Lo ngại giá đất tăng
Sau sáp nhập đơn vị hành chính, TP.HCM thống nhất tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đến hết năm 2025. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại giá đất sẽ biến động mạnh từ ngày 1/1/2026. Lo ngại giá đất tăng cao sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, cho người dân và trở thành rào cản đối với thu hút đầu tư, phát triển kinh tế - xã hội tại nhiều địa phương.
Nhiều ý kiến lo ngại giá bất động sản sẽ tăng cao khi giá đất và thuế đất tăng cao. Ảnh: Thục Vy.
Điển hình như câu chuyện của gia đình ông Nguyễn An (ở xã Hóc Môn, TP.HCM). Gia đình ông An có ngôi nhà cấp 4 xây năm 2005 với diện tích khoảng 75 m2 trên đất được ông bà nội để lại. Năm 2010 UBND huyện Hóc Môn (cũ) đã cấp số nhà cho căn nhà trên. Cuối năm 2024, gia đình quyết định xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công ty đo vẽ ra được diện tích phần đất trên là 208 m2. Bảng giá đất theo quy định là hơn 11 triệu đồng/m2. Khi gia đình tìm hiểu về dự kiến tài chính cần có để thực hiện việc hợp thức hóa nhà, xin cấp giấy chứng nhận thì được biết tiền thuế sử dụng đất phải đóng gần 1,7 tỷ đồng, ngoài khả năng tài chính của gia đình.
Hay một doanh nghiệp thuê kho diện tích 11.000 m2 ở quận 4 (cũ) năm 2022 với tiền thuê trả hằng năm là 3,3 tỷ đồng. Đến năm 2023, thành điều chỉnh hệ số, doanh nghiệp phải trả tiền thuê lên 7,7 tỷ đồng/năm. Sang tháng 1/2025 áp dụng tỷ lệ phần trăm trên bảng giá đất mới, giá đất tăng cao và tiền thuê đất doanh nghiệp phải trả lên gần 21 tỷ đồng, cao hơn 3 lần so với năm 2023 và cao gấp 7 lần so với năm 2022.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, trong vòng 3 năm qua, thành phố đã 3 lần điều chỉnh giá đất, theo đó, các doanh nghiệp 3 lần phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính đất đai theo hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp. Tiền đất tăng, thành phố có thể sẽ thu được ngân sách trong 5 năm tới nhưng sau đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ chạy sang nơi khác.
Ngoài ra, với tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm của thành phố đã đẩy tiền thuê đất trả hàng năm lên rất cao. Tiền thuê kho tăng khiến chi phí logistics tăng dẫn đến tăng giá hàng hóa, dịch vụ và làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Theo ông Châu, UBND TP.HCM nên quy định tỷ lệ này từ 0,25% đến 0,75% giá đất trong bảng giá đất, thay vì áp dụng như khung hiện hành (0,25-1,5%). Việc này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong giai đoạn đầu triển khai Luật Đất đai 2024. Sau một thời gian, tỷ lệ này có thể được điều chỉnh lại phù hợp tình hình thực tế.
Làm sao để sát giá thị trường
Nhiều ý kiến cho rằng, bảng giá đất ở một số địa phương quá cao vì được xây dựng theo mục tiêu "sát giá thị trường". TS Trần Việt Anh - Phó hiệu trưởng phụ trách Trường ĐH Hùng Vương băn khoăn: cách xây dựng giá đất tiếp cận thị trường nhưng thị trường nào. Nếu lấy theo đấu giá đất để căn cứ xác định giá thị trường là không đúng. Hiện quy trình định giá và giao đất còn chồng chéo, thiếu minh bạch. Việc tìm kiếm doanh nghiệp định giá rất khó, đặc biệt liên quan đến trường học, bệnh viện, nhất là đất công.
TS Trần Việt Anh kiến nghị bảng giá đất cập nhật theo giá thị trường nhưng cần có lộ trình và tránh gây sốc, gây ảnh hưởng thị trường bất động sản và ảnh hưởng an sinh xã hội, nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Đồng thời, cân phân định rõ giá đất thương mại và nhà ở an sinh xã hội.
Còn TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM dẫn chứng: một thửa đất ở trên đường Đồng Khởi có diện tích 210m2 đất ở, trong bảng giá là 687 triệu đồng/m2. Song, cùng căn nhà đó mà có 6m2 chưa chuyển đổi đất nông nghiệp thì phần đất nông nghiệp lại chỉ có giá 810.000 đồng. Mức chênh lệch như vậy là không phù hợp, không đảm bảo nguyên tắc thị trường.
“Trong quá trình chờ Bộ Tài chính điều chỉnh Nghị định 103, TP.HCM cần điều chỉnh trước giá đất nông nghiệp bằng 65 - 70% giá đất ở trong bảng giá đất. Như vậy, khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở, mức chênh lệch không quá lớn như hiện nay và lợi ích sẽ hài hòa giữa Nhà nước và nhân dân”, ông Thuận đề xuất.
Đối với các ý kiến phản ánh từ các chuyên gia và doanh nghiệp, ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN-MT), chia sẻ: trong công tác xây dựng bảng giá đất, thời gian được giãn ra là để các địa phương điều chỉnh, tránh bị sốc sau sáp nhập. Thực tế, đã có nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất, rà soát thu hẹp chênh lệch bảng giá đất, tránh tăng giá đột biến ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người dân.
Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận nhấn mạnh, có những trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở lại phải nộp tiền sử dụng đất cao là do cách tính còn nhiều điểm chưa phù hợp đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư. Ở vấn đề này, việc thực thi, điều chỉnh là thẩm quyền, trách nhiệm của địa phương.
