Từ bán sang cho thuê nhà: Gỡ bài toán an cư cho người lao động

Tại chương trình Cafe Doanh nhân HUBA lần thứ 89 với chủ đề “Giải pháp an cư và tăng năng suất lao động cho doanh nghiệp”, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê là hướng đi cần thiết để giải quyết nhu cầu an cư của người lao động. Tuy nhiên, để chủ trương này đi vào thực tế, cần sớm tháo gỡ những nút thắt về vốn, quỹ đất và thủ tục đầu tư.

TP.HCM có khoảng 1 triệu người có nhu cầu thuê nhà

Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch HUBA, cho rằng “an cư lạc nghiệp” không chỉ là nhu cầu thiết yếu của người dân mà còn là điều kiện quan trọng giúp doanh nghiệp giữ chân người lao động và đội ngũ chuyên gia chất lượng cao.

Theo ông Hòa, thị trường đang dần chuyển từ tư duy sở hữu nhà ở sang phát triển nhà ở cho thuê. Nếu trước đây, người lao động phải chuẩn bị vốn đối ứng và vay ngân hàng để mua nhà thì nay có thể tiếp cận chỗ ở với áp lực tài chính thấp hơn thông qua hình thức thuê.

Tuy nhiên, sự thay đổi này cũng đặt ra bài toán mới cho doanh nghiệp bất động sản. Thay vì người mua nhà vay vốn, nay doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê phải đứng ra vay vốn đầu tư, trong khi dòng tiền thu hồi kéo dài theo thời gian thuê.

“Trước đây chính sách chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội, còn hiện nay phải tính đến nhu cầu của các chuyên gia, lao động chất lượng cao - những người không thuộc diện nhà ở xã hội nhưng vẫn cần chỗ ở ổn định”, ông Hòa nói.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, Phó Chủ tịch HUBA, thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM và Sở Xây dựng cho thấy, thành phố hiện có khoảng 1 triệu người có nhu cầu thuê nhà. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở cho thuê hiện nay chỉ dưới 50.000 căn. Đặc biệt, khoảng 70% nguồn cung bất động sản hiện nay thuộc phân khúc cao cấp, 25% là trung cấp, trong khi sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình và thấp rất hạn chế.

Dù khoảng cách cung - cầu là rất lớn, nhưng bài toán hiện nay là làm nhà cho thuê gần như không có lợi nhuận. Theo các doanh nghiệp, hiệu quả tài chính đang là rào cản lớn nhất đối với mô hình nhà ở cho thuê.

Ông Nghĩa dẫn chứng, một dự án gồm 1.000 căn hộ diện tích 50 m²/căn có tổng vốn đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp vay 800 tỷ đồng với lãi suất khoảng 10%/năm thì sau thời gian hoàn thiện thủ tục và xây dựng, chi phí lãi vay có thể lên tới 200 tỷ đồng.

“Khi dự án đi vào vận hành, mỗi năm doanh nghiệp phải trả khoảng 100 tỷ đồng tiền lãi. Bình quân mỗi căn hộ phải cho thuê khoảng 8,3 triệu đồng/tháng mới đủ trả lãi vay, chưa tính chi phí vận hành, bảo trì hay khấu hao tài sản”, ông Nghĩa phân tích và cho rằng, mô hình nhà ở cho thuê chỉ thực sự khả thi khi doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn dài hạn với lãi suất khoảng 4 - 5%/năm.

TP.HCM đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển 181.000 căn nhà ở xã hội và 100.000 căn nhà ở cho thuê, gồm 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê và 50.000 căn nhà ở thương mại cho thuê. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2021 - 2025, thành phố mới hoàn thành 17.902 căn nhà ở xã hội. 

"So với mục tiêu đề ra, đây là áp lực rất lớn về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục đầu tư", ông Nghĩa nói.

Các doanh nghiệp cho rằng, cần nâng mức lợi nhuận định mức đối với nhà ở xã hội cho thuê từ 10% lên 15 - 20%; kéo dài thời hạn vay từ 15 - 20 năm với lãi suất ưu đãi. Đồng thời, khôi phục các chính sách ưu đãi thuế đã từng áp dụng trước đây.

Cần thêm nguồn lực và quỹ đất

Ông Nguyễn Quang Thanh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP.HCM (HFIC), cho biết, thành phố hiện triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên theo Nghị quyết 09 của HĐND TP.HCM.

Theo đó, mỗi dự án được vay tối đa 200 tỷ đồng với mức hỗ trợ lãi suất gần như 100%. Doanh nghiệp tham gia chương trình thực tế chỉ phải trả khoảng 1% lãi suất mỗi năm. Tuy nhiên, trước nhu cầu vốn rất lớn của các dự án nhà ở xã hội, HFIC đang đề xuất nâng hạn mức hỗ trợ từ 200 tỷ đồng lên 300 tỷ đồng/dự án và kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất từ 7 năm lên 10 năm.

Ông Võ Văn Thân, Chủ tịch Hiệp hội Các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP.HCM cho biết, Khu công nghiệp Vĩnh Lộc đã đầu tư dự án nhà ở công nhân với tổng vốn khoảng 150 tỷ đồng, gồm 344 căn hộ, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1.020 công nhân.

Theo ông Thân, khó khăn lớn nhất hiện nay vẫn là quỹ đất và nguồn vốn đầu tư. Do đó, cần quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tại các khu đô thị liền kề khu công nghiệp. Đồng thời, nâng hạn mức tín dụng và kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group cho hay, doanh nghiệp đã đưa ra thị trường hơn 20.000 căn hộ có giá dưới 30 - 40 triệu đồng/m² và đang vận hành khoảng 3.000 căn hộ cho thuê. Bcons cũng đang triển khai khoảng 6.000 căn hộ cho thuê khác và cam kết phát triển 10.000 căn trong thời gian tới.

Theo ông Thạch, phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là chủ trương đúng đắn, nhưng muốn thành công cần sự đồng hành của nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

“Doanh nghiệp có thể giảm một phần lợi nhuận để đồng hành cùng chính sách an sinh. Tuy nhiên, nhà nước cần có cơ chế đủ mạnh về đất đai, tín dụng và thủ tục hành chính. Khi lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân được hài hòa thì chương trình phát triển nhà ở cho thuê mới có thể đi vào thực tế”, ông Thạch nhấn mạnh.