Mua đất không được cấp sổ đỏ
Năm 2003, gần 38 hộ dân ở thôn Xuân Mọc, xã Quảng Ngọc (Thanh Hóa) bỏ tiền mua các lô đất ở do UBND xã thông báo bán. Người dân tin tưởng đây là chủ trương của địa phương, nên sau khi trúng đấu giá đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất theo quy định. Thế nhưng đã hơn 20 năm trôi qua, dù nhiều lần làm đơn kiến nghị, nhiều hộ dân vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều họ mong mỏi nhất lúc này chỉ là có sổ đỏ để ổn định cuộc sống và yên tâm làm ăn.
Bà Lê Thị Tâm (thôn Xuân Mọc) chờ đợi mòn mỏi nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Ảnh: Quốc Toản.
Bà Tâm đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai sau khi trúng đấu giá lô đất tại thôn Xuân Mọc. Ảnh: Quốc Toản.
Theo phản ánh của nhiều hộ dân, năm 2003 xã Quảng Ngọc mở bán đất ở tại mặt bằng số 26 tại địa chỉ thôn Xuân Mọc, xã Quảng Ngọc, huyện Quảng Xương, tỉnh Thanh Hoá (cũ). Sau khi trúng đấu giá, người dân đều nộp tiền và được cấp phiếu thu của UBND xã.
Bà Lê Thị Tâm (thôn Xuân Mọc) nhớ lại: Sau khi xã thông báo đấu giá đất, gia đình bà đăng ký và trúng một lô diện tích 125 m² với giá 38,9 triệu đồng. Cũng cùng thời điểm, bà mua thêm hai lô đất khác và tất cả đều đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho lô đất đã mua theo thông báo.
"Chúng tôi nghĩ xã bán đất thì phải có trách nhiệm làm sổ đỏ, nên cứ yên tâm chờ. Nhưng người dân chờ mãi không thấy chính quyền phản hồi. Có lần cán bộ địa chính thông báo cho người dân nộp các thủ tục cần thiết để làm hồ sơ cấp sổ đỏ, nhưng nộp xong hồ sơ thì họ để đó. Dân hỏi thì cán bộ trả lời quanh co", bà Tâm bày tỏ.
Tương tự các hộ khác, bà Nguyễn Thị Lan (thôn Xuân Mọc) cho biết bà mua lô đất rộng 125m² với giá 46,5 triệu đồng và đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo hướng dẫn của UBND xã thời điểm đó. Tuy nhiên, suốt nhiều năm gửi đơn kiến nghị, bà vẫn chưa được giải quyết dứt điểm. Mặc dù gia đình bà Lan đã đến UBND xã đề nghị làm sổ đỏ nhiều lần, nhưng cán bộ chỉ trả lời rằng giai đoạn đó lãnh đạo xã cấp đất trái thẩm quyền nên đến nay chưa thể hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ.
Lô đất của gia đình bà Nguyễn Thị Lan sử dụng ổn định nhiều năm nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Ảnh: Quốc Toản.
Được biết, trong số gần 38 hộ dân mua đất từ năm 2003, nhiều gia đình đã xây nhà kiên cố và sinh sống ổn định suốt nhiều năm. Thế nhưng đến nay, họ vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khiến cuộc sống và các hoạt động giao dịch, thế chấp, chuyển nhượng đều bị ảnh hưởng.
Do không nhận được phản hồi thỏa đáng từ chính quyền xã, nhiều hộ dân thôn Xuân Mọc đã gửi đơn lên UBND huyện Quảng Xương (cũ), đề nghị rà soát và làm rõ tính pháp lý của các thửa đất được bán đấu giá năm 2003. Đồng thời, người dân kiến nghị huyện xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đùn đẩy hay sợ trách nhiệm?
Ngày 26/3/2025, Thanh tra huyện Quảng Xương (cũ) đã tiến hành thanh tra mặt bằng số 26/XD-UB được UBND huyện Quảng Xương phê duyệt ngày 21/11/2003. Kết luận nêu rõ, trong 38 hộ được giao đất không đúng thẩm quyền tại xã Quảng Ngọc, có 33 hộ được giao trong giai đoạn 1993-2004 và đều có chứng từ nộp tiền, sử dụng đất ổn định, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp. Nhóm hộ này đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Từ thực tế trên, Thanh tra huyện Quảng Xương đã yêu cầu UBND xã Quảng Ngọc lập hồ sơ trình UBND huyện Quảng Xương (cũ) để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ đủ điều kiện; đồng thời tiến hành kiểm điểm tập thể, cá nhân có sai phạm.
