Được vay không quá 50% khi mua nhà thứ 2
Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Trong đó, Bộ này đề xuất mua căn nhà thứ 2 vay không quá 50%, mua căn thứ 3 vay không quá 30%.
Bộ Xây dựng đề xuất nhiều giải pháp kiểm soát giá bất động sản. Ảnh: Thái Sơn.
Mục tiêu của chính sách là ngăn chặn đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và giảm áp lực giá nhà đang tăng quá nhanh. Bộ Xây dựng cho rằng, mối liên kết chặt chẽ giữa thị trường bất động sản và hệ thống tài chính - ngân hàng khiến biến động giá nhà có thể ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Khi giá nhà vượt xa thu nhập người dân, thị trường sẽ rơi vào tình trạng mất cân bằng cung - cầu, tiềm ẩn nhiều rủi ro tài chính.
Hiện nay, phần lớn các ngân hàng cho phép vay mua nhà tới 70-80% giá trị tài sản đảm bảo, trong khi các chủ đầu tư còn đưa ra chính sách trả trước chỉ 10-30%. Điều này giúp nhiều người dễ dàng sở hữu bất động sản, nhưng đồng thời cũng tạo điều kiện cho giới đầu cơ vay vốn lớn để găm hàng, lướt sóng, hưởng chênh lệch. Bộ Xây dựng cho rằng chính cơ chế này đã góp phần đẩy giá nhà tăng cao ngoài tầm với của người thu nhập trung bình.
Thực tế cho thấy giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đã tăng mạnh trong những năm gần đây. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra, giá chung cư tại Hà Nội hiện dao động từ 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng hơn 5% so với đầu năm, còn nhà liền kề, biệt thự đã chạm ngưỡng 100 - 200 triệu đồng/m2.
Ở TP HCM, giá căn hộ bình quân tăng từ 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m2 vào năm 2024. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng 6-7% mỗi năm, khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.
Bộ Xây dựng nhận định, giá bất động sản hiện không còn phản ánh đúng cung cầu thực tế mà bị chi phối mạnh bởi yếu tố đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông. Dư nợ tín dụng bất động sản cũng tăng nhanh, đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng tính đến cuối tháng 8, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước.
Từ đó, Bộ cho rằng Việt Nam cần áp dụng các biện pháp điều tiết tương tự như nhiều quốc gia đã thành công trong việc kiểm soát giá nhà bằng cách siết tín dụng và hạn chế đầu tư lướt sóng. Tuy nhiên, các công cụ hiện có như thuế, quy hoạch, giá đất hay tín dụng vẫn thiếu đồng bộ, khiến người dân, đặc biệt là người trẻ, công nhân và viên chức khó tiếp cận nhà ở.
Ngoài việc kiểm soát tín dụng, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản để công khai và xác thực các giao dịch nhà đất. Trung tâm sẽ là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan quản lý, góp phần minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn gian lận và thao túng giá. Đồng thời, đề xuất Chính phủ quy định UBND các tỉnh, thành phố tùy theo tình hình thực tế của địa phương dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 để xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp.
Tại Công điện số 190/CĐ-TTg ngày 7/10 của Thủ tướng Chính phủ về việc quyết liệt triển khai giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, bất động sản, ổn định thị trường, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng chủ trì nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị và nông thôn, xây dựng để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; trong đó nghiên cứu, đề xuất giải pháp kiểm soát giá để vừa bảo đảm thực hiện theo quy luật thị trường, vừa có sự quản lý của nhà nước và bảo đảm quyền có nhà ở, chỗ ở của nhân dân, nghiên cứu các giải pháp cụ thể đột pháp về phát triển nhà ở xã hội; khẩn trương xây dựng chính sách thuê và thuê mua nhà cho các đối tượng thu nhập thấp.
Thủ tướng cũng giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tài chính và các cơ quan có liên quan khẩn trương hoàn thiện Đề án thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý" trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định trong tháng 10 năm 2025.
20% nhà ở thương mại ở phân khúc giá phù hợp
Cũng theo dự thảo nghị quyết của Chính phủ, dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng các cơ chế chính sách đặc thù sau: Lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu; Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; Được tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai; Trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất, UBND cấp tỉnh quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể.
Bên cạnh đó, các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án (bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án); Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.
Các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Ảnh: Thúy Nhi.
Ngoài ra, người mua nhà ở tại dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.
Đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật mà có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu đầu tư sang dự án xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đầu tư.
Song song đó, Bộ kiến nghị dành tối thiểu 20% số dự án nhà ở thương mại giai đoạn 2026-2030 cho phân khúc nhà giá phù hợp. Các chủ đầu tư sẽ được hưởng cơ chế đặc thù như lựa chọn không qua đấu giá, được phép hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư và không phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Tại hội nghị với các địa phương hồi tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh cần có giải pháp kiểm soát giá nhà, vì “bao nhiêu người cần nhà nhưng giá quá cao nên không thể mua được. Nhà mà cứ 70-100 triệu đồng mỗi mét vuông thì ai có tiền mà mua”. Cuối tháng 9, Văn phòng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo nghị quyết này, bước đi được xem là cần thiết để đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo bền vững.
