Quy định rõ trách nhiệm sàn giao dịch, minh bạch giá nhà tái định cư

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản. Đây được xem là bước điều chỉnh chính sách quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc mạnh mẽ, yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý theo hướng minh bạch, ổn định và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân.

Trong số nhiều nội dung đáng chú ý, hai điểm mới có tác động trực tiếp đến hoạt động thị trường bất động sản là quy định về chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và cơ chế xác định giá bán, thuê mua, cho thuê nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư. Những thay đổi này thể hiện rõ quan điểm quản lý bất động sản hiện này của Chính phủ là siết chặt trách nhiệm trung gian, đồng thời tăng tính công khai, minh bạch trong chính sách an sinh về nhà ở.

Công khai việc chấm dứt hoạt động sàn giao dịch bất động sản

Thời gian qua, sự phát triển nhanh của các sàn giao dịch bất động sản đã góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn cũng cho thấy tình trạng một số sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp, không duy trì đủ điều kiện kinh doanh, thậm chí ngừng hoạt động nhưng không thông báo, gây rủi ro cho khách hàng và đối tác.

Nghị định 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung, làm rõ các trường hợp, trình tự, thủ tục chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và trách nhiệm công khai thông tin này. Theo đó, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh sẽ ra quyết định thu hồi Giấy phép, chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản khi sàn vi phạm quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan.

Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày thu hồi Giấy phép hoạt động, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản gửi Bộ Xây dựng, cơ quan thuế ở địa phương nơi đăng ký hoạt động về việc thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày bị thu hồi Giấy phép hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải nộp đủ số thuế còn nợ; thanh toán xong các khoản nợ khác; làm xong thủ tục chấm dứt hợp đồng đã ký với người lao động; đối với hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng nhưng chưa thực hiện xong thì phải thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đó.

Cũng theo Thông tư mới, trường hợp sàn giao dịch bất động sản chấm dứt, đình chỉ hoạt động thì thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Văn bản thông báo chấm dứt, đình chỉ hoạt động phải được đồng thời gửi đến Sở Xây dựng để đăng tải lên Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng và Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Trước thời điểm chấm dứt hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải nộp đủ số thuế còn nợ; thanh toán xong các khoản nợ khác; làm xong thủ tục chấm dứt hợp đồng đã ký với người lao động của sàn giao dịch bất động sản; thực hiện xong các hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng. Trong trường hợp không thể thực hiện xong hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng thì phải thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đó.

Minh bạch giá nhà ở tái định cư do Nhà nước đầu tư

Một điểm mới quan trọng khác của Nghị định 54/2026/NĐ-CP là quy định cụ thể về giá bán, thuê mua, cho thuê nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư. Đây là nội dung có ý nghĩa xã hội sâu sắc, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân thuộc diện di dời, giải phóng mặt bằng.

Trước đây, việc xác định giá nhà tái định cư ở một số địa phương còn thiếu thống nhất, gây băn khoăn trong dư luận. Có nơi giá bán cao so với khả năng chi trả của người dân; có nơi chậm ban hành giá, ảnh hưởng đến tiến độ bố trí tái định cư.

Khắc phục tình trạng này, Nghị định mới đã làm rõ nguyên tắc xác định giá theo hướng bảo đảm bù đắp chi phí đầu tư hợp lý, phù hợp với mặt bằng giá thị trường tại thời điểm xác định, đồng thời tính đến yếu tố an sinh xã hội.

Theo đó, giá bán nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng do UBND tỉnh quyết định hoặc UBND xã khi được ủy quyền, phân cấp được xác định trong phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư và xác định theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí theo quy định của pháp luật, trong đó chi phí cấu thành giá bán gồm: chi phí đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và thuế giá trị gia tăng.

Giá thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng cũng do UBND tỉnh quyết định hoặc UBND xã khi được ủy quyền, phân cấp theo nguyên tắc bảo đảm tính đúng, tính đủ chi phí theo quy định của pháp luật và theo công thức quy định.

Với giá thuê nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng thì thẩm quyền quyết định và nguyên tắc quyết định cũng tương tự như trường hợp giá bán nhà và giá thuê mua nhà. Tuy nhiên, chi phí cấu thành giá thuê thì ngoài các chi phí giống chi phí tại giá bán nhà sẽ có thêm chi phí bảo trì được phân bổ theo thời hạn thu hồi vốn. Thời hạn thu hồi vốn đối với nhà ở để cho thuê do UBND tỉnh quyết định hoặc UBND xã khi được ủy quyền, phân cấp và tối đa không vượt quá thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh nhiều dự án hạ tầng lớn đang được triển khai, nhu cầu bố trí tái định cư ngày càng tăng, thì việc minh bạch hóa cơ chế giá là yêu cầu cấp thiết. Quy định mới sẽ tạo hành lang pháp lý để địa phương chủ động hơn trong việc xây dựng phương án giá phù hợp điều kiện thực tế, trong đó có xét đầy đủ các yếu tố đặc thù như vị trí dự án, chi phí xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đi kèm…