Mặc dù Thanh tra huyện Quảng Xương đã ban hành kết luận từ cuối tháng 3/2025 và đưa ra phương án yêu cầu xã Quảng Ngọc thực hiện chỉ đạo, nhưng đến nay các hộ dân vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
Ông Nguyễn Duy Bách, Phó Chủ tịch UBND xã Quảng Ngọc (Thanh Hóa). Ảnh: Quốc Toản.
Ông Nguyễn Duy Bách, Phó Chủ tịch UBND xã Quảng Ngọc (Thanh Hóa), cho biết, hiện địa phương chưa nhận được hướng dẫn của Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tài chính để xây dựng kế hoạch, phương án giải quyết cấp sổ đỏ, cũng như hướng dẫn tính tiền sử dụng đất đối với các trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền.
"Hiện chưa có quy định hướng dẫn để đối chiếu, quy đổi số tiền các hộ đã nộp trước đây so với giá đất hiện hành để xác định phần chênh lệch, nếu phải nộp thêm. Chẳng hạn, số tiền 1 triệu đồng người dân nộp năm đó tương ứng với bao nhiêu theo giá hiện nay, từ đó mới có căn cứ tính tiền sử dụng đất", ông Bách giải thích.
Thực tế, đến thời điểm này, UBND xã vẫn chưa gửi bất kỳ văn bản nào để xin ý kiến cơ quan có thẩm quyền về việc xác định giá đất. Chính sự chậm trễ này khiến quyền lợi của người dân tiếp tục bị "treo", kéo dài suốt nhiều năm, dù đáng lẽ sau khi có kết luận thanh tra, việc cấp sổ đỏ phải được triển khai ngay.
Về vấn đề này, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho rằng, cách lập luận của lãnh đạo xã Quảng Ngọc là chưa đúng bản chất pháp lý. Theo Luật sư Phượng, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nêu rất rõ và không hề có "khoảng trống pháp lý" như cách giải thích của xã Quảng Ngọc.
Cụ thể, khoản 2 Điều 12 của nghị định quy định hai trường hợp: Nếu hộ dân không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền, thì tiền sử dụng đất sẽ được tính theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 10 của Nghị định 103. Nếu hộ dân có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền đầy đủ thì không phải nộp tiền sử dụng đất nữa.
"Kết luận thanh tra đã xác định các hộ dân đều có phiếu thu, có danh sách kèm theo, đủ cơ sở chứng minh họ đã nộp tiền sử dụng đất. Do đó, việc xác định cách tính tiền sử dụng đất đối với nhóm này là hoàn toàn rõ ràng, căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm thu tiền và số tiền đã nộp thể hiện trên phiếu thu", luật sư Phượng phân tích.
Trường hợp các hộ dân chưa nộp đủ tiền thì căn cứ khoản 3 Điều 12 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để áp dụng. Theo đó, số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đất đã hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền (theo giá đất tại thời điểm ngày 01/06/2003 đến ngày 30/06/2004 tại Quyết định 1532/2003/QĐ-UBND ngày 16/05/2003); phần diện tích còn lại (chưa nộp) sẽ tính tiền sử dụng đất theo giá đất và chính sách tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
Luật sư Phượng đánh giá: "Việc UBND xã Quảng Ngọc cho rằng chưa có hướng dẫn nên chưa thể cấp sổ đỏ là chưa đúng quy định. Nghị định 103 đã nêu đầy đủ phương pháp xử lý. Điều chính quyền cần làm là hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ để cấp giấy chứng nhận, thay vì chờ đợi thêm những văn bản không bắt buộc".
Theo thống kê, toàn xã Quảng Ngọc có hơn 300 trường hợp được giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền. Chính quyền địa phương đã tổng hợp báo cáo Sở Nông nghiệp và Môi trường Thanh Hóa để tham vấn phương án xử lý.
