Lách luật để đấu giá đất không cần xây dựng hạ tầng?

“Đánh võng” chính sách

Tìm hiểu của phóng viên Báo Nông nghiệp và Môi trường được biết, ngày 21/9/2017, UBND huyện Thanh Trì ban hành quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất B1-1 xã Tứ Hiệp. Mục tiêu của dự án là xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ nhằm nâng cao giá trị thửa đất để đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu cho ngân sách.

Tổng mức đầu tư dự án (khái toán) là gần 15 tỷ đồng từ nguồn ngân sách huyện. Dự án gồm các hạng mục: bóc bỏ hữu cơ, san nền, xây dựng đường giao thông nội bộ, cấp thoát nước, hoàn trả mương thủy lợi, cây xanh, điện chiếu sáng đồng bộ và một số hạng mục nhỏ, phụ trợ khác. Tổng diện tích khu đất thực hiện dự án khoảng 7.300 m2 thuộc ô quy hoạch ký hiệu B1-1 xã Tứ Hiệp.

Được biết, trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo Điều 119, Luật Đất đai 2013. Theo đó, một trong những điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất là “đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước”. Theo quy định này, chính quyền các địa phương sẽ phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật rồi mới tổ chức đấu giá.

Tuy nhiên Điều 6, Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND ngày 24/2/2017 của UBND TP. Hà Nội về việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố lại quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở thì phải xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư thì TP. Hà Nội không yêu cầu xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Lợi dụng sự không thống nhất giữa các quy định của TP. Hà Nội và Luật Đất đai 2013, ngày 16/10/2018, UBND huyện Thanh Trì ban hành quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án này theo hướng: không thực hiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật mà chỉ giải phóng mặt bằng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư. Tổng mức đầu tư, do không phải làm hạ tầng nên được điều chỉnh giảm còn hơn 8,2 tỷ đồng. Đơn vị trúng đấu giá sau này sẽ làm thủ tục đăng ký và lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Ngày 18/4/2023, UBND huyện Thanh Trì phê duyệt điều chỉnh Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư dự án Khu đấu giá quyền sử dụng đất B1-1 xã Tứ Hiệp. Diện tích lập dự án sau điều chỉnh là hơn 7.452 m2 (trong đó đất ở là 3.984,9 m2). Tổng mức đầu tư điều chỉnh giảm còn hơn 5,9 tỷ đồng (bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng và các chi phí khác).

Ngày 03/1/2025, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 13/QĐ-UBND phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng khu đất này với mức giá hơn 85,8 triệu đồng/1m2 đất ở (giá trị tương đương cả khu đất là hơn 342 tỷ đồng).

“Vẽ” dự án cũng chỉ để phân lô, bán nền

Như phân tích ở trên, UBND huyện Thanh Trì đã quyết định thay đổi phương án từ xây dựng hạ tầng kỹ thuật để đấu giá quyền sử dụng khu đất B1-1 xã Tứ Hiệp sang phương án giải phóng mặt bằng để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư.

Vấn đề nằm ở chỗ, dự án đầu tư này thực chất cũng chỉ là một dự án phân lô, bán nền thông thường. Cụ thể, ngày 08/11/2021, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 4745/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Xây dựng nhà ở thấp tầng tại Khu đấu giá quyền sử dụng đất B1-1 xã Tứ Hiệp. Mục tiêu của dự án là xây dựng công trình nhà ở thấp tầng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, góp phần tạo diện mạo đô thị mới cho huyện Thanh Trì.

Mặc dù mang tên gọi mỹ miều là “dự án xây dựng nhà ở liền kề thấp tầng” nhưng quy mô dự án chỉ rộng 7.452 m2 (trong đó diện tích đất ở là 3.984,9 m2). Cả dự án được chia thành 38 lô đất với chỉ tiêu quy hoạch cao 1 tầng hầm, 5 tầng và 1 tum. Nhiệm vụ của nhà đầu tư cũng chỉ dừng ở việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch được phê duyệt.

Trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, TP. Hà Nội cũng không yêu cầu nhà đầu tư phải xây dựng sẵn các căn liền kề để “tạo diện mạo đô thị mới cho huyện Thanh Trì”. Quy hoạch tổng mặt bằng điều chỉnh tỷ lệ 1/500 của dự án cũng cho thấy, dự án này được chia thành 38 lô đất với diện tích trung bình khoảng 100 m2/lô.

Như vậy, dự án mà TP. Hà Nội “vẽ” ra thực chất cũng chỉ là một dự án phân lô, bán nền thông thường. Nhưng thay vì nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật rồi tổ chức bán đấu giá thì huyện Thanh Trì được phép tổ chức bán đấu giá một khu đất không để sau đó doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Câu hỏi đặt ra là tại sao UBND huyện Thanh Trì không tự đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để bán đấu giá mà phải vòng vèo qua rất nhiều thủ tục như vậy? Chưa kể khu đất lại nằm ở vị trí đắc địa ngay ngã 5 đường Nguyễn Bặc, ở vị trí trung tâm của huyện Thanh Trì nên nếu huyện này tổ chức đấu giá đất, sự quan tâm của các nhà đầu tư sẽ vô cùng lớn.

Vậy đằng sau sự lắt léo của các văn bản pháp luật và khả năng “đánh võng” chính sách tài tình của huyện Thanh Trì là những bí ẩn gì chưa lộ diện?