Tiền chuyển đổi đất ở quá cao
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, quy định mới hiện nay buộc hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở đang bị áp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt phần đất trong hay ngoài hạn mức. Trong khi các địa phương hiện đang ban hành bảng giá đất quá cao vì tích hợp luôn hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) vào trong bảng giá đất. Điển hình tại TP.HCM, bảng giá đất tăng từ 3 đến hơn 38 lần so với trước đó.
HoREA đề xuất giảm tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn thành đất ở. Ảnh: Thục Vy.
Điều này đang thật sự tạo áp lực lớn cho người dân khi tổng số tiền người dân phải nộp lên mức quá cao, vượt xa khả năng tài chính. Điển hình như một thửa đất 208 m2 tại huyện Hóc Môn (cũ) khi chuyển mục đích lên đất ở phải nộp 1,7 tỷ đồng hay một thửa 400 m2 tại quận 7 (cũ) phải nộp tới 14 tỷ đồng.
Mới đây, ông T.V.N ở xã Hóc Môn sau khi làm thủ tục chuyển 80 m2 đất nông nghiệp sang đất ở đã nhận thông báo phải nộp hơn 2,3 tỷ đồng, trong khi miếng đất ông mua trước đó chỉ khoảng 1 tỷ đồng. Khoản tiền chênh lệch quá lớn khiến ông buộc phải dừng hồ sơ giữa chừng.
Hay trường hợp của bà N.T.L ở phường Thủ Đức cũng rơi vào bế tắc. Sau nhiều năm chờ gỡ vướng quy hoạch, bà N.T.L mới đủ điều kiện chuyển mục đích cho thửa đất 180 m2, nhưng số tiền sử dụng đất phải đóng lên tới gần 6 tỷ đồng, vượt quá khả năng tích cóp của cả gia đình.
Theo ông Lê Hoàng Châu, TP.HCM hiện còn hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, chiếm 0,7% tổng số thửa đất trên địa bàn. Trong đó, những hộ gia đình, cá nhân có nhà đất vướng quy hoạch, chưa được chuyển mục đích sử dụng, hoặc muốn hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu, đều gặp khó khăn khi giá đất tăng cao, chi phí chuyển đổi biến động mạnh.
Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, cần tách bạch nhu cầu ở thực và mục đích đầu tư. Theo đó, các hộ gia đình chuyển đổi đất để xây nhà nên được miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền, trong khi những trường hợp phân lô, đầu cơ mới áp dụng theo giá thị trường. Nếu áp dụng một mức giá chung sẽ đẩy gánh nặng quá lớn lên người dân. Ngoài ra, nếu việc áp dụng thiếu linh hoạt sẽ không chỉ khiến người dân bỏ dở hồ sơ mà còn làm chậm quá trình hợp thức hóa đất ở, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển chung của đô thị.
Đề xuất giảm tiền sử dụng đất
Mới đây, Bộ Tài chính vừa trình dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thu tối thiểu 30-50% tiền sử dụng khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.
Ngoài ra, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng có ý kiến tham gia thẩm định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo đó, HoREA kiến nghị tỷ lệ thu đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở chỉ nên ở mức 20% tiền sử dụng đất và đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở là 30%, thay vì mức 30% và 50% như dự thảo hiện nay. Mức đề xuất này vừa hợp lý vừa nhẹ gánh tài chính hơn cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển đổi.
Đối với quy định về phạm vi áp dụng, mức thu nói trên chỉ tính duy nhất một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân, ngoại trừ trường hợp người sử dụng đất xin chuyển đổi nốt phần diện tích còn lại trong cùng thửa đất đã được chuyển mục đích một phần trước đó. Khi đó, việc thu tiền sử dụng đất ở lần chuyển đổi tiếp theo sẽ phải căn cứ theo các quy định chung tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, bảo đảm sự minh bạch, thống nhất trong thực thi.
HoREA cho rằng, quy định với tỷ lệ 20% - 30% không chỉ giảm áp lực tài chính, mà còn mang lại sự đồng bộ trong quá trình áp dụng ở phạm vi toàn quốc. Việc này sẽ giúp các địa phương thuận tiện hơn khi triển khai, đồng thời đảm bảo tính công bằng và hợp tình hợp lý.
Đồng thời, HoREA cũng kiến nghị xem xét miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chuyển mục đích trong hạn mức giao đất ở. Lý do là nhiều hộ gia đình ở cả nông thôn lẫn đô thị, đặc biệt tại các vùng quê, vốn thừa kế lại đất thổ cư có sẵn từ nhiều đời.
“Trên cùng thửa đất thường tồn tại nhà ở cùng với vườn, ao, chuồng hoặc cây lâu năm, được duy trì và trao truyền qua nhiều thế hệ. Việc miễn nghĩa vụ tài chính cho nhóm đối tượng này, sẽ vừa hợp lý về mặt thực tế vừa mang ý nghĩa nhân văn, hỗ trợ người dân giữ gìn quỹ đất truyền thống gia đình”, HoREA nhấn mạnh.
