Nhu cầu thuê đổi chiều
Bước sang năm 2026, bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước một bước chuyển mang tính cấu trúc khi hạ tầng không chỉ là yếu tố hỗ trợ mà trở thành lực đẩy tái định hình năng lực cạnh tranh. Sự bùng nổ nguồn cung cùng các dự án kết nối chiến lược đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới. Theo đó, ba động lực từ kho vận, sản xuất công nghệ cao và trung tâm dữ liệu đang kéo nhu cầu bất động sản công nghiệp phía Nam tăng tốc trong năm 2026. Thị trường được dự báo sôi động hơn nhưng cũng phân hóa mạnh, khi lợi thế không còn nằm ở quỹ đất mà ở chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng ngành công nghệ cao.
Năm 2026 sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp phía Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Ảnh: Thục Vy.
Theo Savills Việt Nam, khác với giai đoạn trước, nhu cầu kho bãi hiện nay không chỉ đến từ sản xuất mà còn từ thương mại điện tử và hệ thống phân phối bán lẻ. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam dự kiến đạt 26 - 28 tỷ USD trong năm 2025, với tốc độ tăng trưởng mạnh về số lượng người bán và giá trị giao dịch.
Sự mở rộng này buộc các doanh nghiệp phải đầu tư vào trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Khu vực phía Nam - nơi tập trung thị trường tiêu dùng lớn nhất cả nước, vì thế trở thành tâm điểm phát triển kho vận hiện đại. Các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM và các tuyến giao thông chính đang được ưu tiên lựa chọn nhằm rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí vận hành. Trong khi những khu vực xa trung tâm hoặc thiếu kết nối hạ tầng đang dần mất đi sức hấp dẫn.
Song song đó, làn sóng đầu tư vào các ngành công nghệ cao như bán dẫn, điện tử và xe điện đang nâng tiêu chuẩn của toàn bộ thị trường. Các lĩnh vực này không chỉ đòi hỏi quỹ đất sạch mà còn yêu cầu hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nguồn điện ổn định và khả năng vận hành liên tục trong môi trường kiểm soát nghiêm ngặt. Điều này khiến nhiều khu công nghiệp phát triển theo mô hình truyền thống gặp khó khăn trong việc thu hút khách thuê, đồng thời mở ra cơ hội cho các dự án được đầu tư bài bản và có định hướng chuyên biệt theo ngành.
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đang từng bước ổn định trở lại sau giai đoạn điều chỉnh bởi biến động thương mại toàn cầu. Nhu cầu đối với đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại các vị trí chiến lược đang cải thiện, phản ánh xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng theo hướng linh hoạt và tối ưu chi phí.
Bên cạnh logistics, khu vực phía Nam cũng đang đón dòng vốn lớn vào lĩnh vực bán dẫn, điện tử và xe điện. Giai đoạn 2023 - 2025, Việt Nam ghi nhận khoảng 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào ngành bán dẫn và điện tử giá trị cao, kéo theo nhu cầu đối với nhà xưởng kỹ thuật cao và quỹ đất quy mô lớn.
Song song, thị trường xe điện tăng trưởng nhanh với quy mô khoảng 3,2 tỷ USD năm 2025. Việc xe điện chạy pin chiếm tới 42% doanh số xe mới trong nửa đầu năm cho thấy chuỗi cung ứng sản xuất linh kiện, pin và điện tử đang mở rộng mạnh.
Các doanh nghiệp công nghệ cao yêu cầu khu công nghiệp có hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và khả năng tích hợp chuỗi cung ứng. Điều này buộc nhiều địa phương phía Nam phải chuyển hướng phát triển từ khu công nghiệp đa ngành sang các cụm công nghiệp chuyên biệt, đáp ứng tiêu chuẩn cao hơn.
Thị trường phân hóa mạnh
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi quan trọng của bất động sản công nghiệp, khi lợi thế cạnh tranh không còn dựa chủ yếu vào chi phí thấp mà chuyển sang năng lực đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế. Một xu hướng đáng chú ý là sự gia tăng của các trung tâm dữ liệu. Đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu với tổng công suất hơn 524 MW và dự kiến gần 950 MW vào năm 2030.
Phía Nam, đặc biệt là khu vực quanh TP.HCM, được xem là điểm đến tiềm năng nhờ nhu cầu sử dụng dữ liệu lớn, hạ tầng viễn thông phát triển và khả năng kết nối quốc tế. Tuy nhiên, trung tâm dữ liệu đòi hỏi tiêu chuẩn cao về nguồn điện, hệ thống làm mát và khả năng mở rộng, khiến chỉ một số khu công nghiệp đủ điều kiện tham gia phân khúc này.
Theo ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, sự xuất hiện của trung tâm dữ liệu đang làm gia tăng sự phân hóa trong thị trường bất động sản công nghiệp, khi không phải khu công nghiệp nào cũng đáp ứng được yêu cầu hạ tầng kỹ thuật cao.
"Trong bối cảnh hạ tầng giao thông và logistics phía Nam dự kiến cải thiện mạnh từ năm 2026, cùng với làn sóng đầu tư vào công nghệ cao và kinh tế số, bất động sản công nghiệp khu vực này được kỳ vọng duy trì vai trò dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ phân hóa rõ rệt giữa các dự án đáp ứng tiêu chuẩn cao và những khu công nghiệp truyền thống chậm nâng cấp", ông John Campbell phân tích.
Dự báo, năm 2026 sẽ là thời điểm bất động sản công nghiệp phía Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng cạnh tranh sẽ chuyển từ quy mô quỹ đất sang chất lượng hạ tầng và khả năng phục vụ các ngành công nghệ cao. Những khu công nghiệp có vị trí gần cảng biển, trung tâm tiêu dùng và hành lang sản xuất lớn sẽ tiếp tục giữ lợi thế.
