tiền của khách hàng. Việc chủ đầu tư không minh bạch, cơ quan chức năng chậm trễ công khai thông tin từng dự án khiến khách hàng rơi vào thế khó, dẫn tới kiện tụng.
Ngoài ra, khi thực hiện dự án, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn giới thiệu một số công ty “thành viên” đứng ra lấy danh nghĩa làm chủ đầu tư với số vốn sở hữu tượng trưng. Khi xảy ra tranh chấp hoặc dự án trì trệ, chủ nợ thường là ngân hàng, các doanh nghiệp “giở trò kim tiền thoát xác”…bỏ của chạy lấy người, để dự án hoặc chung cư bị siết nợ, gây búc xúc dư luận.
Trang bị hành trang pháp lý
Những năm qua, tình trạng chủ đầu tư kém năng lực tài chính, khu đất vướng pháp lý… âm ỉ huy động vốn trái phép vẫn tồn tại. Hệ quả khi khách hàng tố cáo, cơ quan chức năng vào cuộc điều tra thì sự thật mới được tỏ rõ. Khách hàng nhận ra bản chất vấn đề thì quá muộn. Tiền đã đóng mua nhà xem như bỏ sông, bỏ biển.
Vì vậy, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý khu đất, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hỏi cơ quan chức năng địa phương khu đất hoặc dự án có bị tranh chấp kiện tụng hay không… rồi mới quyết định xuống tiền.
Luật sư Nguyễn Đức Chánh, thuộc đoàn luật sư TP.HCM phân tích: Hợp đồng “góp vốn đầu tư” các chủ đầu tư hay soạn thảo về bản chất khác hoàn toàn so với hợp đồng mua bán. Các doanh nghiệp bất động sản lợi dụng kẽ hở này huy động vốn trái phép, biến khách hàng trở thành cổ đông vô hình cho họ. Khi tranh chấp xảy ra, doanh nghiệp bất động sản lại mang tài sản đi trả cho các chủ nợ có thế chấp, sau cùng mới trả cho các cổ đông góp vốn là khách hàng.
Các doanh nghiệp địa ốc từ đầu đã lách luật, đẩy rủi ro cho người mua. Điều này thể hiện rõ qua các hợp đồng góp vốn mà doanh nghiệp ký thỏa thuận với khách hàng. Vì vậy, khách hàng ở vị trí cổ đông mặc nhiên “lời ăn, lỗ chịu” theo quy định của pháp luật. Do đó, các hợp đồng góp vốn, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng đặt chỗ, hợp đồng hợp tác đầu tư… không phải hợp đồng mua bán sản phẩm bất động sản.
Một số nội dung trong các hợp đồng nói trên thường mang tính chất gợi ý, không có giá trị ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, chỉ là hợp đồng dân sự. Vì vậy, khách hàng chưa rõ thì nhờ những người hiểu luật kinh doanh thương mại tư vấn, tránh bị đưa vào “tròng”. Một yếu tố gây bất lợi khác cho khách hàng là 100% các hợp đồng và giấy tờ liên quan đến giao dịch sản phẩm bất động sản đều do chủ đầu tư soạn thảo. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua nhà.
"Việc đánh giá khả năng tài chính của đơn vị xin chủ trương dự án, giấy phép xây dựng… rất quan trọng. Còn thực trạng doanh nghiệp huy động vốn trái phép cơ quan chức năng cần xử lý triệt để, tránh tình trạng phát triển dự án kiểu "tay không bắt giặc", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA chia sẻ.
