Khoảng cách ngày càng xa giữa giá nhà và thu nhập
Trên địa bàn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số đô thị lớn, các dự án nhà ở phân khúc bình dân - vốn được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân - đang ngày càng khan hiếm. Căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² gần như không còn hiện diện trong nguồn cung mới. Theo ghi nhận, giá bán căn hộ mới hiện phổ biến từ 80 đến 90 triệu đồng/m², có dự án vượt 100 triệu đồng/m², xác lập mặt bằng giá mới cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước.
Thống kê từ nhiều sàn giao dịch bất động sản cho thấy, giá chung cư tại Nam Từ Liêm (Hà Nội) liên tục leo thang thậm chí mức giá này không chỉ áp dụng với các dự án đã hoàn thiện, mà còn cả những dự án chưa bàn giao, thậm chí chỉ mới khởi công.
Cụ thể, dự án The Matrix One tọa lạc trên đường Lê Quang Đạo, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, do MIK Group phát triển. Dự án này được khởi công từ quý II/2024, dự kiến hoàn thành vào quý II/2027, hiện vẫn trong quá trình xây dựng. Dù vậy, một căn hộ có diện tích 80m² tại đây đang được rao bán với giá 10,4 tỷ đồng, tương đương 130 triệu đồng/m² - mức giá cao gấp đôi so với mặt bằng chung của nhiều khu vực lân cận.
Một dự án khác là Lumi Hanoi (CapitalLand Development làm chủ đầu tư), nằm trong khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ, hiện cũng được bán nhà với mức giá cao. Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 54m², đang được rao giá 3,8 tỷ đồng, tương đương hơn 70 triệu đồng/m² – dù dự án chỉ mới khởi công quý IV/2023 và dự kiến bàn giao vào năm 2026.
Theo phản ánh của người dân, dù đã kỳ vọng giá bất động sản sẽ “hạ nhiệt” sau giai đoạn tăng mạnh vào cuối năm 2024, tuy nhiên đến nay, mặt bằng giá tiếp tục tăng, đẩy giấc mơ an cư ra ngoài tầm với. Anh Trần Văn Phường, nhân viên văn phòng tại quận Nam Từ Liêm, chia sẻ: “Gia đình tôi đã tìm hiểu nhiều dự án ở khu vực Nam Từ Liêm vì đây là khu vực hạ tầng phát triển, gần nơi làm việc, thuận tiện cho con cái học hành. Tuy nhiên, với mức giá trên 70 triệu đồng/m² tại nhiều dự án mới, gia đình tôi không thể xoay đủ kinh phí dù đã tích lũy nhiều năm và được hỗ trợ từ gia đình. Mỗi năm trôi qua, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà lại càng xa thêm”.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2025, nguồn cung bất động sản có xu hướng tăng với 14 dự án hoàn thành trên cả nước với quy mô khoảng 3.813 căn, bằng 140% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, Hà Nội có 2 dự án, TP Hồ Chí Minh có 5 dự án. Bên cạnh đó, còn có 26 dự án được cấp phép mới với quy mô khoảng 15.780 căn, bằng 144% so với quý IV/2024 và bằng 136% so với cùng kỳ năm 2024. Cùng với đó là 59 dự án đủ điều kiện bán nhà với quy mô khoảng 19.760 căn, tăng hơn 55% so với cùng kỳ năm 2024 và 994 dự án đang xây dựng với quy mô khoảng 399.873 căn.
Tuy nhiên, sự gia tăng này vẫn chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp. Các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý chưa được phát triển tương xứng với nhu cầu thực tế.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, giai đoạn 2019 - 2023, giá nhà tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm, trong khi thu nhập chỉ tăng 4%/năm. Thị phần nhà ở bình dân tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh giảm từ 60% (năm 2016) xuống còn khoảng 35% vào cuối năm 2024. Đặc biệt, căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như không còn trên thị trường sơ cấp.
Với thu nhập trung bình và giả định tiết kiệm được 40% mỗi tháng, một hộ gia đình vẫn cần hơn 30 năm để sở hữu một căn hộ có giá thị trường hiện nay. Như vậy, khoảng cách giữa khả năng tài chính và giá nhà đang ngày càng mở rộng, tác động trực tiếp tới an sinh xã hội và tâm lý tiêu dùng.
Tình trạng mua đi bán lại, tạo “sóng” giá nhà xuất hiện tại nhiều địa phương, đặc biệt ở các khu vực ven đô và đang có quy hoạch phát triển. Ảnh: Thời báo Tài chính Việt Nam.
5 nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao
Bên cạnh yếu tố cung cầu mất cân đối, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia trong ngành nhận định nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan đã đẩy giá nhà lên cao, bao gồm 5 nguyên nhân chính. Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng mạnh: Giá đất, giá vật liệu xây dựng (thép, xi măng, cát…), chi phí nhân công, chi phí tài chính (lãi vay) đồng loạt tăng, ảnh hưởng lớn tới giá thành sản phẩm.
Thứ hai, pháp lý chưa thông suốt. Thủ tục đầu tư, phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng còn chồng chéo, kéo dài gây “đội vốn” cho nhà đầu tư.
Thứ ba, tình trạng mua đi bán lại, tạo “sóng” giá nhà xuất hiện tại nhiều địa phương, đặc biệt ở các khu vực ven đô và đang có quy hoạch phát triển.
Thứ tư, chính sách thuế chưa đủ sức điều tiết. Thuế sử dụng đất, thuế giao dịch, thuế tài sản chưa đủ mức để kiềm chế đầu cơ và khuyến khích sử dụng hiệu quả tài sản nhà ở.
Thứ năm, tín dụng chưa thực sự hướng đến người mua ở thực. Dù đã có gói tín dụng ưu đãi, nhưng điều kiện tiếp cận vẫn khó khăn, thiếu sự linh hoạt phù hợp với thu nhập của người lao động.
Từ thực tiễn nêu trên, yêu cầu cấp bách đặt ra là cần sớm hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục đầu tư dự án, kiểm soát giá đất công khai, minh bạch; đồng thời, có chính sách thuế và tín dụng phù hợp, định hướng phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.
