Dự thảo Nghị định được xây dựng trên quan điểm tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Ảnh: Trường Giang.
Ngày 11/12/2025, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Nghị quyết nhằm tháo gỡ trong tổ chức thi hành và đáp ứng yêu cầu vận hành mô hình tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp từ ngày 01/7/2025. Đồng thời giải quyết các vướng mắc phát sinh tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phương thức giao đất, cho thuê đất; thu hồi đất cho phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; giá đất và phân cấp, phân quyền trong điều kiện tổ chức chính quyền địa phương hai cấp…
Dự thảo Nghị định hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 254/2025/QH15 được xây dựng trên quan điểm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai; tháo gỡ kịp thời những “điểm nghẽn”, vấn đề mới phát sinh từ thực tiễn mà thuộc thẩm quyền của Chính phủ; hoàn thiện quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đáp ứng yêu cầu hoạt động của chính quyền 2 cấp trong giai đoạn hiện nay, góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, cho phù hợp với yêu cầu quản lý mới.
Cụ thể hóa các trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, tái định cư
Dự thảo gồm 6 Chương, 51 Điều, trong đó chia làm 3 nhóm nội dung: Nhóm các nội dung cần có quy định cụ thể điều khoản mà Nghị quyết của Quốc hội đã giao cho Chính phủ và nhóm các nội dung cần sửa đổi, bổ sung các Nghị định để thống nhất với Nghị quyết của Quốc hội; Nhóm các nội dung về quy định tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai mà các nội dung này thuộc thẩm quyền của Chính phủ; Nhóm các nội dung tiếp tục sửa đổi, bổ sung quy định phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai cho phù hợp với Nghị quyết của Quốc hội và thực tiễn sau 5 tháng thực hiện chính quyền địa phương 02 cấp.
Một trong những nhóm nội dung lớn của dự thảo Nghị định là quy định chi tiết về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Nghị quyết của Quốc hội. Dự thảo làm rõ trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với phần diện tích không thỏa thuận được trong các dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận chuyển quyền; quy định cơ chế thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp hoặc khi đa số người có đất thu hồi đã đồng thuận.
Đáng chú ý, dự thảo bổ sung quy định về các trường hợp khác không được bồi thường về đất, bởi trong thực tế có nhiều trường hợp cần phải được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nhưng tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận do các yếu tố như quy hoạch, tranh chấp đất đai, chưa xác định được nguồn gốc sử dụng đất… Do đó, cần quy định chi tiết để giải quyết vướng mắc phát sinh, phù hợp với thực tiễn và lịch sử quản lý đất đai.
Ngoài ra, cũng như nguyên tắc, phương pháp bồi thường đối với rừng tự nhiên, rừng trồng khi Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm công khai, minh bạch và thống nhất với pháp luật về lâm nghiệp.
Những quy định này được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, khơi thông nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển, đồng thời vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.
Hoàn thiện cơ chế giá đất, tăng tính minh bạch và ổn định
Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung toàn diện các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, giá đất cụ thể, phương pháp định giá đất và tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Dự thảo cũng hoàn thiện quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai đáp ứng yêu cầu hoạt động của chính quyền 2 cấp trong giai đoạn hiện nay. Ảnh: Trung Tuyến.
Theo đó, dự thảo làm rõ các khái niệm, căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; quy định cách xác định khu vực, vị trí đất; đồng thời hoàn thiện cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất nhằm phản ánh sát hơn biến động của thị trường nhưng vẫn bảo đảm vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước.
Trong đó, về hệ số điều chỉnh giá đất, Dự thảo quy định cách xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo 2 phương án:
Phương án 1: Hệ số điều chỉnh giá đất xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định như sau:
| Hệ số điều chỉnh giá đất | Giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường | |
| Giá đất trong bảng giá đất |
Trong đó, giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường là giá đất được xác định căn cứ mức giá biến động tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn và nhu cầu quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương; Giá đất trong bảng giá đất là giá đất của mỗi loại đất theo từng vị trí, khu vực tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành.
Phương án 2: Hệ số điều chỉnh giá đất xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí được xác định như sau:
| Hệ số điều chỉnh giá đất | Giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường (GTT) | |
| Giá đất trong bảng giá đất (GBG) |
Trong đó, GTT là giá đất xác định dựa trên thông tin về giá đất thị trường là giá đất được xác định căn cứ mức giá biến động tại từng vị trí, khu vực của từng loại đất, các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn và nhu cầu quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương.
GBG: Giá đất trong bảng giá đất là giá đất của mỗi loại đất theo từng vị trí, khu vực tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành.
Trường hợp khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền quyết định thì giá đất (GQH) xác định dựa trên thông tin về giá đất được xác định bằng phương pháp so sánh hoặc phương pháp thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo công thức như sau:
| Hệ số điều chỉnh giá đất | Giá đất xác định theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (GQH) | |
| Giá đất trong bảng giá đất (GBG) |
Trong đó, GQH là giá đất xác định theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền quyết định (trong đó có quy định về quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, hệ số sử dụng đất).
GBG: Giá đất trong bảng giá đất là giá đất của mỗi loại đất theo từng vị trí, khu vực tương ứng được quy định trong bảng giá đất hiện hành...
Phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp
Dự thảo Nghị định cũng tiếp tục hoàn thiện quy định về phân cấp, phân quyền, phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp đã chính thức vận hành từ ngày 1/7/2025. Dự thảo sửa đổi, bổ sung nhiều quy định liên quan đến thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận, đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính, giải quyết thủ tục hành chính, nhằm tăng tính chủ động, trách nhiệm cho cấp xã, đồng thời bảo đảm sự thống nhất, thông suốt trong quản lý.
Nổi bật, dự thảo bổ sung quy định về thẩm quyền giải quyết liên quan đến yêu cầu quản lý, sử dụng đất trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định giao thẩm quyền giải quyết các nội dung liên quan đến yêu cầu quản lý, sử dụng đất trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp xã trở lên cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương…
